Il Sandwich Rent to Buy, la geniale tecnica per gli INVESTITORI IMMOBILIARI.
Negli Stati Uniti il Rent to Buy viene molto utilizzato come tecnica di investimento immobiliare,
tramite l'utilizzo di una sua particolare applicazione denominata Sandwich Rent to Buy.
Il termine "sandwich" sta ad indicare un qualcosa che "sta nel mezzo", ed è nel nostro caso
il guadagno dell'investitore derivante dalla sua interposizione tra il proprietario
che desidera vendere e l'utilizzatore che al momento non è ancora pronto ad acquistare.
L'investitore stipula due distinti accordi contrattuali, uno con il proprietario e l'altro
con il conduttore/futuro acquirente e trae il proprio profitto dal "controllo economico"
che ha sull'operazione.
Riguardo a questo concetto, tutti i guru degli investimenti immobiliari insegnano giustamente
che non è necessario acquistare gli immobili per trarne un guadagno: è sufficiente controllarli!
Ora, il Rent to Buy rappresenta, in assoluto, la migliore tecnica contrattuale per ottenere
il pieno e sicuro controllo su un bene immobile.
Con la stipula di un Contratto Rent to Buy trascritto dal Notaio, il proprietario mantiene
la proprietà ed il possesso giuridico dell'immobile, mentre il conduttore ne acquisisce
la semplice detenzione, corredata però dai seguenti diritti:
- il diritto prenotativo, consistente nella garanzia che il proprietario non possa
arbitrariamente alienare l'immobile ad un diverso soggetto;
- il diritto di rivendere l'immobile ad un terzo acquirente, ad un prezzo più elevato,
conseguendone così un guadagno, senza necessità di doverlo prima rogitare
a proprio nome e senza corrispondere personalmente il saldo del prezzo,
operazione possibile utilizzando la tecnica del diritto di nomina in sede di rogito;
- il diritto di cedere il contratto stipulato ad un terzo soggetto che, per subentrarvi,
dovrà corrispondere al cedente un "corrispettivo per la cessione del contratto" oltre
a dovergli rimborsare tutte le somme che risultano accantonate dal cedente sul futuro
acquisto, somme che di fatto il cessionario eredita subentrando nel contratto;
- il diritto di sublocare a terzi, in tutte le forme giuridiche previste dalla legge;
- il diritto di ristrutturare, effettuando, a propria cura e spese, tutte le opere
di ammodernamento ritenute opportune, anche usufruendo dei bonus previsti dalla legge
e con la serenità derivante dalla trascrizione del contratto.
Su tutti questi diritti l'investitore può costruire un vantaggiosissimo business
e replicarlo in modo seriale, investendo poco capitale in ogni singola operazione.
Facciamo ora un esempio concreto, partendo dall'accordo da stipulare con il proprietario.
Ipotizziamo che io sottoscriva, per l'acquisto di un trilocale in una zona residenziale periferica
della mia città, un contratto Rent to Buy così strutturato:
- durata 9 anni;
- nessun anticipo ma impegno contrattuale a ristrutturare l'immobile;
- canone mensile di 700 Euro, suddivisi in 100 Euro di componente affitto e 600 Euro
di componente da imputare al futuro acquisto;
- diritto di acquistare l'immobile al prezzo già definito di 150.000 Euro.
L'investimento totale che dovrò affrontare, per accendere questa operazione, ammonterà
complessivamente a 30.000 Euro, derivanti dal costo della ristrutturazione, dalle commissioni
per mediazione dovute all'Agente Immobiliare e dalle spese notarili per la registrazione
e la trascrizione del contratto Rent to Buy.
Parallelamente stipulerò, con una giovane coppia oggi non mutuabile ma potenzialmente
mutuabile tra qualche anno, un contratto di semplice affitto, con durata di legge 4 + 4 anni,
ad un canone mensile di 700 Euro.
In questo contratto inserirò un diritto di acquisto, da esercitarsi entro l'8° anno di locazione,
al prezzo di 180.000 Euro, sufficiente pertanto a coprire il prezzo di 150.000 Euro da me dovuto
al proprietario per l'acquisto dell'immobile ed i 30.000 Euro di costi da me sostenuti
per accendere l'operazione.
Preciso pertanto che il mio obiettivo non è quello di ottenere un guadagno tramite
una maggiorazione del prezzo di rivendita: ho infatti un modo più intelligente e più sicuro
per guadagnare.
