COME INVESTIRE NEGLI HOTELS amplificando il R.O.I. con il Sandwich Rent to Buy.

Sicuramente non è mai esistito un momento più favorevole di questo per acquistare un hotel:

a seguito della crisi generata dalla pandemia, ci sono moltissimi hotel in vendita e pochissimi gestori

finanziariamente in grado di acquistarli.

In questo scenario prende sempre più piede l’acquisto tramite la moderna metodologia Rent to Buy,

la potente leva finanziaria che consente di acquistare gli alberghi impiegando una liquidità contenuta.

Esiste però una grandissima quantità di albergatori seri e professionali che non riescono purtoppo

ad acquistare nemmeno con il Rent to Buy, semplicemente perché non dispongono della liquidità iniziale

richiesta per accendere l’operazione di acquisto.

Da questa analisi è nata l’applicazione del Sandwich Rent to Buy alle strutture alberghiere.

Il nome attribuito a questa variante del classico Rent to Buy intende suggerire l’immagine

dell’investitore che si mette in mezzo tra il gestore, che al momento non è in grado di acquistare,

ed il proprietario desideroso di vendere.

Da sempre esistono alcuni investitori che acquistano gli hotels per darli in affitto,

ma per ottenere delle adeguate rendite sono costretti ad acquistare nel mercato del saldo e stralcio

o in quello delle aste, con tutte le problematiche che ciò comporta.

Inoltre, una volta ottenuta l’assegnazione del bene, devono trovare un gestore affidabile.

La tecnica del Sandwich Rent to Buy supera tutte queste problematiche in quanto consente

all’investitore di ottenere elevate performances reddituali attingendo al mercato regolare

ed acquistando un hotel per il quale ha già pronto il gestore.

Non è magia, è semplicemente una questione di leva finanziaria, che nel Rent to Buy

è davvero potente.

Te la spiego con un semplicissimo esempio: se acquisto un hotel a 3.000.000 di Euro

e lo affitto a 144.000 Euro annui, qual è il R.0.I. (acronimo di Return On Investiment,

rendita annua sul capitale investito) dell’operazione? E’ il 4,80%, che non è il massimo...

Ma se io invece acquisto lo stesso hotel con il Rent to Buy, anticipando solamente 300.000 Euro

invece di 3.000.000, e copro i canoni mensili del Rent to Buy con gli affitti percepiti

dal mio gestore, quale sarà il mio guadagno? E quale sarà il mio R.O.I.?

Il mio guadagno deriva dal fatto che io percepisco un affitto mensile di 12.000 Euro e verso

al proprietario un canone di Rent to Buy di identico importo, composto però da Euro 2.000

di affitto ed Euro 10.000 di acconto sul prezzo di acquisto, che rappresenta il mio guadagno.

Visto che ho investito solamente 300.000 Euro e guadagno ogni anno 120.000 Euro,

il mio R.O.I. sarà del 40%. E’ una rendita davvero strepitosa!

Nell'esempio che segue l'investitore stipula contestualmente un contratto Rent to Buy

con il proprietario ed un contratto di affitto con il gestore.

Entrambi i contratti hanno una durata di 7 anni. Nel contratto di affitto stipulato con il gestore

e prevista una opzione di acquisto in suo favore, da esercitarsi entro 6 anni, senza alcuna

maggiorazione del prezzo pattuito tra l'investitore ed il proprietario nel contratto Rent to Buy!

Ora, se il gestore esercita la sua opzione di acquisto, l'investitore è felicissimo:

investendo 300.000 Euro ha guadagnato il 40% annuo (240.000 Euro in 6 anni): utilizzando

il diritto di nomina in sede di rogito evita le imposte sull'acquisto ed i costi notarili,

recupera i 300.000 Euro investiti all'inizio ed i 720.000 Euro accantonati in 6 anni e si ritrova

un capitale di 1.020.000 Euro.

Può ritenersi soddisfatto e ricominciare lo stesso giochino su un altro hotel!

Se invece il gestore non esercita l'opzione di acquisto, l'investitore ha comunque davanti a sè

un anno di tempo per vendere l’hotel ad un nuovo acquirente, sempre utilizzando

la facoltà del diritto di nomina in sede di rogito prevista dal contratto Rent to Buy.

Sarà possibile proporre l'hotel libero dal gestore, essendo il suo contratto di affitto ormai

prossimo alla sua naturale scadenza. E sarà anche possibile proporlo ad un prezzo più alto

di quello che era stato accordato al gestore.

Riepiloghiamo il tutto in uno schema grafico:

Ciò che rende questa operazione di investimento davvero fantastica è il fatto che l'investitore

non guadagna tutto questo denaro acquistando l'hotel, bensì facendosi garante nei confronti

del proprietario del futuro acquisto del bene, da parte del gestore (preferibilmente) o da parte

di un terzo nuovo acquirente.

Dobbiamo infatti convincere il proprietario a stipulare con l'investitore l'accordo Rent to Buy.

A questo punto serve un professionista specializzato, esperto e competente che sia in grado di:

-    predisporre una proposta di acquisto Rent to Buy ben dettagliata e scritta in modo impeccabile,

che verrà poi analizzata dai consulenti del proprietario (commercialista ed avvocato) con i quali lo

specialista dovrà relazionarsi;

-    effettuare una presentazione assolutamente professionale ed esauriente da tenersi nello studio

del commercialista del proprietario, rispondendo con sicurezza a qualsiasi domanda venga posta;

-    garantire a tutte le parti l’utilizzo di una contrattualistica perfetta, ampiamente collaudata

e perfezionata negli anni con il contributo di decine di Notai.

Conosci qualcuno che abbia questi requisiti? Non credo proprio, dal momento che in Italia esiste

un solo professionista specializzato nella compravendita delle strutture alberghiere

con la metodologia Rent to Buy e ti posso assicurare che è l'unica persona in grado

di convincere i proprietari a vendere in questa modalità.

Se vuoi vedere tutte tutte le nostre proposte di hotels acquistabili con il Rent to Buy e pertanto

anche proponibili agli investitori per operazioni di Sandwich Rent to Buy, segui questo link.

Grazie al nostro know how ed alla nostra esperienza, siamo in grado di trasformare qualsiasi hotel

in una convenientissima operazione finanziaria!