Il Rent to Buy per la compravendita delle STRUTTURE ALBERGHIERE.
Se da un lato portiamo avanti il nostro servizio di consulenza sulla compravendita Rent to Buy
applicata a tutte le tipologie di immobili, dall''altro abbiamo scelto di concentrare la nostra
attività di mediazione immobiliare agli hotels ed alle strutture ricettive in genere.
Per questo motivo abbiamo creato anche un altro sito, www.acquistovenditahotel.com.
Abbiamo scelto di specializzarci in questo particolare settore in quanto riteniamo
che rappresenti quello che più necessita della metodologia Rent to Buy,
in quanto sono veramente rare le strutture alberghiere che possono essere acquistate
ricorrendo ad un finanziamento bancario immediato.
Le norme bancarie non prevedono infatti solamente che il richiedente mutuatario
disponga di un livello di capitale proprio (equity) pari al 30% del prezzo di acquisto,
ma richiedono anche che i bilanci della gestione dell'attività evidenzino la capacità
di sostenere agevolmente le rate del finanziamento richiesto.
A tal proposito precisiamo che, per le banche, la sostenibilità della rata del mutuo
si verifica quando dall'analisi del bilancio emerge un M.O.L. (Margine Operativo Lordo)
che evidenzia un cash flow residuo, dopo aver coperto la rata del mutuo,
pari ad almeno 2/3 della rata medesima.
Nel mercato odierno, trovare dei bilanci con queste caratteristiche virtuose
è un caso decisamente raro, anche se facciamo le nostre analisi sul bilancio 2019,
ovvero l'ultimo esercizio prima della pandemia.
I motivi per i quali molti bilanci "fanno ridere i polli" sono vari:
- sono fatti in un'ottica di "risparmio fiscale";
- sono il prodotto di una gestione stanca, portata avanti a fatica da persone anziane,
spesso travolte da una rivoluzione digitale che ha totalmente stravolto
le modalità di posizionamento e promozione delle strutture alberghiere sul web.
In tutti i casi in cui l'hotel è stato concesso in affitto d'azienda ad un gestore,
non abbiamo addirittura a disposizione i bilanci e l'unico dato disponibile
è l'importo dell'affitto corrisposto.
Cash flow ed equity, questo è il problema.
Appare evidente che, se non sussitono entrambi i presupposti sopra descritti,
o parliamo di Rent to Buy o parliamo del nulla: l'hotel resta degli anni
sui portali immobiliari fintantoché i proprietari, spesso anziani e senza ricambio
generazionale, non sono più in grado di gestirlo e decidono pertanto di affittarlo o,
peggio ancora, di chiuderlo, facendogli così perdere inesorabilmente il suo valore.
Se vuoi vendere un hotel, esistono pertanto tre possibilità:
- SOLUZIONE A: iniziare a pedalare con grande energia per produrre 3 bilanci idonei
a supportare l'ottenimento del mutuo, pagando ovviamente, strada facendo
le imposte dovute e sperando di trovare poi un acquirente che disponga
del 30% di equity richiesto dalla banca;
a supportare l'ottenimento del mutuo, pagando ovviamente, strada facendo
le imposte dovute e sperando di trovare poi un acquirente che disponga
del 30% di equity richiesto dalla banca;
- SOLUZIONE B: vendere subito con il Rent to Buy ad un acquirente
che si accolli l'onere di pedalare al posto tuo per produrre i bilanci adeguati
che si accolli l'onere di pedalare al posto tuo per produrre i bilanci adeguati
all'ottenimento del mutuo, tracciando ogni ricavo e pagando di conseguenza
le imposte dovute;
- SOLUZIONE C: continuare a sognare il Principe Azzurro, che sia in grado
di comprare il tuo hotel con capitale proprio, senza ricorrere alla leva finanziaria
del mutuo, ed abbia voglia di cambiare la propria vita trasferendosi
nella tua località turistica per fare l'albergatore al posto tuo.
I VANTAGGI FISCALI NELLA COMPRAVENDITA "RENT TO BUY"
Quasi sempre ci imbattiamo in strutture ricettive intestate a società o ditte
che hanno il valore del cespite in bilancio, al netto degli ammortamenti
effettuati nel corso degli anni, ad un valore bassissimo e distantissimo dal prezzo
che si prevede di realizzare: la differenza è tutta plusvalenza, da tassare secondo
la propria aliquota reddituale, che può arrivare anche oltre il 40%.
Il Rent to Buy consente di sfruttare le agevolazioni fiscali che tutti gli anni vengono
puntualmente inserite nella legge di bilancio per sterilizzare la plusvalenza
pagando una aliquota fissa, che per tutte le imprese degli altri settori
è attualmente del 12%, mentre invece, per le imprese del settore alberghiero
e termale, la rivalutazione è attualmente gratuita, probabilmente
non per molto ancora.