Si noti come l'operazione è perfettamente bilanciata dal punto di vista finanziario: ogni mese
percepisco 700 Euro di affitto puro e non riscattabile e verso al proprietario 700 Euro
di canone Rent to Buy, composto da 100 Euro di componente affitto e 600 Euro di
componente da imputare a prezzo, che andrà ad abbattere il saldo del prezzo
da me dovuto al rogito e rappresenta la mia lungimirante modalità di guadagno.
Al termine degli 8 anni di durata contrattuale il mio inquilino potrà acquistare l'immobile,
che io gli venderò volentieri al prezzo pattuito di 180.000 Euro, utilizzando la clausola
contrattuale del "diritto di nomina in sede di rogito".
Tecnicamente funziona così:
- io devo saldare al proprietario il prezzo pattuito di 150.000 Euro, decurtando le somme
accantonate mensilmente, che ammontano a 600 x 96 = 57.600 Euro; il saldo prezzo dovuto
ammonta pertanto a 150.000 - 57.600 = 92.400 Euro;
- il mio inquilino deve saldare a me il prezzo tra noi pattuito di 180.000 Euro, e lo farà
corrispondendo al proprietario, previa mia delega di pagamento, la somma di Euro 92.400,
corrispondente al saldo del prezzo da me dovuto al proprietario, e corrispondendo
direttamente a me la differenza tra il prezzo di 180.000 Euro e quanto da me delegato
in pagamento al proprietario, pertanto 180.000 - 92.400 = 87.600 Euro, che per me
rappresentano il rimborso dei 30.000 Euro anticipati per accendere l'operazione
e la monetizzazione del mio guadagno di 57.600 Euro.
Ovviamente le imposte sull'acquisto, come prima casa, saranno a carico del mio inquilino,
mentre io, che avrei dovuto acquistare come seconda casa, evito la pesantissima
Imposta di Registro del 9%!
Ecco perché al mio contratto Rent to Buy ho voluto dare la durata di 9 anni:
se il mio inquilino decidesse di non acquistare, ho ancora un anno per ricercare
un altro acquirente, in quanto preferisco assolutamente evitare di dover andare
al rogito ed intestarmi l'immobile pagando le relative imposte.
Essendo scaduta l'opzione concessa al mio inquilino sono libero di vendere a chiunque
anche ad un prezzo superiore a 180.000 Euro se il mercato me lo consente.
Facciamo adesso i conti di quanto rende questa operazione.
Ho investito i 30.000 Euro iniziali, che potrò recuperare nel momento in cui andrò al rogito.
Ho investito 700 Euro al mese, ma non li ho assolutamente presi dalla mia tasca: ho
semplicemente girato al proprietario i 700 Euro che sono usciti dalla tasca del mio inquilino!
Per calcolare il mio R.O.I. (Return On Investment) devo pertanto basarmi sul mio esborso reale.
ovvero i 30.000 dei costi iniziali, che andrò a recuperare al momento del rogito.
E devo dividere per questo importo il mio guadagno, corrispondente alla componente
dei canoni che ho versato imputandola al prezzo di acquisto facendola arrivare
dalla tasca del mio inquilino: pertanto 600 Euro x 96 mesi = 57.600 Euro.
Il R.O.I. è pari a 57.600 : 30.000 x 100 = 192% sul totale degli 8 anni di durata dell'operazione.
Su base annua 192% : 8 = 24%.
Ma adesso mi voglio divertire facendo il calcolo di quanto sarebbe stato il mio R.O.I.
se io avessi investito 180.000 Euro per poi affittare a 700 Euro al mese.
Il mio guadagno, in 8 anni, ammonterebbe 700 Euro x 96 mesi = 67.200 Euro di affitti percepiti.
Il mio R.O.I. sarebbe pertanto pari a 67.200 : 180.000 x 100 = 37%.
Su base annua 37% : 8 = 4,63%.
gli immobili, o fare l'immobilizzatore di liquidità, acquistando gli immobili per poi affittarli.
GLI ULTERIORI VANTAGGI DEL "SANDWICH RENT TO BUY"
Al di là di una rendita 5 volte superiore a quella ottenibile con un investimento tradizionale,
la geniale tecnica del Sandwich Rent to Buy comporta una lunga serie di vantaggi:
- non intestandoti l'immobile non devi pagare l'IMU, che resta a carico del proprietario;
- non intestandoti l'immobile eviti l'Imposta di Registro del 9%;
- non devi accendere alcun mutuo, salderai il prezzo di vendita pattuito con il proprietario
grazie al denaro proveniente dalla tasca del tuo acquirente (o dalla banca presso cui lui
si accenderà un mutuo);
- non devi inserire l'immobile nella tua dichiarazione dei redditi; devi solamente dichiarare
la differenza tra l'affitto percepito (700 Euro) e quello corrisposto (100 Euro);
- la tua tassazione può essere gestita con la cedolare secca e puoi portare in detrazione
i costi sostenuti per la ristrutturazione;
- puoi usufruire di tutti i bonus previsti dalla legge;
- puoi fare operazioni multiple, nel nostro esempio 6, con la stessa liquidità che avresti
impiegato per fare una sola operazione di investimento tradizionale.
