Il Rent to Buy per gli IMMOBILI D'IMPRESA.
Sugli immobili di impresa il Rent to Buy ha una duplice funzione: di leva finanziaria per l'acquirente
e di ottimizzatore della fiscalità per il venditore.
Capita infatti spessissimo che l'immobile posto in vendita risulti iscritto nel bilancio
della società proprietaria ad un valore decisamente più contenuto di quello al quale viene ceduto.
Ecco allora che la posticipazione del rogito notarile consente di sfruttare
tutte le agevolazioni fiscali che periodicamente i nostri governi propogono per adeguare
il valore del cespite in bilancio, evitando così la tassazione della plusvalenza sulla vendita.
Poiché la rivalutazione diviene efficace, in caso di alienazione del bene, a partire dal quarto
esercizio rispetto a quello nel quale è stata fatta, il Rent to Buy è la soluzione perfetta.
Per l'impresa acquirente, oltre all'utilizzo della leva finanziaria e del conseguente risparmio
sugli interessi del futuro mutuo o leasing, vi è anche un altro importante vantaggio:
l'impegno finanziario derivante dall'acquisto con metodo Rent to Buy non compare
nella Centrale Rischi della Banca d'Italia, e non preclude pertanto all'impresa
l'ottenimento di altre linee di credito.
sugli interessi del futuro mutuo o leasing, vi è anche un altro importante vantaggio:
l'impegno finanziario derivante dall'acquisto con metodo Rent to Buy non compare
nella Centrale Rischi della Banca d'Italia, e non preclude pertanto all'impresa
l'ottenimento di altre linee di credito.
Gli schemi contrattuali applicabili agli immobili ad uso commerciale o industriale sono identici
a quelli applicati agli immobili residenziali, cambia solamente la tipologia del contratto di locazione
nel caso in cui utilizziamo il Rent to Buy Originale.
Cambia anche il livello di equity (capitale proprio iniziale) da accantonare durante il programma
Rent to Buy per poi accedere al mutuo, che per gli immobili d'impresa deve essere almeno del 30%.
Bisogna inoltre considerare che, quando la società acquirente è di nuova costituzione,
il mondo bancario richiede di poter esaminare almeno tre bilanci prima di erogare
dei finanziamenti. E bisogna anche preventivare che se l'impresa è in fase di start-up i primi bilanci
potrebbero non essere particolarmente brillanti.
Per tutti questi motivi la durata del Rent to Buy applicato agli immobili d'impresa va spesso impostata,
prudenzialmente, oltre i 3 anni normalmente previsti nel residenziale.
Per tutte le operazioni aventi per oggetto degli immobili d'impresa, vista la natura dei soggetti giuridici,
ovvero imprese potenzialmente soggette ad accertamenti fiscali, e visti i valori spesso elevati
delle transazioni, ci permettiamo di rimarcare l'assoluta necessità di utilizzare una contrattualistica
assolutamente perfetta.
E' fondamentale eliminare qualsiasi possibilità di dare spazio ad una immediata
movimentazione della fiscalità sulla vendita, onde evitare di incorrere in costose sanzioni
in caso di futuri accertamenti da parte dell'Amministrazione Finanziaria.
Particolare attenzione va prestata quando si sceglie di utilizzare lo schema contrattuale
del Rent to Buy Originale, che deve essere strutturato con particolari accorgimenti
affinché non possa essere riqualificato come una locazione con patto di futura vendita,
con le disastrose conseguenze sul piano fiscale previste dalla Risoluzione n. 338/E
del 1° Agosto 2008 dell'Agenzia delle Entrate.
Scaricala dal link e leggila bene prima di decidere a chi affidarti per realizzare questo tipo
di schema contrattuale: i professionisti generici, siano essi commercialisti, avvocati, notai,
ingegnieri o architetti, non hanno l'esperienza ed il know-how necessario per evitare
le pericolose trappole fiscali.
Prima di farti del male...
Prima di farti del male...
L'IMPORTANZA DELLA COMUNICAZIONE NELLA COMPRAVENDITA RENT TO BUY
Il valore della nostra consulenza non consiste solamente nella perfezione
della nostra contrattualistica,ma anche nell'accuratezza della nostra comunicazione
verso tutte le parti coinvolte.
Spesso accade che chi vuole acquistare un immobile d'impresa arriva a noi dopo essersi preso
una lunga serie di rifiuti alle sue richieste di acquisto con modalità Rent to Buy formulate,
in modo non professionale, ai potenziali venditori.
E magari ha pure il coraggio di dire che il Rent to Buy è un'ottima metodologia
ma i proprietari non la capiscono.
Nella maggior parte dei casi non sono i venditori a non capire, bensì gli acquirenti
a non saper proporre!
Non capiscono la complessità della compravendita Rent to Buy: pensano che si tratti
di sottoscrivere un semplicissimo contratto, senza immaginare tutte le problematiche giuridiche,
fiscali e psicologiche che bisogna superare per mettere un proprietario in grado di affrontare
serenamente questa innovativa modalità di compravendita.
E non comprendono la necessità di presentare una proposta di acquisto Rent to Buy
in modo impeccabile, sia nella formulazione scritta che nella presentazione verbale,
sia al venditore che ai suoi consulenti.
le proprietà di loro interesse, bruciando irreparabilmente le trattative con i proprietari.
A chi pensa di poter riuscire in questa impresa, senza avvalersi della nostra consulenza,
diamo un consiglio: fai pure una prova iniziando una trattativa da solo, su una proprietà
che non ti interessa, così almeno eviti di bruciarti quelle che ti interessano veramente.
Quando avrai toccato con mano le reali difficoltà nell'ottenere la disponibilità del venditore
a vendere con il Rent to Buy, allora capirai il valore dei nostri servizi.
