COME VENDERE IN MODO SICURO con un Rent to Buy assolutamente perfetto.
Se stai cercando di vendere un immobile residenziale ti sarà probabilmente capitato che
alcuni potenziali acquirenti, che durante la visita di persona si dicono fortemente interessati,
poi inspiegabilmente spariscono.
Probabilmente perché, dopo aver visionato il tuo immobile, si sono recati presso la loro banca,
per farsi fare un preventivo per il mutuo, e avranno così scoperto che, per ottenere
il finanziamento, bisogna rispettare quanto richiesto dalla normativa bancaria, ovvero possedere
un adeguato livello di capitale proprio, la cosìdetta equity.
Pertanto, 20% di equity per gli immobili residenziali e 30% per gli immobili commerciali,
altrimenti niente mutuo.
Questo ovviamente non è un problema solo per chi deve acquistare, ma anche per coloro che,
dovendo vendere, si vedono drasticamente ridurre il bacino dei potenziali acquirenti del loro immobile.
Per ovviare a tutte queste problematiche, esiste la metodologia di compravendita Rent to Buy,
che in Italia è meglio normata che in qualsiasi altro paese al mondo, compresi quelli anglosassoni
nella quale è nata ma non è ancora stata oggetto di una specifica normativa di legge, cosa che
è invece avvenuta in Italia nel 2014.
Nel nostro paese abbiamo addirittura la possibilità di scegliere tra due diversi modelli contrattuali, entrambi
perfettamente regolamentati sia dal punto di vista giuridico che da quello fiscale.
E allora, perché non vendere con il Rent to Buy, allargando così il bacino dei potenziali acquirenti
del proprio immobile?
Vendendo con il Rent to Buy:
- inizi a percepire subito un flusso di cassa mensile più alto rispetto ad un normale affitto e non paghi
le tasse sull'intero canone ma solamente sulla componente affitto;
- hai un conduttore di livello superiore rispetto a quello che potresti avere in una normale locazione,
sia in termini di affidabilità economica, sia in termini di cura del tuo immobile,
che il tuo inquilino-futuro proprietario, essendosi impegnato nell'acquisto, tratterà come se fosse già suo;
- ti metti al riparo da eventuali ribassi del mercato immobiliare, avendo fissato oggi il prezzo di vendita;
- puoi affrontare meglio la trattativa sul prezzo, dal momento che, grazie alla modalità Rent to Buy,
procuri al tuo acquirente un risparmio sugli interessi bancari e puoi pertanto evitare di concedere sconti;
- infine, se stai vendendo un immobile commerciale intestato ad una società, con il Rent to Buy puoi
evitare la tassazione della plusvalenza sulla vendita.
Il Rent to Buy è una intelligente strategia di marketing, ti permette di contrattualizzare subito la vendita
al giusto prezzo, evitando di ricevere offerte scandalose.
Se da un lato ci sono tutti i presupposti affinché ogni venditore possa affrontare serenamente
la compravendita Rent to Buy, dall'altro bisogna però difendersi da una serie di insidie, derivanti
dalla grande confusione che regna attorno al Rent to Buy, con la conseguenza che, essendo l'Italia
un paese di furbi, ognuno tende a proporlo, con molta ignoranza, alla propria maniera.
Al fine di garantire una corretta comprensione del Rent to Buy, abbiamo divulgato un video
intitolato "Cos'è il Rent to Buy e come funziona in Italia", con il quale, in soli 9 minuti,
spieghiamo con precisione gli aspetti fondamentali della metodologia di compravendita Rent to Buy.
Questo video è stato realizzato con il preciso scopo di fare chiarezza sulla materia, eliminando
le storture e le inesattezze che i mass media hanno diffuso, creando nei potenziali acquirenti
delle errate aspettative, come ad esempio la possibilità di comprare casa pagandola a rate in 10 anni
quando invece i 10 anni si riferiscono alla durata della trascrizione per il Rent to Buy con riscatto.
Se un potenziale acquirente ti chiede di acquistare il tuo immobile con il metodo Rent to Buy, manifestagli
la tua disponibilità, ma subordinala alla condizione che l'operazione avvenga con tutte le massime garanzie
per entrambe le parti.
che opera in modo assolutamente super partes, con il preciso scopo di garantire tutti.
Leggendo i contenuti di questo sito, se il tuo potenziale acquirente ha, come spesso accade,
una visione distorta del Rent to Buy, si chiarirà le idee e sarà molto più ben disposto a farti una proposta
economicamente vantaggiosa per entrambi.
DIFENDITI DA CHI VUOL FARTI FARE DEI CONTRATTI DIVERSI DAL "RENT TO BUY"
Se ti avvali della nostra consulenza potrai contare su dei contratti assolutamente perfetti, completi
e personalizzati su misura per ogni specifica compravendita, a prescindere dallo schema contrattuale
che deciderai di utilizzare.
Sappi che la nostra contrattualistica, essendo frutto di una pluriennale esperienza maturata
dal 2009 ad oggi, è decisamente più completa rispetto a quella che potrebbe realizzare
il tuo avvocato o il tuo notaio di fiducia che approcciano la materia per la prima volta.
In particolare, riguardo al "contratto di godimento in funzione della successiva alienazione",
leggasi Rent to Buy con riscatto, sappi che esiste una bozza del contratto tipo predisposta
dal Notariato, alla quale anche noi ci siamo inizialmente ispirati, ma la stessa presenta delle gravi
lacune per quanto concerne le tutele della parte proprietaria.