Come nei classici investimenti immobiliari, anche nel Sandwich Rent to Buy l'investitore deve
cercare un proprietario "don't wanter", ovvero una persona che desidera liberarsi di un immobile
che non gli serve e che non gli produce reddito, magari perché necessita di una ristrutturazione
che non gli serve e che non gli produce reddito, magari perché necessita di una ristrutturazione
che il proprietario non può o non intende affrontare e non si presta pertanto ad essere locato.
Nel nostro caso però bisogna trovare un proprietario a cui basti togliersi il pensiero, senza
però cedere immediatamente la proprietà, che mantiene per una sua garanzia durante il periodo
di durata contrattuale. Pertanto ci vuole un proprietario finanziariamente sereno.
In questa ottica è giusto e necessario che l'investitore, per rendere appetibile al proprietario
la proposta Rent to Buy, si accolli tutte le manutenzioni, sia ordinarie, che potrà comunque
ribaltare sul proprio inquilino, sia straordinarie, che dovrebbero comunque risultare improbabili
se l'immobile viene ristrutturato.
Tutto questo per dirti che, quando hai trovato l'immobile giusto con il proprietario giusto,
non puoi correre il rischio di bruciarti la trattativa.
Devi pertanto essere consapevole che, se da lato quanto finora descritto sembra sicuramente
fin troppo bello per essere vero, dall'altro esiste anche una grandissima criticità, ovvero quella
derivante dalla difficoltà di ottenere l'accettazione, da parte dei proprietari, della vendita
dei loro immobili con la modalità Rent to Buy, per un semplicissimo motivo: questa materia è
molto complessa da spiegare e per questo è assolutamente necessario l'intervento
di un Consulente esperto,che sia in grado di offrire al proprietaio ed ai suoi consulenti
delle spiegazioni tecniche chiare e precise, e sia inoltre in grado di predisporre a regola d'arte
dapprima la Proposta di acquisto Rent to Buy e, successivamente la bozza del vero e proprio
Contratto Rent to Buy, da sottoscrivere presso lo studio notarile designato.
Se vuoi portare avanti con successo il tuo business con il Sandwich Rent to Buy, risparmia piuttosto
sulla ristrutturazione dell'immobile, ma non risparmiare sulla nostra consulenza, anche se sei
un investitore professionista: se pensi di fare da solo o di lasciar gestire questo tipo di trattativa
al tuo commercialista, al tuo avvocato o all'agente immobiliare incaricato dal venditore,
non concluderai alcun affare. E'un film già visto!
Qui servono competenze specialistiche e grande esperienza, che solamente noi abbiamo, perché
facciamo il Rent to Buy di mestiere, dal 2009.
Sappi inoltre che non possiamo investire il nostro tempo ed il nostro know how su potenziali acquirenti
che non ci mettono in grado di lavorare nelle condizioni ottimali.
Pertanto, se intendi avvalerti del nostro servizio di consulenza ti devi impegnare a rispettare
due fondamentali regole nella gestione della trattativa con il proprietario:
- ti devi mettere prima d'accordo sul prezzo di vendita, verbalmente e con una stretta di mano, senza mai
nominare il Rent to Buy, onde evitare che il venditore cominci gìa a farsi le paranoie mentali prima di ricevere
da noi le spiegazioni accurate e complete;
- devi formulare, aiutato da noi, una proposta Win-Win, mettendoti nelle scarpe del venditore e fornendo
delle valide motivazioni per le quali lui potrebbe accettarla.
Non chiamarci per recuperare delle trattative che sono state rovinate perché hai provato a fare da solo
o perché le hai lasciate gestire alle persone sbagliate.
Ci sono due cose che non tornano mai indietro: una freccia scagliata ed una trattativa bruciata.
Visto il tempo e le energie che devi investire per reperire un immobile giusto con un proprietario giusto,
prima di fare dei danni, anche semplicemente nominando il Rent to Buy...
