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Andrea Russo


L' Agente Immobiliare
che ha introdotto, nel 2009,
il "Rent to Buy" in Italia

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RENT TO BUY: cos'è e come funziona

COS'E'
Il Rent to Buy Scheme, ovvero lo schema della locazione preparatoria all'acquisto è una geniale metodologia
di compravendita immobiliare proveniente dai paesi anglosassoni e da me pioneristicamente introdotta in Italia
all'inizio del 2009. Ormai è palesemente riconosciuta come la soluzione ideale per affrontare il nuovo scenario
creatosi nel settore immobiliare a seguito della crisi dei mutui sub-prime.
Il mondo è di colpo cambiato a causa della “stretta creditizia”: quelle stesse Banche che prima erogavano mutui
anche oltre il 100% del reale valore dell’immobile, consentendo così a chiunque di provare ad acquistare casa,
hanno giustamente dovuto rivedere i loro parametri di concessione del credito.
E’ così tramontata l’era dei mutui al 100%. Adesso le Banche non erogano oltre l’80% del valore di perizia dell’immobile.
Si è così drasticamente innalzata la soglia di liquidità necessaria per affrontare l’acquisto della casa: mentre prima,
con il mutuo al 100%, bastava possedere un 10% di liquidità per far fronte ai costi accessori della compravendita
(istruttoria mutuo, perizia immobile, accensione ipoteca, rogito notarile, imposte, commissioni di agenzia),
adesso bisogna invece disporre del 10% + il 20% non più coperto dal mutuo.
Una soglia discriminatoria del 30% è un bel problema, non solo per chi vuole comprare, ma anche, di conseguenza,
per chi deve vendere.
Ed è così emersa una soluzione geniale per abbattere la soglia di liquidità necessaria per acquistare casa,
non più però con un costoso e pericoloso mutuo al 100%, ma con una nuova metodologia di compravendita
che produce delle leve finanziarie gratuite…

Il Rent to Buy è un  programma preparatorio all'acquisto che consente di entrare subito nell’abitazione scelta,
dapprima in locazione (rent) e successivamente nella piena proprietà (buy), al completamento del processo di acquisto
che si concluderà entro il periodo concordato (solitamente 3 anni) ad un prezzo pattuito e bloccato oggi.
Rinviando il rogito notarile e, di conseguenza, l’accensione del mutuo, si ottengono 4 importantissimi benefici:
  • la possibilità, per l’acquirente, di crearsi uno “storico creditizio”, finalizzato a migliorare il proprio rating
    (punteggio) per ottenere poi il mutuo con più facilità ed alle migliori condizioni di mercato
    (non solo in termini di spread ma anche in termini di costi accessori);
  • la creazione di un “primo effetto leva” grazie al quale l’acquirente, versando mensilmente al venditore
    (costruttore o privato) un importo equivalente ad un normale affitto, se ne vede accantonare una parte
    come acconto sul prezzo, elevando così il suo deposito iniziale senza appesantire il proprio bilancio familiare;
  • la creazione di un “secondo effetto leva”, derivante dalla posticipazione di tutti i costi e le imposte relative
    al mutuo ed al rogito notarile;
  • un “periodo di prova” durante il quale, se dovessero mutare le proprie esigenze, si può vendere l'immobile
    ad un terzo soggetto con la semplice cessione della propria contrattualistica, evitando così tutti i costi
    del rogito ed ottenendo magari anche un piccolo guadagno!
Grazie alla sua flessibilità il Rent to Buy si presta a risolvere molte altre problematiche ed in particolar modo quella,
assai diffusa, di chi, per acquistare una nuova casa deve prima venderne un'altra.
Acquistando la nuova casa con il Rent to Buy, la si può abitare da subito, liberando così quella usata per venderla
senza fretta al miglior prezzo ottenibile, magari dopo averla ritinteggiata per presentarla al meglio.

Non appena effettuato il rogito per la vendita dell'immobile usato si potrà così, con la liquidità ottenuta, provvedere
a rogitare il nuovo, accendendo eventualmente un mutuo di importo inferiore e commisurato alle effettive necessità
finanziarie del momento.

VERSATILITA'
La metodologia Rent to Buy è tranquillamente applicabile a qualsiasi tipologia di immobile: ad uso residenziale,
ad uso commerciale, ad uso artigianale/industriale nonché ad uso alberghiero.

