COS'E il Rent to Buy e COME FUNZIONA. Non confonderlo con l'affitto con riscatto.

Il Rent to Buy è una metodologia di compravendita finalizzata a facilitare l'acquisto

dei beni immobili, di qualsiasi tipologia e prezzo, consentendo all'acquirente

di allinearsi ai requisiti richiesti dalle banche per la concessione

di un mutuo ipotecario o di un leasing.

I requisiti sono molto chiari ed inderogabili:

- il primo consiste in una documentata capacità reddituale, da cui risulti la capacità

di sostenere la rata del mutuo richiesto;

- il secondo consiste nell'equity, ovvero nella percentuale di capitale proprio

che il richiedente mutuatario immette nell'operazione di acquisto: essa ammonta,

per gli immobili residenziali, al 20% del prezzo di compravendita dichiarato in atto,

mentre per gli immobili commerciali la percentuale sale al 30%.

Detto ciò, il Rent to Buy non è un finanziamento, bensì una operazione

di ingegneria finanziaria che viene realizzata tramite un accordo contrattuale

tra il venditore e l'acquirente, senza intervento della banca nella fase iniziale.

Con questo accordo l'acquirente si impegna ad ad acquistare l'immobile,

entro una determinata data e ad un prezzo predefinito oggi, ed ottiene in cambio

l'immediata detenzione del bene, a fronte del pagamento di un canone mensile

costituito da una minima componente imputata ad affitto e una ben più  importante

componente imputata al pagamento del prezzo sul futuro acquisto.

Questo accordo ha la precisa finalità di dare all'acquirente il tempo necessario per:

- consolidare la propria documentazione reddituale;

- crearsi una positiva storicità nei confronti della banca, alla quale

di fatto dimostra, pagando puntualmente un canone di Rent to Buy

leggermente più alto rispetto alla rata del mutuo che andrà a richiedere,

di avere la capacità di sostenere e rimborsare puntualmente le rate

del futuro finanziamento;

- crearsi il livello di equity del 20% o del 30% richiesto dalla banca

a seconda della tipologia di immobile.

Riguardo a quest'ultimo punto la metodologia Rent to Buy produce

una importante leva finanziaria, consentendo all'acquirente di innalzare il proprio

livello di equity, inizialmente costituito dall'anticipo corrisposto al proprietario,

per portarlo fino al livello richiesto dalla banca, semplicemente versando

un canone mensile leggermente più alto di un normale affitto ma imputato,

per la gran parte di esso, al pagamento del prezzo del futuro acquisto.

Questa è appunto la "leva finanziaria" del Rent to Buy.

Ecco un esempio per un immobile residenziale compravenduto a 200.000 Euro:

Si noti come l'acquirente parte con un livello di equity del 7,5% e lo innalza, con i 700 Euro

accantonati ogni mese, fino al 20,1% al termine della durata contrattuale di 36 mesi.

E' bene precisare che nella stesura della contrattualistica Rent to Buy  sono previsti

pochi vincoli e molte libertà.

La prima libertà è quella relativa alla durata contrattuale, liberamente pattuita tra le parti

e con facoltà dell'acquirente di anticipare unilateralmente la data del rogito definitivo

qualora dovessero crearsi gli adeguati presupposti.

La seconda libertà è quella relativa alla suddivisione del canone mensile

nelle sue due componenti, acconto prezzo ed affitto: quest'ultima può e deve essere

contenuta al minimo, ma non può essere azzerata.

A tal proposito, se i contratti sono realizzati a regola d'arte, l'Agenzia delle Entrate

non può assolutamente contestare la non congruità dell'affitto ipotizzando

un'elusione fiscale. Ripeto: se i contratti sono realizzati a regola d'arte,

cosa che purtroppo non sempre avviene.

Segnaliamo peraltro che sul web sono presenti degli esempi di accordi Rent to Buy

in cui un canone mensile di 1.000 Euro viene suddiviso in 500 Euro di componente

affitto (che genera una tassazione per il venditore e non genera equity

per l'acquirente) ed in 500 Euro di componente da imputare ad acconto prezzo

(che genera equity per l'acquirente e non genera tassazione per il venditore).

