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Il Rent to Buy per HOTELS ed ALBERGHI: una scelta indispensabile.

Se da un lato portiamo avanti il nostro servizio di consulenza sulla compravendita Rent to Buy
applicata a tutte le tipologie di immobili, dall''altro abbiamo scelto di concentrare la nostra
attività di mediazione immobiliare agli hotels ed alle strutture ricettive in genere.

Per questo motivo abbiamo creato anche un altro sito, www.acquistovenditahotel.com.

Abbiamo infatti constatato che, soprattutto le strutture di piccole e medie dimensioni,
ovvero quelle adatte ad una gestione familiare, non possono essere acquistate ricorrendo
ad un finanziamento bancario.

Questo perché le norme dell'accordo interbancario denominato Basilea 3 prevedono
che il richiedente mutuatario debba disporre di un livello di  capitale proprio (equity)
pari al 30% dell'investimento programmato e, cosa altrettanto importante, richiedono
che i bilanci dell'attuale gestione dell'attività evidenzino la capacità di sostenere
agevolmente le rate del finanziamento richiesto.

Pertanto solamente nelle compravendite in cui abbiamo un acquirente che dispone
del 30% di equity e che intende acquistare una struttura ricettiva che ha in bilancio
un EBIT (leggasi differenza ricavi - costi) pari al 7% del prezzo di compravendita
richiesto, assolutamente necessario per garantire la sostenibilità finanziaria dell'acquisto,
possiamo parlare di compravendita con metodo tradizionale, ma se manca uno di questi
due requisiti o parliamo di Rent to Buy o parliamo del nulla: l'hotel resta degli anni
sui portali immobiliari e nel momento in cui il proprietario non è più in grado
di gestirlo e lo chiude, perde inesorabilmente il suo valore. Se il proprietario è fortunato
riuscirà forse a svenderlo ad un imprenditore che lo trasformerà in appartamenti
o in pensione per anziani.

Molto spesso ci sentiamo dire dai proprietari "Ma il mio albergo rende, il bilancio
è fatto in un'ottica di risparmio fiscale...". Ma alla banca del risparmio fiscale
non interessa proprio nulla: qualcuno dovrà fare il sacrificio di evidenziare un adeguato
reddito per consentire la finanziabilità dell'acquisto!

Esistono pertanto due sole possibilità:

  • o il proprietario rinvia la vendita di 3 anni e prosegue la sua gestione
    fino a produrre 2 bilanci eccellenti pagando le relative imposte;

  • o il proprietario vende con il Rent to Buy ad un acquirente che si accollerà
    l'onere di produrre i bilanci adeguati all'ottenimento del mutuo.


IL VANTAGGIO FISCALE NELLA COMPRAVENDITA RENT TO BUY

Quasi sempre ci imbattiamo in strutture ricettive intestate a società o ditte
che hanno il valore del cespite in bilancio, al netto degli ammortamenti
effettuati nel corso degli anni, ad un valore bassissimo e distantissimo dal prezzo
che si prevede di realizzare: la differenza è tutta plusvalenza, da tassare secondo
la propria aliquota reddituale, solitamente il 41% circa.

Il Rent to Buy consente di sfruttare le agevolazioni fiscali che tutti gli anni vengono
puntualmente inserite nella legge di bilancio per sterilizzare la plusvalenza
pagando una aliquota fissa, che per il 2020 è del 12%.

A volte ci imbattiamo in commercialisti che consigliano ai loro clienti di vendere
le quote societarie, sperando di trovare il "fesso" che corre il rischio insito
nell'acquisto e si accolla la plusvalenza latente.

La nostra risposta diplomatica è semplicemente che le banche non finanziano
l'acquisto delle quote societarie
. E colui che dispone della liquidità
per acquistare senza mutuo l'hotel se lo va a comprare all'asta...


IL RENT TO BUY SUGLI HOTELS DI GRANDI DIMENSIONI

Quando parliamo di strutture di grandi dimensioni cambia il target dei potenziali
acquirenti, che non sono più le famiglie di albergatori, bensì le catene di gestione
alberghiera, che sono però solitamente più propense all'affitto d'azienda
piuttosto che all'acquisto, salvo poi cambiare idea nel momento in cui spieghiamo
loro il Rent to Buy. Una volta colta la genialità della leva finanziaria, solitamente
proseguono la loro espansione sia con l'affitto che con il Rent to Buy, divenendo
per noi dei Clienti continuativi.


L'IMPORTANZA DELLA COMUNICAZIONE NELLA COMPRAVENDITA RENT TO BUY

Visti tutti gli innumerevoli vantaggi che comporta, come mai il Rent to Buy non viene solitamente
accettato dai proprietari? Dovrebbero tutti vendere con questo metodo...

Sappiamo ciò che di fatto accade perché chi vuole acquistare un hotel arriva a noi dopo essersi preso
una serie di rifiuti alle sue richieste di acquisto con Rent to Buy formulate in modo non professionale
ai venditori. E magari ha pure il coraggio di dire che il Rent to Buy è un'ottima metodologia
ma i venditori non la capiscono.
Nella maggior parte dei casi non sono i venditori a non capire, bensì gli acquirenti a non saper proporre!

Non capiscono la complessità della compravendita Rent to Buy, soprattutto quando viene applicata
alle strutture alberghiere. Pensano che si tratti di sottoscrivere un semplicissimo contratto,
senza immaginare tutte le problematiche giuridiche e fiscali che bisogna superare per mettere
un venditore in grado di affrontare serenamente questa nuova modalità di compravendita.

E non comprendono la necessità di presentare una proposta di acquisto Rent to Buy
in modo impeccabile, sia nella formulazione scritta che nella presentazione verbale,
sia al venditore che ai suoi consulenti.

Così molti potenziali acquirenti si precludono la possibilità di acquistare
le proprietà di loro interesse, bruciando irreparabilmente le trattative con i proprietari.

A chi pensa di poter riuscire in questa impresa, senza avvalersi della nostra consulenza,
diamo un consiglio: fai pure una prova iniziando una trattativa da solo, su una proprietà
che non ti interessa, così almeno eviti di bruciarti quelle che ti interessano veramente.
Quando avrai toccato con mano le reali difficoltà nell'ottenere la disponibilità del venditore
a vendere con il Rent to Buy, allora capirai il valore dei nostri servizi.

Il nostro valore professionale non è solo nella perfezione della nostra contrattualistica,
ma anche nell'accuratezza della nostra comunicazione verso tutte le parti coinvolte.

Se vuoi muoverti bene per acquistare l'hotel che ti interessa richiedi la nostra
Guida all''acquisto di un hotel con il Rent to Buy in PDF ed attieniti fedelmente
alle istruzioni in essa contenute.

Ricordati che le trattative iniziate male difficilmente si raddrizzano. Prima di commettere
degli errori irreparabili...