La formula risulta inoltre applicabile non solamente agli immobili ultimati, sia nuovi che usati, ma anche a quelli
in corso di costruzione o da ristrutturare.

Il Rent to Buy si può addirittura applicare, con i dovuti adattamenti, anche ai terreni edificabili!

COME FUNZIONA
Premetto che il Rent to Buy non è uno "strumento finanziario": è invece una modalità di compravendita che produce,
di fatto, delle leve finanziarie. Non è quindi previsto l'intervento di alcun terzo soggetto e tutti i rapporti giuridici ed
economici sono tra acquirente e venditore, come in una normalissima compravendita immobiliare.

Ci tengo inoltre a precisare che nel Rent to Buy il prezzo di compravendita dell'immobile non è quello di listino, ma è
il risultato della negoziazione intercorsa tra le parti, dove la modalità di acquisto Rent to Buy non deve in alcun modo
influire sul prezzo di vendita: all'acquirente Rent to Buy deve pertanto essere riconosciuto lo stesso sconto che si
sarebbe accordato in una compravendita di tipo tradizionale. Il disagio che l'acquirente Rent to Buy arreca
al venditore allungando la tempistica della compravendita viene concettualmente pagato, come di seguito esposto,
tramite il canone di locazione. Non deve quindi essere pagato una seconda volta rinunciando ad uno sconto.
 
L’inquilino-futuro proprietario entra subito nella casa che ha scelto di acquistare versando al venditore
(costruttore o privato che sia) un acconto che solitamente varia tra il 3% ed il 9% del prezzo di compravendita,
da intendersi pattuito oggi e bloccato per 3 anni; durante la fase preparatoria l’inquilino-futuro proprietario
versa poi mensilmente al venditore un importo equivalente ad un normale affitto, il quale viene però solo in parte
considerato canone di locazione a fondo perduto: l’altra parte viene invece “salvata” e va a creare un deposito
in conto futuro acquisto che, sommato all’acconto iniziale, porterà l’accantonamento totale, al termine del programma,
alla soglia minima del 15% del prezzo concordato.
Al momento del rogito resterà così da saldare, con un mutuo liberamente scelto dall’acquirente,
solamente il restante 85% del prezzo.

ESEMPI SU IMMOBILI RESIDENZIALI
Ecco un primo esempio, ipotizzando l'acquisto di un immobile nuovo da un costruttore:

Prezzo pattuito (bloccato per 3 anni) ............... 150.000 Euro
Acconto iniziale (6%) ......................................... 9.000 Euro (eventualmente finanziabile senza ipoteca)
Versamento mensile ............................................ 750 Euro (375 in affitto + 375 "salvati" come acconto)
Accantonamento dopo 3 anni (15%) ................... 22.500 Euro (9.000 acconto iniziale + 13.500 “salvati” in 3 anni)
Importo da saldare al rogito (85%) .................... 127.500 Euro (mutuo con Banca a scelta dell’acquirente)

Ecco lo stesso esempio, ipotizzando però l'acquisto di un immobile usato da un privato venditore:

Prezzo pattuito (bloccato per 3 anni) ............... 150.000 Euro
Acconto iniziale (3%) ......................................... 4.500 Euro (eventualmente finanziabile senza ipoteca)
Versamento mensile ............................................ 750 Euro (250 in affitto + 500 "salvati" come acconto)
Accantonamento dopo 3 anni (15%) ................... 22.500 Euro (4.500 acconto iniziale + 18.000 “salvati” in 3 anni)
Importo da saldare al rogito (85%) .................... 127.500 Euro (mutuo con Banca a scelta dell’acquirente)

Ecco un secondo esempio, ipotizzando l'acquisto di un immobile nuovo da un costruttore:

Prezzo pattuito (bloccato per 3 anni) ............... 200.000 Euro
Acconto iniziale (7,5%) ..................................... 15.000 Euro (eventualmente finanziabile senza ipoteca)
Versamento mensile ........................................ 833,34 Euro (416,67 in affitto + 416,67 "salvati" come acconto)
Accantonamento dopo 3 anni (15%) ................... 30.000 Euro (15.000 acconto iniziale + 15.000 “salvati” in 3 anni)
Importo da saldare al rogito (85%) .................... 170.000 Euro (mutuo con Banca a scelta dell’acquirente)

Ecco lo stesso esempio, ipotizzando però l'acquisto di un immobile usato da un privato venditore:

Prezzo pattuito (bloccato per 3 anni) ............... 200.000 Euro
Acconto iniziale (6%) ........................................ 12.000 Euro (eventualmente finanziabile senza ipoteca)
Versamento mensile ........................................ 833,33 Euro (333,33 in affitto + 500 "salvati" come acconto)
Accantonamento dopo 3 anni (15%) ................... 30.000 Euro (12.000 acconto iniziale + 18.000 “salvati” in 3 anni)
Importo da saldare al rogito (85%) .................... 170.000 Euro (mutuo con Banca a scelta dell’acquirente)

Ecco un terzo esempio, ipotizzando l'acquisto di un immobile nuovo da un costruttore:

Prezzo pattuito (bloccato per 3 anni) ............... 300.000 Euro
Acconto iniziale (9%) ........................................ 27.000 Euro (eventualmente finanziabile senza ipoteca)
Versamento mensile .......................................... 1.000 Euro (500 in affitto + 500 "salvati" come acconto)
Accantonamento dopo 3 anni (15%) ................... 45.000 Euro (27.000 acconto iniziale + 18.000 “salvati” in 3 anni)
Importo da saldare al rogito (85%) .................... 255.000 Euro (mutuo con Banca a scelta dell’acquirente)

Ecco lo stesso esempio, ipotizzando però l'acquisto di un immobile usato da un privato venditore:

Prezzo pattuito (bloccato per 3 anni) ............... 300.000 Euro
Acconto iniziale (7,5%) ..................................... 22.500 Euro (eventualmente finanziabile senza ipoteca)
Versamento mensile .......................................... 1.000 Euro (375 in affitto + 625 "salvati" come acconto)
Accantonamento dopo 3 anni (15%) ................... 45.000 Euro (22.500 acconto iniziale + 22.500 “salvati” in 3 anni)
Importo da saldare al rogito (85%) .................... 255.000 Euro (mutuo con Banca a scelta dell’acquirente)

ESEMPIO SU IMMOBILI COMMERCIALI O INDUSTRIALI/ARTIGIANALI
Ecco un primo esempio, ipotizzando l'acquisto di un capannone usato da un privato o da una società immobiliare:

Prezzo pattuito (bloccato per 3 anni) ............... 1.500.000 Euro
Acconto iniziale (5%) .......................................... 75.000 Euro
Versamento mensile ........................................... 10.000 Euro (3.750 in affitto + 6.250 "salvati" come acconto)
Accantonamento dopo 3 anni (20%) .................... 300.000 Euro (75.000 acconto iniziale + 225.000 “salvati” in 3 anni)
Importo da saldare al rogito (80%) .................... 1.200.000 Euro (con leasing o con mutuo a scelta dell’acquirente)

Ecco un secondo esempio, ipotizzando l'acquisto di una struttura alberghiera da un privato o da una società immobiliare:

Prezzo pattuito (bloccato per 6 anni) ................ 3.000.000 Euro
Acconto iniziale (6%) ......................................... 180.000 Euro
Versamento mensile ............................................ 17.500 Euro (7.500 in affitto + 10.000 "salvati" come acconto)
Accantonamento dopo 3 anni (30%) ..................... 900.000 Euro (180.000 acconto iniziale + 720.000 “salvati” in 6 anni)
Importo da saldare al rogito (70%) ..................... 2.100.000 Euro (con leasing o con mutuo a scelta dell’acquirente)

VANTAGGI
Oltre a creare un importantissimo accantonamento grazie alla parte di affitto “salvata” come acconto sul prezzo
(1° effetto leva), il Rent to Buy consente anche di creare uno “storico” per l’acquirente, il quale sarà in grado
di dimostrare alla Banca che ha puntualmente versato, per 3 anni, un importo mensile, per il Rent to Buy,
leggermente superiore o pari alla rata del mutuo che va a richiedere.
Egli è quindi un cliente collaudato e con un rating eccellente: un soggetto ideale a cui poter concedere con tranquillità
il mutuo anche senza far intervenire terzi soggetti come garanti e ridimensionando, anche del 50%, il costo
delle assicurazioni, che normalmente incidono dal 5 al 10% sull'importo del mutuo erogato.
Questi 3 anni potrebbero anche essere importanti per poter comodamente accantonare la liquidità necessaria
per affrontare tutti i costi che il Rent to Buy consente di posticipare (2° effetto leva): istruttoria mutuo,
perizia immobile, imposte, costi del rogito notarile, assicurazioni varie. Complessivamente circa il 6% del prezzo
di compravendita.

