Come funziona la tassazione per il venditore?
Precisiamo, innanzi tutto, che non esiste alcun particolare vincolo nella ripartizione della somma mensilmente
versata al venditore durante il programma Rent to Buy, la quale non deve necessariamente essere imputata
al 50% a canone di locazione ed al 50% ad acconto prezzo, come si trova spesso scritto in molti siti.
Tale scelta sarebbe peraltro profondamente contraria alla finalità del Rent to Buy, che è quella di costituire
una leva finanziaria che genera equity ai fini dell'ottenimento del mutuo.
La proporzione potrebbe benissimo essere 90% acconto prezzo e 10% affitto, magari riversando una parte
del canone di locazione perso sul prezzo di vendita pattuito.
Se il contratto è fatto a regola d'arte l'Agenzia delle Entrate, trattandosi di Rent to Buy, non ha nulla
da contestare. Se il contratto è fatto male e scivola nell'atipicità o se peggio ancora è un affitto con riscatto,
l'Agenzia delle Entrate può tassare il 100% del canone mensile.
Per il privato venditore la quota di affitto può essere tassata con la cedolare secca, mentre la quota di acconto
prezzo non è tassata.
Se però la vendita non dovesse andare a buon fine le somme trattenute come indennizzo vengono tassate.
Se a vendere è un'impresa, la quota di affitto costituisce immediatamente una componente di reddito, mentre
quella di acconto prezzo diventerà tale al momento del rogito.
Se usiamo il contratto di godimento il funzione della successiva alienazione dell'immobile, la sua fiscalità
è regolamentata dalla Circolare 4/E del 19 Febbraio 2015 emanata dalla Agenzia delle Entrate, mentre se usiamo
il preliminare di compravendita collegato al contratto di locazione, la fiscalità è quella solitamente prevista
per i contratti preliminari e per i contratti di locazione.
N.B: Quest'ultimo schema contrattuale, se non realizzato con degli opportuni accorgimenti che solamente
noi conosciamo, può sfociare in un contratto atipico riconducibile ad una locazione con patto di futura vendita
che comporterebbe, ai sensi della Risoluzione n. 338/E del 1° Agosto 2008 della Agenzia delle Entrate,
la movimentazione immediata della fiscalità sulla vendita, come se si stesse già rogitando.