La proporzione ottimale è 90% acconto prezzo e 10% affitto.

Piuttosto, se necessario, si può sempre riequilibrare l''accordo economico

innalzando leggermente il prezzo di vendita.

Nell'accordo contrattuale Rent to Buy, esistono due fondamentali garanzie:

- il venditore trova la sua principale garanzia nel fatto che con il contratto Rent to Buy

non cede nè la proprietà nè il possesso giuridico del bene: cede solamente

la detenzione, come normalmente avviene in un contratto di locazione e con la facoltà

di riprendersela velocemente, in caso di inadempimento dell'acquirente, avvalendosi

della procedura abbreviata di convalida di sfratto per morosità;

- l'acquirente trova invece la sua principale garanzia nel fatto che il contratto non viene

solamente registrato all'Agenzia delle Entrate, ma viene anche "trascritto"

a cura del Notaio presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari: da ciò deriva

l'opponibilità dell'atto sottoscritto nei confronti dei terzi soggetti, con conseguente

inefficacia di eventuali ipoteche giudiziali o pignoramenti che i creditori del proprietario

dovessero eventualmente iscrivere sull'immobile, e con assoluta tutela per l'acquirente

in caso di fallimento o morte del soggetto venditore.

La "trascrizione" offre inoltre all'acquirente un "diritto prenotativo", consistente

nell'impossibilità per il proprietario di alienare il bene ad altri soggetti diversi

da chi ha sottoscritto il contratto.

Ciò equivale a dire che con un contratto Rent to Buy trascritto l'acquirente può

serenamente investire nell'immobile che sta acquistando, ad esempio ristrutturandolo,

previo accordo con il proprietario ed usufruendo di eventuali bonus di legge.

Per quanto concerne gli immobili ad uso residenziale, il Rent to Buy può anche alternativamente

assolvere, otre alla sua naturale funzione di leva finanziaria, come fin qui descritta, anche

ad una semplice funzione di flessibilità, ad esempio per consentire all'acquirente di avere

il tempo di smobilizzare dei capitali diversamente investiti o di vendere il proprio immobile usato

in cui attualmente vive prima di rogitare il nuovo acquisto, evitando così di perdere

gli sgravi fiscali prima casa o evitando di dover, per la fretta, svendere il proprio immobile.

Ed è proprio per questa sua flessibilità che il Rent to Buy risulta spesso appropriato

anche nella fascia alta del mercato.

La durata contrattuale varia solitamente dai 3 ai 5 anni, fermo restando il diritto unilaterale

dell'acquirente di anticipare a proprio piacimento la data del rogito definitivo.

Quando si tratta di immobili poco costosi, al di sotto dei 100.000 Euro, si può anche optare

per una durata contrattuale molto lunga, fino a 10 anni, reinterpretando così il Rent to Buy

come programma di pagamento rateizzato anziché come programma preparatorio

all'ottenimento del mutuo.

E' inotre importante sapere che la metodologia Rent to Buy si può applicare agli immobili

nuovi, a quelli usati, a quelli in corso di costruzione ed a quelli da ristrutturare.

Nell'ambito delle compravendite degli immobili a destinazione d'uso commerciale ed industriale,

come ad esempio negozi, capannoni o alberghi (nella cui vendita siamo specializzati)

il Rent to Buy rappresenta una importante leva finanziaria per creare il livello di equity

necessario per accedere al mutuo o al leasing, che per questa tipologia di immobili

è più elevato rispetto agli immobili residenziali.

Trattandosi di un accordo contrattuale tra acquirente e venditore senza alcun intervento,
nella fase iniziale, di alcun istituto di credito o di leasing, l'acquisto in modalità Rent to Buy
non viene segnalato nella Centrale Rischi della Banca d'Italia e non preclude quindi,
all'impresa acquirente, la possibilità di ottenere altre linee di credito.

L'acquisto in Rent to Buy consente inoltre alle società di nuova costituzione

di crearsi lo storico di almeno tre bilanci normalmente richiesto per accedere

al finanziamento necessario per concludere l'acquisto del bene.

Essendo la maggior parte degli immobili commerciali intestati a delle imprese,

soggette pertanto alla tassazione della plusvalenza sulla vendita, il Rent to Buy

esprime in questo caso doppiamente la sua convenienza grazie al risparmio fiscale

che è in grado di procurare ai soggetti venditori.

