La TRASCRIZIONE DEL CONTRATTO nella compravendita Rent to Buy.
La trascrizione del contratto stipulato è l'utima azione consigliata per concudere in sicurezza
la compravendita Rent to Buy.
E' un passaggio assolutamente raccomandato, indipendentemente dallo schema contrattuale
che decidiamo di utilizzare, ovvero il preliminare di compravendita collegato al contratto di locazione,
o il contratto di godimento in funzione della successiva alienazione dell'immobile.
Molti confondono la registrazione del contratto con la trascrizione. Sono due cose molto diverse:
- la registrazione è un adempimento fiscale obbligatorio che si effettua presso l'Agenzia delle Entrate versando
le imposte dovute;
- la trascrizione è invece una annotazione, fatta dal Notaio, presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari
allo scopo di rendere il contratto pubblico ed opponibile nei confronti dei terzi soggetti, tutelando così
l'acquirente in caso di fallimento o morte del venditore o in caso di aggressione della proprietà del bene
con ipoteca giudiziale o pignoramento.
Per il contratto di godimento in funzione della successiva alienazione dell'immobile la trascrizione
ha una durata pari a quella del contratto, entro il limite massimo di 10 anni.
Per il preliminare di compravendita la trascrizione ha una durata massima di 3 anni, poi, nel caso in cui
non venga rinnovata, termina la sua efficacia prenotativa.
Precisiamo comunque che, a differenza di quanto riportato dai mass media, la trascrizione non è
in nessun caso obbligatoria ma è una liberissima scelta delle parti, soprattutto quella acquirente,
che ne beneficia maggiormente.
Se scegli di avvalerti dei nostri servizi di consulenza, il reperimento del Notaio non sarà assolutamente
un problema: abbiamo infatti la nostra rete di Notai convenzionati che praticano ai nostri Clienti dei prezzi
di favore in virtù del fatto che i contratti vengono già predisposti da noi ed il Notaio si limita semplicemente
a supervisionarli dopo aver fatto tutte le visure ipocatastali sugli immobili compravenduti.
Se hai un Notaio di tua fiducia che non ha esperienza di Rent to Buy non è comunque un problema:
gli consegniamo la nostra contrattualistica e gliela spieghiamo accuratamente.
Se invece scegli di non avvalerti della nostra assistenza, la ricerca del Notaio potrebbe davvero costituire
un problema di non facile soluzione.
Ti imbatterai, nella maggior parte dei casi, in Notai anche molto affermati che conoscono l'esistenza
del Rent to Buy, ma non l'hanno mai utilizzato e, nella maggior parte dei casi, non l'hanno nemmeno studiato.
Semplicemente perché, non essendo al momento una metodologia diffusa, hanno comprensibilmente scelto
di non dedicarvi il proprio prezioso tempo, riservandosi di studiarlo all'occorrenza se qualcuno glielo chiede.
In ogni caso quasi tutti i Notai conoscono solamente una delle due possibili tipologie contrattuali:
il Rent to Buy con riscatto. Per loro quello è il Rent to Buy, semplicemente perché quello è il modello
che gli è stato trasferito dal Notariato e che è stato pubblicizzato dai mass media.
Non ti stupire quindi se, nominando il Rent to Buy Originale, ti guarderanno come se fossi un extraterrestre.
Il Rent to Buy Originale, essendo uno schema contrattuale messo a punto da Andrea Russo, rappresenta
di fatto un nostro know how esclusivo che condividiamo solamente con i Notai con cui lavoriamo.
A riprova di quanto sopra affermato, se vai sulla pubblicazione del Notariato
Il Rent to Buy ed altri modi per comprare casa, ti puoi subito rendere conto di come stanno le cose:
- identificano il Rent to Buy in un solo contratto, il contratto di godimento in funzione della successiva
alienazione dell'immobile, da noi denominato Rent to Buy con riscatto;
- relegano il Rent to Buy Originale nelle forme contrattuali alternative, confondendo però
il preliminare di compravendita collegato al contratto di locazione
con la locazione con patto di futura vendita, che è invece tutt'altra cosa,
essendo una forma contrattuale atipica da cui è fortemente consigliato tenersi alla larga
perché movimenta subito la fiscalità sulla vendita.
