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L'AFFITTO CON RISCATTO ed il PRELIMINARE AD EFFETTI ANTICIPATI non sono il Rent to Buy, non fatevi ingannare!

Quando, all'inizio del 2009, Andrea Russo ha introdotto il Rent to Buy in Italia, questo termine risultava a tutti
assolutamente sconosciuto, così come altrettanto sconosciuti erano i concetti finanziari allo stesso collegati.

Esistevano a quel tempo delle formule di acquisto graduali dei beni immobili, legate però ad un semplice concetto
di rateizzazione del pagamento del prezzo.

L'innovatività del Rent to Buy consiste invece nei nuovi concetti che lo contraddistinguono e lo differenziano
da ciò che fino a prima esisteva.

Andrea Russo ha infatti importato e diffuso in Italia una metodologia impostata sul concetto di
programma preparatorio all'ottenimento del mutuo, nonchè sul concetto di leva finanziaria in grado di generare
l'equity richiesta dalla banca per la concessione del finanziamento.

Tutti concetti che i giornalisti non competenti non hanno assolutamente recepito, come dimostra il fatto
che continuano a scrivere articoli spazzatura dove parlano invece di "comprare casa senza mutuo",
di "comprare casa pagando l'affitto" o di "comprare casa pagandola a rate in 10 anni".

Questi signori, che noi riteniamo essere responsavili di un vero e proprio "scempio mediatico" della metotologia
Rent to Buy, identificano inoltre, all'interno di uno stesso articolo, il Rent to Buy con tipologie contrattuali
tra loro diverse; prima ad esempio parlano di affitto con riscatto, poi di contratto preliminare ed infine
di contratto di godimento.

E' il risultato dei copia incolla che fanno attingendo da diversi articoli, scritti da altri giornalisti non acculturati
su questa complessa materia.

E tutti utlizzano, come fossero sinonimi, i termini Rent to Buy ed affitto con riscatto, quando invece sono
due termini che identificano delle tipologie contrattuali totalmente diverse.

La confusione che giornalisti ed  altri professionisti non acculturati hanno creato attorno al Rent to Buy
si è così ingigantita, come una palla di neve che rotola e si ingrossa sempre di più.

In questa pagina del sito ci proponiamo di fare chiarezza, utilizzando un linguaggio che coniughi la precisione
dovuta ai professionisti del settore e la semplicità dovuta ai privati acquirenti o venditori.

Prima di spiegare le varie tipologie contrattuali e le loro importanti differenze sul piano giuridico e fiscale,
è opportuno precisare che il termine Rent to Buy non ha alcuna valenza giuridica e non identifica una specifica
tipologia contrattuale, bensì una serie di concetti, che Andrea Russo ha delineato correttamente ed i mass media
hanno decisamente distorto, crendo un grande danno a chi necessita di utilizzare questa metodologia.

Detto ciò, la metodologia Rent to Buy si concretizza in un accordo contrattuale, tra l'acquirente ed il proprietario,
che può essere realizzato utilizzando ben 6 diverse tipologie contrattuali, delle quali 2 moderne e ben tutelanti
per entrambe le parti, e 4 preistoriche e poco tutelanti per le parti, ma purtroppo tuttora utilizzate
dai non competenti sulla materia.

Partiamo dalle due tipologie contrattuali autentiche, corrette e perfettamente tutelanti per le parti.

PRELIMINARE COLLEGATO AL CONTRATTO DI LOCAZIONE - Rent to Buy Originale

Il Rent to Buy Originale si realizza usando uno schema contrattuale complesso, costituito da due contratti tipici
(ovvero regolamentati dal nostro ordinamento giuridico) tra loro collegati: il preliminare di compravendita
ed il contratto di locazione.

Questo modello contrattuale è quindi normato dal Codice Civile e dalle leggi sulla locazione.