Esiste infatti la possibilità, quando prevista nella legge di bilancio (non tutti gli anni)
di sterilizzare la plusvalenza ricorrendo alla rivalutazione dei beni,

che comporta il pagamento, rateizzato in 3 anni, una imposta sostitutiva

con aliquota percentuale sull'importo rivalutato: sia allinea così il nuovo valore
del bene iscritto in bilancio al prezzo di vendita previsto, evitando così

una tassazione che si aggirerebbe altrimenti attorno al 40%.

L'aliquota dell'imposta sostitutiva varia a seconda di quanto previsto

nella legge di bilancio al momento in vigore.

Ora, siccome la normativa prevede che, in caso di vendita dell'immobile,

la rivalutazione venga considerata efficace a partire dal quarto esercizio rispetto

a quello nel quale è stata effettuata, il Rent to Buy è la soluzione perfetta

in quanto consente di contrattualizzare subito la vendita posticipando

però il rogito notarile e ridimensionando così la tassazione.

Assai vantaggioso è l'utilizzo della metodologia Rent to Buy nella compravendita

di strutture alberghiere, B&B ed aziende agricole, soprattutto nelle situazioni in cui le attività

sono ben avviate e consentono, con i loro ricavi, di sostenere agevolmente gli esborsi necessari

per sostenere il piano finanziario di acquisto con il Rent to Buy.

La metodogia Rent to Buy è stata introdotta in Italia da Andrea Russo, Agente Immobiliare

residente a Verona e titolare di questo sito nonchè fondatore della rete

di Consulenti Specializzati denominata Rent to Buy Consulting, operante in tutta Italia.

Nel 2009 Andrea Russo ha messo a punto la versione italiana del modello Rent to Buy

utilizzato negli U.S.A. ispirandosi a quanto appreso dalla sua mentore americana Wendy Patton.

Questo è il suo libro, dal quale Andrea Russo ha preso molti concetti:

E' stato proprio grazie a questo storico sito, che Andrea Russo ha arricchito nel corso degli anni

con importanti nuovi contenuti, che è partita la diffusione del Rent to Buy in Italia, supportata

anche da numerosi seminari che Andrea Russo ha tenuto per i professionisti del settore,

tra il 2012 ed il 2015.

Quando un'idea è buona, si diffonde rapidamente: e fu così che nel 2014 il Governo Renzi,

spronato dal Notariato, ha cercato di favorire lo sviluppo di questa metodologia

introducendo, all'interno del Decreto Legge conosciuto come "Sblocca Italia",

una nuova tipologia contrattuale appositamente dedicata alla realizzazione

dell'accordo Rent to Buy.

Andrea Russo ha così ottenuto il giusto riconoscimento per aver coraggiosamente

fatto da pioniere in Italia e per aver scelto di fare, della diffusione del Rent to Buy,

la propria mission.

Teoricamente esistono pertanto due diversi modelli contrattuali con cui poter realizzare

le compravendite Rent to Buy: quello messo a punto nel 2009 da Andrea Russo

normato dal Codice Civile e dalle leggi sulla locazione, e quello messo a punto

dal Governo italiano nel 2014, normato dall'articolo 23 del Decreto Legge n. 133

del 12 Settembre 2014, convertito in legge n. 164 dell' 11 Novembre 2014.

In un primo tempo, per non creare confusione, abbiamo pensato di attribuire

alle due tipologie contrattuali, due distinte etichette: abbiamo così pensato di chiamare

Rent to Buy Originale il modello messo a punto all'inizio del 2009 da Andrea Russo,

e Rent to Buy con riscatto il modello varato dal Governo italiano alla fine del 2014

con il decreto legge "Sblocca Italia" e diventto operativo solamente dal 2015

dopo che, con la Circolare 4/E del 19 Febbraio 2015, l'Agenzia delle Entrate

ne ha normato gli aspetti fiscali.

Abbiamo scelto queste denominazioni perché il Rent to Buy Originale trae spunto

dal modello originale statunitense, mentre invece il Rent to Buy con riscatto trae spunto

dall'affitto con riscatto, del quale però elimina impeccabilmente tutte le criticità.