Ti rammento che, se intendi realizzare una compravendita Rent to Buy che preveda
una caparra confirmatoria iniziale, devi necessariamente utililizzare il Rent to Buy Originale:
non puoi utilizzare il Rent to Buy con riscatto perché, non essendovi alcun obbligo di acquisto,
non è possibile prevedere alcuna caparra.
A questo punto chiediti se ti conviene rivolgerti a noi per avere la certezza di fare un Rent to Buy Originale
perfetto o correre il rischio di stipulare un preliminare di compravendita collegato al contratto di locazione
che potrebbe essere riqualificato come una locazione con patto di futura vendita con la disastrosa
conseguenza di risultare un contratto atipico che obbliga a pagare tutte le imposte già alla stipula.
Il pericolo è concreto: per evitarlo bisogna utilizzare alcune particolari clausole contrattuali
e dei precisi accorgimenti nel collegamento dei due contratti.
Pensi che questo delicatissimo compito possa essere meglio assolto da chi il Rent to Buy lo fa di mestiere,
ha grande cultura e grande esperienza sulla materia, maturata con centinaia di operazioni concluse dal 2009
ad oggi, o da chi il Rent to Buy inizia a studiarlo adesso giusto perché glielo hai chiesto tu?
A riprova di quanto esposto vedrai che difficilmente un Notaio si avventurerà a fare un Rent to Buy Originale,
molto probabilmente ti proporrà un contratto unitario di più semplice realizzazione che non offre
però assolutamente le stesse garanzie del Rent to Buy Originale: il preliminare ad effetti anticipati.
A prescindere comunque dal fatto che ti serva un Rent to Buy Originale o un Rent to Buy con riscatto,
ha senso che tu vada ad affidare il tuo patrimonio (se vendi) o i tuoi risparmi (se acquisti) a dei professionisti
che iniziano adesso a studiare il Rent to Buy per fare il primo esperimento con te?
Considera inoltre che la predisposizione di una contrattualistica perfetta, da porgere al Notaio designato
per effettuarne la registrazione e la trascrizione, non è assolutamente l'unico valore aggiunto
del nostro servizio di consulenza: c'è molto altro, sia prima che dopo la stipula dei contratti.
Una perfetta compravendita Rent to Buy poggia le proprie fondamenta su una accurata
pianificazione finanziaria che noi costruiamo assieme all'acquirente, al fine di agganciarlo perfettamente
ai parametri previsti dal mondo bancario per la concessione del finanziamento necessario
per perfezionare l'acquisto al termine del programma Rent to Buy.
E' inoltre decisamente fondamentale, per la positiva conclusione della compravendita, che tutte le parti
coinvolte, compresi anche i loro relativi consulenti/consiglieri, ricevano tutte le spiegazioni accurate
e professionali sulla metodogia Rent to Buy e su entrambe le due possibili tipologie contrattuali.
Affinché tutti possano procedere serenamente bisogna sviscerare tutte le problematiche giuridiche
e fiscali e bisogna predisporre, prima dei contratti veri e propri, una proposta di acquisto Rent to Buy
in cui vengano puntualizzati gli accordi economici, le tempistiche con cui le somme vengono versate
ed il titolo a cui vengono imputate.
Oltre a tutto questo, bisogna anche saper gestire abilmente tutte le particolari dinamiche psicologiche
che la compravendita Rent to Buy inevitabilmente comporta, essendo una cosa per tutti nuova.
Per questo ci vuole l'esperienza, il semplice studio non basta.
Dopo la stipula dei contratti, potrebbe sempre verificarsi la necessità di un nuovo intervento consulenziale,
ad esempio per formalizzare dei nuovi accordi intervenuti tra le parti o la cessione della posizione contrattuale
dell'acquirente ad terzo soggetto subentrante.
In tal caso noi ci siamo. Gli Specialisti Rent to Buy Consulting si mettono gratuitamente a disposizione
delle parti per risolvere qualsiasi imprevisto possa verificarsi prima del rogito notarile.
Crediamo non serva altro per farti capire che nella compravendita Rent to Buy esistono dei precisi ruoli:
a noi quello di offrire una consulenza completa e continuativa anche post contrattuale,
al Notaio il ruolo di garantire le parti con la trascrizione dei contratti.