Entrambi i singoli contratti vengono registrati presso l'Agenzia delle Entrate; il preliminare deve però, tassativamente,
essere anche trascritto, con l'intervento del Notaio, per garantire in modo completo l'acquirente.

La complessità, nella realizzazione di questo schema contrattuale, consiste nella definizione delle clausole che collegano
i due contratti, le quali devono essere meticolosamente studiate al fine di:

  • non far perdere ai contratti il loro carattere di tipicità;

  • creare un sistema di paracadute ed ammortizzatori che consenta alle parti di gestire comunque in modo Win-Win
    e senza contenzioso eventuali situazioni critiche che si potrebbero verificare in un arco temporale di più anni;

  • non movimentare, in alcun modo, la fiscalità sulla vendita prima del rogito notarile.

Su quest'ultimo punto mi sento in dovere di avvisare che l'utilizzo di due contratti tipici collegati è un presupposto
fondamentale ma non esaustivo al fine di evitare di movimentare la fiscalità già alla stipula dei contratti anziché,
come è del resto logico e corretto che sia, al rogito notarile.

Non è infatti da trascurare il pericolo che lo schema contrattuale del Rent to Buy Originale possa forzatamente
essere assimilato al contratto di locazione con patto di futura vendita impegnativo per entrambe le parti,
con le tragiche conseguenze fiscali che questa diversa tipologia contrattuale comporta, ovvero il pagamento
delle imposte sulla futura vendita già alla stipula dei contratti.

La nostra contrattualistica prevede una serie di accorgimenti finalizzati ad evitare, nella maniera più assoluta,
che ciò possa accadere.

Siate pertanto consapevoli che, per utilizzare questa tipologia contrattuale senza cadere nelle trappole fiscali,
servono dei contratti assolutamente perfetti.

Abbiamo esaminato in questi anni diversi tentativi di imitare il nostro modello contrattuale e tutti quanti
i casi esaminati prestavano il fianco alla possibile riqualificazione come locazione con patto di futura vendita.

Se non volete servirvi del nostro servizio di consulenza, utilizzate piuttosto il contratto di godimento,
di cui infra, nel quale, non essendovi alcun obbligo formale di acquisto, se lo si realizza correttamente
non si corre il rischio di incorrere in una movimentazione immediata della fiscalità sulla vendita.

CONTRATTO DI GODIMENTO IN FUNZIONE DELLA SUCCESSIVA ALIENAZIONE - Rent to Buy con Riscatto

E' la nuova tipologia contrattuale introdotta con l'articolo 23 del Decreto Legge "Sblocca Italia" con la quale
è stato decisamente modernizzato l'affitto con riscatto, divenuto così immediatamente obsoleto alla luce
dei grandi vantaggi offerti dal contratto di godimento in funzione della successiva alienazione dell'immobile.

Il primo importante elemento positivo è costituito dalla durata della trascrizione, che vale per tutta la durata
del contratto sottoscritto ma con il limite massimo di diecici anni.
Rammentiamo pertanto, ai nostri amici giornalisti non acculturati, che la durata contrattuale è libera,
e non è di 10 anni come loro spesso scrivono confondendola con la durata massima della trascrizione.

Un secondo vantaggio, rispetto al tradizionale affitto con riscatto, deriva dall'aver previsto un meccanismo
di imputazione a pagamento del prezzo di una parte del corrispettivo per il godimento del bene, riqualificando
tali somme, al momento del rogito notarile, come acconto prezzo.

Si evita così di doverle portare in diminuzione del prezzo dichiarato in atto, superando quindi il problema
della mancata creazione dell'equity tipico dell'affitto con riscatto.

Trattandosi di un contratto a due fasi, di cui la prima, di godimento, è certa, e la seconda, di acquisto,
è meramente eventuale, in assenza quindi di un formale impegno all'acquisto ed in presenza di un semplice
diritto all'acquisto a favore del conduttore, non è possibile prevedere, in questa tipologia contrattuale,
alcuna somma di denaro a titolo di caparra confirmatoria.