E' importante comprendere che, nel programma Rent to Buy, l'affitto pagato in 3 anni non comporta in realtà
un maggior costo rispetto all'acquisto con il metodo tradizionale: infatti, conti alla mano, accendere dopo 3 anni un mutuo
di importo inferiore e con un miglior tasso di interesse può generare un risparmio sui costi del mutuo anche doppio rispetto
all'affitto pagato al venditore.
Ecco perché il Rent to Buy rappresenta una leva finanziaria gratuita ed è, in qualsiasi caso, sicuramente più conveniente
rispetto all'acquisto tradizionale.

E’ necessario però saper personalizzare il Rent to Buy in modo che rimanga sempre bilanciato tra le parti, anche al variare
dell’importo della compravendita: ciò è importantissimo per sfruttare al massimo le sinergie che lo schema contrattuale crea
tra acquirente e venditore, in una perfetta armonia basata sul principio Win-Win (Vincitore-Vincitore).

LA FUNZIONE SOCIALE DEL "RENT TO BUY"
Ho sicuramente avuto intuito, quando alla fine del 2008 ho scoperto il Rent to Buy, nel comprederne da subito
le potenzialità, tanto da decidere di scommettere coraggiosamente sulla sua affermazione in Italia. Fino al punto di farne,
oltre che la mia unica professione, una vera e propria "mission".
Non ho però mai avuto la fantasia di pensare che un giorno sarebbe stata pubblicamente riconosciuta la funzione sociale
del Rent to Buy da parte del governo italiano e dal notariato.
Mai avrei pensato, quando nel 2009 proponevo timidamente il Rent to Buy, che un giorno il governo italiano avrebbe
emanato una legge finalizzata a favorire la diffusione di questa geniale modalità di compravendita immobiliare.
E mai avrei pensato che, per raggiungere questo obiettivo, avrebbe addirittura creato una nuova "tipologia contrattuale".
Tutto ciò non è avvenuto negli Stati Uniti, dove il Rent to Buy è presente da molto più tempo, ed invece accaduto in Italia.

Così adesso i cittadini hanno a disposizione ben due diversi modelli contrattuali di Rent to Buy: quello da me messo a punto
nel 2009, normato dal Codice Civile ed ampiamente collaudato, e quello messo a punto dal governo, non ancora purtroppo
collaudato ma comunque precisamente normato dall'articolo 23 della legge 164/2014.
Disponendo di due ben distinte tipologie contrattuali è possibile oggi scegliere, caso per caso, quella che meglio si adatta
alle esigenze della parti.
E' però necessario, per non creare confusione, attribuire alle due tipologie contrattuali, due diverse etichette:
ho così pensato di chiamare Rent to Buy Originale il modello da me creato all'inizio del 2009, e Rent to Buy con riscatto
il modello varato dal governo alla fine del 2014 con il decreto "Sblocca Italia".
Ho scelto queste etichette perché il  Rent to Buy Originale trae spunto dal modello originale statunitense, mentre invece
il Rent to Buy con riscatto trae spunto dall'affitto con riscatto, del quale però elimina le più importanti problematiche.

IL "RENT TO BUY" ORIGINALE (NORMATO DAL CODICE CIVILE, DIFFUSO E COLLAUDATO DAL 2009)
Sotto il profilo contrattuale il Rent to Buy originale si realizza con la stipula di due contratti tipici, previsti e regolamentati
dal nostro Codice Civile, tra loro collegati ma nello stesso tempo autonomi: il preliminare di compravendita
ed il contratto di locazione. E' la versione semplificata del modello americano, dove i contratti collegati sono addirittura 3.
Entrambi i contratti vengono registrati presso l'Agenzia delle Entrate; il preliminare deve però anche essere trascritto
presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari; la trascrizione, che può essere fatta solo ed esclusivamente dal notaio,
rende il preliminare di compravendita opponibile nei confronti dei terzi e tutela quindi l'acquirente nei seguenti casi:
- fallimento del venditore;
- decesso del venditore;
- aggressione del bene con ipoteca giudiziale o pignoramento.