Sotto il profilo contrattuale il Rent to Buy Originale si realizza con la stipula di due contratti tipici,

previsti e regolamentati dal nostro Codice Civile e dalla disciplina sulle locazioni.

Sono, e devono restare, due contratti autonomi tra loro collegati: il preliminare di compravendita

ed il contratto di locazione.

Entrambi i contratti vengono registrati presso l'Agenzia delle Entrate ed il preliminare

viene anche trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari, per i sopra esposti motivi.

Da tale tipologia contrattuale atipica bisogna peraltro tenersi ben distanti dal momento

che la stessa movimenta la fiscalità sulla vendita già alla stipula del contratto.

Sotto il profilo contrattuale il Rent to Buy con riscatto si realizza con la stipula

di un contratto unitario a due fasi: la prima, di "godimento" è certa, mentre

la seconda, di "acquisto" è, almeno formalmente, solamente eventuale.

Si passa dalla prima alla seconda fase nel momento in cui il conduttore (l'acquirente)

invia al concedente (il venditore) una comunicazione con cui dichiara di voler esercitare

il proprio diritto all'acquisto. Solamente in questo momento si formerà, sul piano giuridico,

un vero e proprio contratto di vendita.

Ecco perché è stato denominato "contratto di godimento in funzione della successiva

alienazione dell'immobile".

Per i motivi sopra esposti, deve anch'esso essere, oltre che registrato,

anche trascritto dal Notaio presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari.

Precisiamo che, dal punto di vista fiscale, i due schemi contrattuali sono assolutamente equivalenti.

Per quanto concerne invece la forma giuridica ci sono delle sostanziali differenze.

Nel Rent to Buy Originale:

- è previsto un formale impegno all'acquisto ed il versamento iniziale

viene pertanto corrisposto a titolo di caparra confirmatoria;

- in caso di inadempimento il proprietario può trattenere la totalità delle somme percepite

in funzione risarcitoria;

- la durata della trascrizione è limitata a 3 anni, ma può essere rinnovata.

Nel Rent to Buy con riscatto:

- è previsto un diritto del conduttore ad acquistare: pertanto, non essendoci alcun obbligo,

il versamento iniziale non può essere imputato come caparra confirmatoria;

- in caso di mancato esercizio del diritto all'acquisto il proprietario deve restituire al conduttore,

ai sensi del comma 1bis del testo di legge, una percentuale, predeterminata nel contratto,

della componente del canone da imputare al pagamento del prezzo, trattenendo invece

la restante parte e trattenendo interamente la componente del canone da imputare

al corrispettivo per la concessione del godimento;

- la durata della trascrizione è pari alla durata contrattuale pattuita tra le parti, entro il limite

massimo di 10 anni.

Si precisa pertanto, a rettifica di quanto scrivono i giornalisti incompetenti, che la durata

contrattuale è assolutamente libera e non deve essere confusa con la durata della trascrizione.

sia meno tutelante per il venditore e troppo sbilanciato a favore dell'acquirente.

Per noi in realtà non è così, in quanto utilizziamo diversi accorgimenti per tutelare adeguatamente

anche il venditore, creando un impegno economico all'acquisto, sostanziale ma non formale.

Pertanto, restando nel rispetto assoluto del testo di legge che regolamenta

il "contratto di godimento", siamo in grado di predisporre dei contratti in cui la percentuale

della componente del canone da imputare al prezzo da restituire in caso di mancato esercizio

del diritto all'acquisto sia contenuta al solo 5%; prevediamo inoltre che il versamento iniziale,

che non può essere imputato a caparra confirmatoria, possa comunque essere versato

con un titolo alternativo alla caparra al fine di consentire al proprietario di trattenere

questa somma in caso di mancato esercizio del diritto all'acquisto.