Per creare comunque da subito un concreto impegno all'acquisto, bisogna attribuire una diversa imputazione
alla somma inizialmente corrisposta alla stipula del contratto, ma bisogna sapere esattamente come fare,
onde evitare di scivolare in una atipicità contrattuale.

Questa tipologia contrattuale ricalca lo schema dell'affitto con opzione di acquisto, ma ne prende le distanze
sotto il profilo giuridico, che non ricade nell'ambito della disciplina della locazione, rientrando questo contratto
in una nuova tipologia giuridicamente a sè stante ed essendo regolato, per quanto compatibili,
con alcune norme sull'usufrutto espressamente richiamate nel testo di legge.

Per quanto concerne la parte fiscale, che non era stata normata dal Decreto Legge n. 133/2014,
la nuova tipologia contrattuale è regolamentata dalla Circolare n. 4/E pubblicata dall'Agenzia delle Entrate
in data 19/02/2015.

Un ulteriore intervento legislativo è contenuto nel Decreto Legge n. 59 del 3 Maggio 2016, il quale ha aggiunto
il comma 2 bis all'art. 23 del Decreto Legge n. 133 del 12 Settembre 2014, prevedendo che "per il rilascio dell'immobile
il concedente può avvalersi del procedimento per convalida di sfratto, di cui al libro quarto, titolo I, capo II
del codice di procedura civile".

Con questo intervento sono adesso identiche le procedure di cui il proprietario del bene può avvalersi per ottenere
il rilascio dell'immobile in caso di inadempimento del conduttore, sia in caso di utilizzo del Rent to Buy Originale,
sia in caso di utilizzo del Rent to Buy con riscatto.

In pratica il proprietario non rischia assolutamente di dover affrontare una lunga e logorante causa civile,
come invece avviene nel caso del preliminare ad effetti anticipati, di seguito descritto.

Inoltre, nel caso in cui non si dovesse verificare l'esercizio del diritto di acquisto da parte del conduttore,
lo stesso è obbligato a rilasciare l'immobile al termine della durata contrattuale prevista ed il proprietario,
denominato concedente, ha in questo caso un titolo esecutivo per ottenere l'immediato rilascio dell'immobile,
a condizione che il contratto sia stato sottoscritto in forma di atto pubblico.

Pertanto, pur non essendoci un formale obbligo di acquisto, in realtà c'è un fortissimo deterrente
dal non acquistare, il quale, coniugato al fortissimo incentivo all'acquisto, tutela adeguatamente
la parte proprietaria.

Passiamo adesso alle tipologie contrattuali preistoriche e poco tutelanti per le parti coinvolte,
che comunque i non acculturati sul Rent to Buy continuano a proporre...

PRELIMINARE AD EFFETTI ANTICIPATI

Il contratto preliminare ad effetti anticipati rappresenta, tra le tipologie contrattuali preistoriche,
quella più diffusa ed apprezzata, per la sua semplicità da chi non ha le competenze tecniche
per utilizzare correttamente il Rent to Buy. Ma è proprio dalla sua semplicità che deriva la sua
elevata pericolosità per la parte venditrice.

Per realizzarlo si utilizza infatti un normalissimo preliminare di compravendita, nel quale si inserisce
una clausola con cui si immette il promissario acquirente nella detenzione delll'immobile
(e non nel possesso come invece molti erroneamente scrivono) e detta immissione avviene tramite
una anticipazione, consistente nella consegna del bene, degli effetti dell'atto definitivo.

Molti Agenti Immobiliari chiamano impropriamente questo contratto affitto con riscatto, anche se
in realtà dell'affitto non c'è nemmeno l'ombra, mancando, a differenza del Rent to Buy Originale,
la presenza di un collegato contratto di locazione, con il quale di attribuisce al promissario acquirente
la detenzione qualificata del bene e, con essa, la responsabilità civile nei confronti dei terzi.