E' pertanto un'opportunità da cogliere in fretta, in quanto l'importo rivalutato
deve essere inserito nel bilancio 2021.
La normativa prevede comunque che, in caso di alienazione dei beni,
la rivalutazione si considera efficace a partire dal 4° esercizio rispetto a quello
nel quale è stata effettuata.
In pratica, inserendola nel bilancio 2021, si può alienare il bene a partire
da Gennaio 2025.
Possiamo però i iniziare a vendere subito l'hotel con il Rent to Buy,
che ci consente contrattualizzare subito la vendita rinviando però la definitiva
cessione oltre la suddetta data.
Ci siamo purtroppo spesso imbattuti in commercialisti che, ignorando l'estistenza
della soluzione Rent to Buy per vendere subito rinviando il rogito, avevano
consigliato ai loro Clienti, per poter vendere subito, di cedere le quote societarie.
Questi professionisi, che evidentemente ignorano i regolamenti bancari, non sanno
che le banche non finanziano l'acquisto delle quote societarie, e di conseguenza
l'hotel diventa, con questa pretesa, praticamente invendivile.
Anche perché, chi dispone della liquidità per acquistare senza mutuo preferisce
di solito acquistare gli hotels attingendo al mercato delle aste immobiliari...
IL RENT TO BUY SUGLI HOTELS DI GRANDI DIMENSIONI
Quando parliamo di strutture di grandi dimensioni cambia il target dei potenziali
acquirenti, che non sono più le famiglie di albergatori, bensì le catene di gestione
alberghiera, che sono però solitamente più propense all'affitto d'azienda
piuttosto che all'acquisto in quanto, per crescere, privilegiano maggiormente
la produzione del cash flow rispetto alla capitalizzazione derivante da una
immobilizzazione immobiliare.
Quando però spieghiamo loro il Rent to Buy, una volta colta la genialità della
magica leva finanziaria, solitamente proseguono la loro espansione sia con l'affitto
che con il Rent to Buy, divenendo per noi dei Clienti continuativi.
L'IMPORTANZA DELLA COMUNICAZIONE NELLA COMPRAVENDITA RENT TO BUY
Visti tutti gli innumerevoli vantaggi che comporta, come mai il Rent to Buy viene
raramente accettato dai proprietari? Dovrebbero tutti vendere con questo metodo...
Sappiamo esattamente come vanno le cose: ce lo dicono i potenziali acquirenti che spesso
arrivano a noi dopo essersi presi una serie di rifiuti alle loro richieste di acquisto
in modalità Rent to Buy formulate in modo non professionale ai proprietari.
E magari ha pure il coraggio di dire che il Rent to Buy è un'ottima metodologia
ma i venditori non la capiscono. Ma quasi sempre non sono i venditori a non capire,
bensì gli acquirenti a non saper proporre!
Non capiscono la complessità della compravendita Rent to Buy, soprattutto quando viene
applicata alle strutture alberghiere. Pensano che si tratti di sottoscrivere un semplicissimo
contratto, senza immaginare tutte le problematiche giuridiche e fiscali e psicologiche
che bisogna superare per mettere un venditore ed i suoi consulenti in grado di affrontare
serenamente questa nuova modalità di compravendita.
E non comprendono la necessità di presentare una proposta di acquisto Rent to Buy
assolutanente impeccabile, sia nella formulazione scritta che nella presentazione verbale,
sia al venditore che ai suoi consulenti.
le proprietà di loro interesse, bruciando irreparabilmente le trattative con i proprietari.
A chi pensa di poter riuscire in questa impresa, senza avvalersi della nostra consulenza,
diamo un consiglio: fai pure una prova iniziando una trattativa da solo, su una proprietà
che non ti interessa, così almeno eviti di bruciarti quelle che ti interessano veramente.
Quando avrai toccato con mano le reali difficoltà nell'ottenere la disponibilità del venditore
a vendere con il Rent to Buy, allora capirai il valore dei nostri servizi.Il nostro valore professionale non è solo nella perfezione della nostra contrattualistica,
ma anche nell'accuratezza della nostra comunicazione verso tutte le parti coinvolte.
Se vuoi muoverti bene per acquistare l'hotel che ti interessa richiedi la nostra
Guida all''acquisto di un hotel con il Rent to Buy ed attieniti fedelmente
alle istruzioni in essa contenute.
Ricordati che le trattative iniziate male non si raddrizzano più. Prima di commettere
degli errori irreparabili...