IL "RENT TO BUY" CON RISCATTO (NORMATO DALLA LEGGE "SBLOCCA ITALIA" ED IN FASE DI COLLAUDO)
Sotto il profilo contrattuale il Rent to Buy con riscatto si realizza con la stipula di un contratto unitario, denominato
"contratto di godimento in funzione della successiva alienazione dell'immobile", regolamentato dall'art. 23
della Legge 164/2014 (Sblocca Italia). Per i motivi sopra esposti deve anch'esso essere trascritto presso
la Conservatoria dei Registri Immobiliari.

NON SOTTOVALUTARE I RISCHI
Avendo approfondito meticolosamente, con lo studio e con l'esperienza maturata dal 2009 ad oggi, ogni problematica
ed ogni aspetto legale e fiscale, mi sento in dovere di evidenziare i pericoli che potrebbero derivare da un utilizzo
di questa metodologia da parte di persone non altamente competenti.

Per quanto concerne il Rent to Buy originale, uno dei punti maggiormente delicati è costituito dalle clausole
con cui vengono collegati tra di loro i due contratti.
In assenza di collegamenti realizzati a regola d'arte, i rischi sono:
- di scivolare verso uno schema contrattuale atipico, con tutte le conseguenze negative che ne deriverebbero
in caso di contenzioso;
- di movimentare la fiscalità sulla vendita già alla stipula dei contratti anziché al rogito notarile;
- di non poter contare su tutti i paracadute e gli ammortizzatori da me messi a punto per gestire in modo Win-Win
e senza danno per le parti eventuali situazioni critiche che si potrebbero verificare in caso di incidenti di percorso
dovuti ad eventi imprevisti e non dipendenti dalla volontà delle parti.

Per quanto concerne il Rent to Buy con riscatto , il principale rischio è quello di  stipulare un contratto che,
non rispettando perfettamente quanto disposto dall'art. 23 della nuova legge, risulterebbe atipico e non beneficerebbe
pertanto della grande tutela derivante dalla trascrizione.

La perfezione e l'accurata personalizzazione dei modelli contrattuali non dipendono dal titolo di chi li realizza,
ma dalla sua esperienza in questa specifica materia, tutt'altro che semplice e veloce da acquisire.

Per quanto bravo e "quotato" sia, il tuo professionista di fiducia non fa specificamente il Consulente Rent to Buy
come mestiere. Io faccio invece dal 2009 solamente questo e, oltre ad aver investito molto tempo nello studio iniziale
e nel continuo aggiornamento, ho anche avuto modo di perfezionare la metodologia con l'esperienza e con l'apporto
di decine di notai che hanno registrato e trascritto i miei contratti contribuendo a migliorarli ed affinali sempre di più.

Giusto per farti capire la differenza, è come paragonare il "prototipo" della prima generazione della Golf del 1974
con la versione di serie della settima generazione...

                                              

Prima di fare da cavia per il tuo consulente pensaci bene. Rivolgiti a lui per le cose standard, ma per il Rent to Buy
vai sul sicuro e rivolgiti a chi lo fa di mestiere. Indipendentemente che tu sia un acquirente o un venditore,
per essere veramente protetto non hai bisogno solamente di un contratto perfetto, ma di una "consulenza globale"
fino al momento del rogito, nelle modalità di seguito esposte.



> Vai alla pagina dedicata agli ACQUIRENTI <

> Vai alla pagina dedicata ai PRIVATI VENDITORI <

> Vai alla pagina dedicata alle IMPRESE DI COSTRUZIONE <

> Vai alla pagina dedicata agli AGENTI IMMOBILIARI <

IL "RENT TO BUY" SI PUO' FARE, IN TUTTA ITALIA, NELLA MASSIMA SICUREZZA
Ormai in tutta Italia hai la possibilità di essere assistito e tutelato da uno degli Specialisti del Rent to Buy da me addestrati:
rivolgendoti a loro hai la garanzia di sottoscrivere un accordo perfettamente bilanciato e Win-Win, con l'utilizzo di una
contrattualistica scrupolosamente studiata e costantemente affinata con l'esperienza pratica dal 2009 ad oggi.
Rivolgendoti a queste persone hai la certezza che la compravendita e la relativa contrattualistica siano sempre
supervisionate da me personalmente: tramite loro benefici quindi della mia esperienza pluriennale con oltre un centinaio
di operazioni concluse.

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N.B.: il "Rent to Buy" non deve assolutamente essere confuso con l'affitto con riscatto; per capire bene la differenza leggi
attentamente la specifica "FAQ".