Le conseguenze, per il promittente venditore, potrebbero diventare tragiche perché, in caso
di inadempimento del promissario acquirente, per ottenere la liberazione dell'immobile
non ci si può avvalere della procedura abbreviata di convalida di sfratto per morosità, in quanto
la stessa è prevista solamente per il contratto di locazione del Rent to Buy Originale
e per il "contratto di godimento" nel Rent to Buy con riscatto.

Per riottenere la detenzione del proprio immobile, il promittente venditore deve in questo caso
ricorrere ad una lunga e costosa causa civile, che danneggerà il suo portafoglio ed il suo fegato.

Senza contare che nel frattempo la responsabilità civile nei confonti dei terzi rimane in capo
al promittente venditore, essendo peraltro questa una norma inderogabile.

Se tutto ciò non bastasse, segnaliamo anche che questo contratto non è molto gradito
dall'Amministrazione Finanziaria, la quale tende a considerare tale fattispecie tassabile come il definitivo,
estendendo l'interpretazione adottata per il contratto di locazione con patto di futura vendita,
affermando che l'effetto traslativo viene differito a mero scopo di garanzia del venditore
in una modalità di pagamento rateizzato.

Indipendentemente dall'orientamento che può assumere l'Agenzia delle Entrate, che peraltro non è uniforme
su tutto il territorio nazionale, incombe comunque su questa tipologia contrattuale la sentenza
33 del 10 Luglio 2009 emessa dalla Commissione Tributaria di Vercelli la quale, ritenendo
"che le parti abbiano inteso, già con il preliminare, dare un assetto definitivo del loro rapporto...",
ha affermato che, sia pure ai soli fini tributari, l'atto in questione debba essere considerato alla stregua
di una vera e propria compravendita ed essere quindi assoggettato all'imposta tradizionale.

Questa interpretazione trova sostegno nella natura giuridica di questo contratto, con il quale
si immette il promissario acquirente nella detenzione del bene anticipando gli effetti dell'atto definitivo
e generando così un contratto complesso che contiene al suo interno due contratti accessori,
ovvero un contratto di comodato d'uso (relativamente alla detenzione del bene) ed un contratto di mutuo
(relativamente agli acconti corrisposti).
 
Ben diversa ed assai più lineare è invece la natura giuridica dello schema contrattuale
del Rent to Buy Originale, ove si immette il promissario acquirente nella detenzione del bene
non anticipando gli effetti dell'atto definitivo, bensì in virtù di un separato contratto di locazione.

Segnaliamo infine che raramente abbiamo visto utilizzare correttamente questo contratto, che di norma
dovrebbe prevedere il versamento di una caparra confirmatoria contestualmente alla stipula,
oltre a degli acconti prezzo mensili.

Nella maggior parte dei casi che abbiamo avuto modo di visionare, gli acconti mensili venivano versati a titolo
di caparra rateizzata, che viene tassata con imposta di registro allo 0,50, a differenza dell'acconto prezzo
che viene invece tassato con imposta di registro al 3%.

Abbiamo visto sanzionare più di un contratto, a ragion veduta, da parte dell'Amministrazione Finanziaria.
Infatti la caparra è per sua definizione la garanzia che le parti si scambiano al momento della stipula
del contratto: tutti i versamenti successivi devono pertanto avvenire con altro titolo, quale ad esempio
l'acconto prezzo.

In sintesi la caparra rateizzata è una stortura giuridica e può pertanto essere riqualificata come acconto prezzo
sia dalla Agenzia delle Entrate in sede di verifica, sia dal Giudice in caso di contenzioso.

Non fatevi ingannare da chi vi propone il preliminare ad effetti anticipati spacciandolo per Rent to Buy!

AFFITTO CON RISCATTO

Si può realizzare usando due diverse tipologie contrattuali: il contratto di locazione con opzione di acquisto
ed il contratto di locazione con patto di futura vendita.