Noi siamo pertanto partiti da quella base e l'abbiamo arricchita con il nostro arsenale di clausole
messe a punto e costantemente perfezionate con l'esperienza maturata negli anni.
A differenza di chi ha poca o nessuna esperienza in questa materia, noi siamo molto abili
nel creare dei contratti che contengano un reale impegno all'acquisto per l'acquirente,
che nel Rent to Buy Originale è formale, mentre nel Rent to Buy con riscatto è economico,
in quanto deriva dal fatto che, se non si acquista, si perdono comunque dei soldi.
Ma per ottenere questo effetto, senza però scivolare nella atipicità contrattuale,
occorrono degli accorgimenti tecnici che in pochi conoscono.
di suicidarsi economicamente bruciando i loro risparmi nell'acquisto del tuo immobile.
Possiamo assicurarti, alla luce della nostra enorme esperienza, che prima di fare il passo
ci pensano molto bene.
Magari a te un anticipo di 10.000 Euro sembra insignificante, perché ragioni con la tua tasca:
ma ti assicuro che perdere questa somma, che per te potrebbe equivalere a darti un pizzicotto,
per una giovane coppia sarebbe un dramma.
Così come per una famiglia di albergatori potrebbe essere un dramma bruciarsi 100.000 Euro,
che rappresentano i risparmi di una vita, nell'acquisto di un hotel.
Considera inoltre che tu vedi solo l'anticipo che ricevi, ma gli acquirenti rischiano anche i costi notarili,
le imposte e le commissioni di agenzia.
Non pretendere quindi anticipi esagerati, mettendo in fuga i tuoi potenziali acquirenti.
Nel Rent to Buy la funzione dell'anticipo non è quella di risarcirti ogni danno (anche morale), derivante
da una ipotetica mancata conclusione dell'acquisto: la sua funzione è invece quella di costituire
un deterrente, per il tuo acquirente, dal sottrarsi, senza un gravissimo motivo, dall'impegno all'acquisto.
Il vero pericolo, da cui devi difenderti, è costituito dai professionisti, non acculturati sul Rent to Buy,
che ti propongono dei contratti diversi dal Rent to Buy e pericolosi per te venditore.
Di solito gli Agenti Immobiliari predispongono delle proposte di acquisto, sulla loro modulistica prestampata,
in cui nelle note scrivono "pagamento con Rent to Buy", indicando genericamente e senza
corrette imputazioni il piano dei versamenti previsti.
Queste proposte non prevedono l'utilizzo delle corrette tipologie contrattuali tipiche del Rent to Buy:
quasi sempre prevedono invece un acquisto contrattualizzato tramite la stipula
di un preliminare ad effetti anticipati, una tipologia contrattuale molto pericolosa per la parte venditrice
e che ti consigliamo pertanto di evitare. E ti spieghiamo perché.
In entrambe le tipologie contrattuali tipiche del Rent to Buy, hai l'importante garanzia di vederti rapidamente
restituita la detenzione del tuo immobile, in caso di inadempimento del tuo acquirente, ricorrendo
alla procedura abbreviata di convalida di sfratto per morosità.
Con il preliminare ad effetti anticipati invece, per riprenderti il tuo immobile devi affrontare una vera e propria
causa civile, che può durare molti anni.
Ad aggravare la situazione c'è il fatto che questi signori pensano, erroneamente, di tutelare la parte venditrice
imputando le somme che vengono versate ogni mese a titolo di caparra rateizzata, che consiste in una grave
stortura giuridica e potrebbe dare adito, in un contenzioso alla sua riqualificazione come acconto prezzo,
che andrebbe pertanto restituito al promissario acquirente inadempiente.
In aggiunta a ciò, nel preliminare ad effetti anticipati la responsabilità civile nei confronti dei terzi rimane in capo
al promittente venditore, e questa è peraltro una norma inderogabile.
Solitamente gli Agenti Immobiliari ti vendono il vantaggio che così non paghi le tasse sull'affitto...
Per forza, non lo percepisci!
A questo punto ti chiederai, giustamente, perché gli Agenti Immobiliari propongono questa
tipologia contrattuale, così pericolosa per il venditore, invece di proporre il ben più tutelante
Rent to Buy? E, cosa ancor più grave, perché anche i Notai gli vanno dietro?
La risposta è molto semplice.
Entrambi gli schemi contrattuali sono molto complessi e non possono essere applicati senza un preventivo
studio approfondito, che non si esaurisce in un weekend.
Quindi tutti, piuttosto che studiare il Rent to Buy, preferiscono scegliere le scorciatoie,
anche se non garantiscono il venditore.
Per fare un preliminare ad effetti anticipati, basta prendere un normale preliminare ed aggiungere
una clausola con la quale si immette il promissario acquirente nella detenzione del bene
con una anticipazione di uno degli effetti del rogito definitivo, ovvero la consegna del bene.
Ecco perché, per convenienza personale, gli Agenti Immobiliari e Notai non acculturati
snobbano, sconsigliano e boicottano il Rent to Buy, dirottando i clienti verso una tipologia contrattuale
più semplice e veloce, ma rischiosa per il venditore.E' triste doverlo dire, perché tutti questi professionisti, che si fregiano di essere "super partes",
così operando antepongono la loro convenienza personale alla tutela del cliente.
Ricordati pertanto che se vuoi vendere in modo sicuro con la vera metodologia Rent to Buy,
non devi guardare al titolo del professionista, bensì alla sua specializzazione ed esperienza sulla materia.
Se vuoi dormire sereno rivolgiti senza indugio ai massimi esperti che fanno il Rent to Buy
come mestiere e con passione.