Avendo abilità e competenze per confezionare dei contratti che prevedano un obbligo

non formale ma comunque sostanziale all'acquisto e cosiderando che ciò

che realmente conta è quanto si perde se non si acquista, abbiamo alla fine scelto 

di utilizzare esclusivamente il "Contratto di godimento in funzione della successiva

alienazione dell'immobile" normato dall'articolo 23 del Decreto Legge n. 133

E' importante comprendere che, nel programma Rent to Buy, l'affitto

(o il corrispettivo per il godimento) pagato non comporta in realtà un maggior costo

rispetto all'acquisto immediato: questo perché, a fronte di un minimo esborso

costituito dalla componente del canone imputata ad affitto, si ottiene

l'enorme vantaggio di poter accendere, dopo qualche anno, un mutuo

o un leasing di importo inferiore a quello che sarebbe necessario richiedere oggi.

Il risparmio sui costi del futuro finanziamento è davvero enorme, anche perché,

abbattendo l'importo del mutuo da richiedere, è possibile abbreviarne la durata
e contemporaneamente abbassarne la rata.

Questo circolo virtuoso produce un risparmio di interessi enorme, quantificabile

in oltre il 10% del prezzo di compravendita dell'immobile!

Il Rent to Buy rappresenta di fatto una leva finanziaria gratuita ed è,

se correttamente impostato, di gran lunga più conveniente rispetto

all'acquisto tradizionale.

Da questa convenianza economica  nasce la possibilità di facilitare la chiusura delle compravendite
condividendo il grande risparmio di interessi con il venditore, che è giusto ringraziare
per la sua "flessibilità" riconoscendogli un prezzo un po' più alto o evitando

di chiedergli uno sconto.

Ricordiamoci sempre che il Rent to Buy funziona solamente se entrambe le parti
hanno un atteggiamento mentale Win-Win (Vincitore-Vincitore).

Dobbiamo purtroppo prendere atto che il Rent to Buy non ha ancora espresso le sue potenzialità in Italia

a causa dell'atteggiamento sbagliato che molti hanno verso questo innovativo strumento, considerandolo,

semplicisticamente, alla stregua di un normale contratto.

Il Rent to Buy è invece per noi una operazione di ingegneria finanziaria finalizzata a costruire

la perfetta mutuabilità dell'acquirente da parte del mondo bancario e si fonda di conseguenza

su una corretta pianificazione realizzata da un professionista esperto e competente.

Il contratto è la punta dell'iceberg e rappresenta la regolamentazione giuridica

dell'accordo economico con cui viene realizzata una operazione finanziaria

accuratamente pianificata.

Molti pensano che la contrattualistica Rent to Buy sia una cosa semplice da realizzare

e che qualsiasi professionista, anche se non esperto in questa specifica materia,

sia in grado di predisporla.

Ma non è assolutamente così e molti pagano dei professionisti inesperti per venire

da loro utilizzati come cavie su cui fare esperienza.

Il principale rischio è quello di  stipulare un contratto che, non rispettando perfettamente

quanto disposto dall'art. 23 del testo di legge, risulterebbe atipico e non beneficerebbe pertanto

della grande tutela per l'acquirente derivante dalla trascrizione.

E' ciò che ad esempio avviene quando qualcuno inserisce nel contratto la caparra confirmatoria.

Parallelamente il venditore, venendo meno, in presenza di un contratto atipico, i benefici fiscali

previsti dalla Circolare n. 4/E del 19/02/2015 della Agenzia delle Entrate, si vedrebbe costretto

ad affrontare una tassazione decisamente superiore.

Evita di farti del male...

E' sicuramente questa la miglior garanzia che un Consulente possa offrire ai propri Clienti:

impegnarsi a restare a loro disposizione fino al completamento del processo di acquisto

con il rogito notarile definitivo.

Tutti i professionisti che appartengono alla rete Rent to Buy Consulting hanno fatto proprio

questo obbligo deontologico: restare a disposizione dei Clienti anche dopo la stipula dei contratti,

pronti ad assisterli gratuitamente in caso di necessità  impreviste quali potrebbero essere,

a mero titolo di esempio, la necessità di rivedere gli accordi tra le parti

o la cessione della propria posizione contrattuale ad un nuovo soggetto subentrante.

Sappiamo come lavoriamo e non abbiamo alcun problema ad assumerci questo impegno.

Siamo consapevoli della perfezione della contrattualistica che utilizziamo, accuratamente

predisposta per affrontare in modo Win-Win qualsiasi evento imprevisto possa verificarsi.