Affitto con opzione di acquisto

E' la tipologia più diffusa, solitamente realizzata con lo schema contrattuale del contratto di locazione collegato
al contratto di opzione di acquisto, con il quale viene concesso all'inquilino il diritto di poter acquistare il bene,
oggetto della locazione, entro una determinata data e ad un prezzo prestabilito oggi, con l'accordo che,
nel caso in cui andrà ad esercitare questa sua opzione, una parte o anche tutto l'affitto pagato
verrà scontato dal prezzo pattuito.

Saremmo anche qui in presenza, come nel Rent to Buy Originale, di due contratti tipici tra loro collegati
che non presentano, se correttamente realizzati, alcuna problematica di movimentazione immediata della fiscalità
sulla vendita e non sconfinano nella atipicità. Purché, lo ripeto, siano correttamente realizzati.

In alternativa si può anche usare un unico contratto di locazione che incorpori al suo interno il contratto di opzione
di acquisto, rinunciando quindi alla soluzione, più lineare, dei 2 contratti tipici collegati.

Ciò comporta, sotto il profilo giuridico, l'utilizzo di un contratto complesso, costituito da un negozio primario e da
un negozio accessorio. Quale sia il negozio primario e quale sia quello accessorio dipende da come viene impostato
il contratto e dal fatto che vi sia o meno un rapporto di funzionalità della locazione all'acquisto.

Tutto ciò, per quanto secondario possa apparire, diventa molto rilevante in sede di contenzioso: può determinare
la disciplina giuridica applicabile, quella sulla locazione o quella sulla vendita. E può altresì determinare la tipicità
o l'atipicità del contratto.

Nella tipologia contrattuale in esame il venditore non è assolutamente tutelato. Egli non può percepire
alcuna caparra, essendo l'opzione di acquisto un diritto esclusivo dell'inquilino e non un impegno formale.

E' invece il venditore ad impegnarsi, per tutta la durata del periodo di opzione, a non alienare il bene a terzi,
nella speranza che il suo inquilino poi effettivamente lo acquisti.

Non essendo prevista la possibilità di trascrivere il contratto di opzione di acquisto, è impossibile garantire
l'inquilino in caso di fallimento o morte del venditore o nel caso in cui il bene venga aggredito
con una ipoteca giudiziale o con un pignoramento.

L'acquirente non ha inoltre la tutela del diritto prenotativo tipico della trascrizione.

Ma il problema maggiore è costituito dal fatto che, quasi sempre, l'acquirente difficilmente riuscirà
ad ottenere il mutuo. C'è infatti un gravissimo problema che gli operatori del settore hanno sempre ignorato,
generando diversi danni: la "locazione con opzione di acquisto" non genera equity!

Il problema, nella tipologia contrattuale in esame, è che tutte le somme vengono corrisposte unicamente
a titolo di canoni di locazione che, al momento del riscatto, vanno a diminuire il prezzo pattuito.

Tali somme non vengono pertanto viste dal mondo bancario come un reale accantonamento sull'acquisto,
ma semplicemente come una decurtazione del prezzo pattuito: si acquista quindi con uno sconto ma,
dal punto di vista bancario, non si è generata alcuna equity.

Di fatto per l'istituto di credito il potenziale mutuatario sta ancora chiedendo un mutuo al 100%!

Tale meccanismo risulta oltretutto assai penalizzante sul piano fiscale per il venditore, costretto a pagare in pieno
le tasse su degli affitti che percepisce ma dovrà poi restituire scalandoli dal prezzo di vendita pattuito!

Queste problematiche fiscali, la mancata generazione dell'equity e la mancanza di trascrivibilità, sono state
superate con la moderna versione dell'affitto con riscatto: il "contratto di godimento", detto anche
Rent to Buy con riscatto, che ha di fatto mandato questa tipologia contrattuale in pensione.

Ecco perché, nonostante tutti i giornalisti continuano ad usare i termini affitto con riscatto e Rent to Buy
come due sinonimi, noi continuiamo a rimarcarne la differenza: l'affitto con riscatto rappresenta la preistoria
e la mancanza di tutela, mentre il Rent to Buy rappresenta la modernità e la massima tutela per tutti.

Locazione con patto di futura vendita

L'altra tipologia contrattuale, molto meno utilizzata rispetto alla precedente, con cui si può realizzare
l'affitto con riscatto è il contratto di locazione con patto di futura vendita.

Qui il problema dell'equity non si pone, trattandosi sostanzialmente di un unico contratto "atipico" e "misto",
contenente sia gli elementi tipici del contratto di locazione, sia quelli del preliminare di compravendita;
le somme rateizzate che si versano vengono alla fine riqualificate come acconti prezzo,
generando così l'equity per il modo bancario.

Le problematiche sono qui innanzi tutto di natura fiscale, essendo stata questa tipologia contrattuale oggetto
dapprima della Risoluzione dell'Agenzia delle Entrate n. 338 del 01/08/2008 e successivamente
della Circolare Ministeriale 28/E/2011, con le quali l'Amministrazione Finanziaria ha lapidariamente precisato
che il momento impositivo, ai fini della tassazione sulla vendita, coincide con la data di stipula del contratto,
nonostante gli effetti traslativi si producano successivamente.

A prescindere da ciò, è un modello contrattuale molto rigido che non offre la possibilità di creare
alcun paracadute o ammortizzatore per gestire in modo Win-Win eventuali situazioni critiche
che si potrebbero verificare prima del rogito definitivo.
E affrontare un contenzioso che verte su un contratto come questo, "misto" ed "atipico",
può rivelarsi davvero devastante...

VENDITA CON RISERVA DI PROPRIETA'

Questa tipologia contrattuale è normata dall'art. 1523 e seguenti del Codice Civile.

E pertanto un contratto tipico che va molto bene per gestire un acquisto con pagamento rateizzato,
con capitale proprio e senza alcun finanziamento bancario.

Non va invece assolutamente bene per gestire un programma preparatorio all'ottenimento del mutuo,
quale appunto il Rent to Buy invece è, per i seguenti motivi:

- a differenza del contratto Rent to Buy, con il quale il proprietario trasferisce la sola detenzione del bene,
con il contratto di vendita con riserva di proprietà si fa subito un vero e proprio rogito, con il quale
si trasferisce non solamente la detenzione, ma anche il possesso giuridico e la stessa proprietà dell'immobile,
sia pur condizionatamente al verificarsi di un preciso evento, consistente nel pagamento dell'ultima rata;

- dal punto di vista bancario tutto ciò comporta che, se si dovessere chiedere un mutuo per far fronte
al pagamento di una eventuale maxi rata finale, questo non sarebbe un mutuo finalizzato all'acquisto,
che è già stato effettuato alla stipula del contratto, bensì un mutuo per liquidità, che comporterebbe
interessi molto più alti e soprattutto una richiesta di equity del 50%, tale da impedire il perfezionamento
dell'acquisto a chi, non conoscendo i regolamenti bancari, ha pianificato male l'operazione.

Ribadiamo pertanto che l'unica applicazione che vediamo, per questa tipologia contrattuale, è quella
di gestire una vendita rateizzata anche di lunga durata, paragonabile a quella di un mutuo, in cui
l'acquirente accetti di sottoscrivere un contratto rigido e totalmente privo di paracadute unicamente
perché l'intero importo della compravendita viene rateizzato e non occorre pertanto richiedere
alcun finanziamento bancario, avendo di fatto già ottenuto dal venditore, disposto a fare da banca,
la totale rateizzazione del pagamento.

Precisiamo però che, laddove il Rent to Buy non risultasse applicabile, giusto a mero titolo di esempio,
sul trasferimento dell'azienda, che è un bene mobile, e costituisce un acquisto non finanziabile
dalla banca, questa tipologia contrattuale trova una decisamente adeguata applicazione.