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Il Sandwich Rent to Buy, una geniale tecnica per gli INVESTITORI IMMOBILIARI.

Negli Stati Uniti il Rent to Buy viene spesso utilizzato anche come tecnica di investimento immobiliare.
Ho ritenuto opportuno approfondire bene lo studio di questa interessantissima applicazione
della metodologia Rent to Buy, che negli U.S.A. viene denominata  Sandwich Rent to Buy.

Ecco spiegata, con un pratico esempio, la versione da me messa a punto per il mercato italiano.

L'investitore sottoscrive con il proprietario di un immobile un accordo per l'acquisto,
con il Rent to Buy Originale, alle seguenti condizioni:

Prezzo pattuito (bloccato per 3 anni)............... 150.000 Euro
Caparra iniziale (20%)...................................... 30.000 Euro (inferiore se l'immobile è da ristrutturare)
Versamento mensile ........................................... 625 Euro (125 in affitto + 500 "salvati" come acconto)
Accantonamento dopo 3 anni (32%) .................. 48.000 Euro (30.000 caparra iniziale + 18.000 “salvati”)
Importo da saldare al rogito (68%) ................... 102.000 Euro (con mutuo o con assegni circolari)

In questo caso la contrattualistica sottoscritta dall'investitore prevederà il diritto di stipulare, a sua volta,
un contratto di godimento in funzione della successiva alienazione dell'immobile (Rent to Buy con riscatto).

L'nvestitore cercherà (o, meglio, aveva già cercato prima...) un conduttore/potenziale acquirente, ovvero una persona
che possa avere i requisiti e la motivazione ad acquistare l’abitazione con un programma preparatorio di 3 anni.

L'investitore, con il suo conduttore/potenziale acquirente, non stipulerà un Rent to Buy Originale
ma un Rent to Buy con riscatto, nei seguenti termini:

• contratto di durata triennale anni con canone di godimento pari a 625 Euro mensili;
• nessun acconto iniziale;
• diritto di acquisto da esercitarsi al termine del terzo anno di godimento al prezzo pattuito e bloccato
   di 165.000 Euro;
• scomputo dal saldo prezzo finale concordato del 30% dei canoni di godimento pagati
(625x36=22.500; 22.500x30%=6.750 Euro): il saldo prezzo risulterà così pari a 165.000-6.750=158.250 Euro.

E' opportuno proporre un canone di godimento leggermente più elevato rispetto ai valori riscontrabili per gli affitti
nella stessa area geografica, sia per remunerare il "plus" derivante dal diritto di acquisto a prezzo bloccato,
sia per selezionare un conduttore di qualità, disposto a pagare questo "plus" e quindi effettivamente
interessato all'acquisto.

Si noti come, in questo esempio, il capitale investito ammonta solamente alla caparra iniziale di 30.000 Euro,
essendo poi i flussi di cassa mensili perfettamente compensati (entrata di 625 Euro come canone di godimento,
uscita di 625 Euro, per il 20% come affitto e per l'80% come accantonamento).

Al termine dei 3 anni si potranno verificare due diverse situazioni.

Situazione A, il conduttore decide di acquistare:
l'investitore avrà guadagnato 18.000 Euro derivanti dall'80% dell’affitto "salvato" e girato in acconto sul prezzo,
più 8.250 Euro dalla maggiorazione sul prezzo di vendita dell’immobile.

Egli non dovrà sostenere i costi notarili e le imposte relative alla compravendita, semplicemente perché
non si sarà intestato il bene ma avrà semplicemente ceduto al proprio inquilino la sua posizione contrattuale!

L'investitore avrà guadagnato 26.250 Euro in tre anni investendo un capitale di soli 30.000 Euro!

Il R.O.I. (Return On Investment - Ritorno sull'investimento) sarà del 87,5% nei 3 anni, ovvero del 29,16% su base annua.

Situazione B, il conduttore decide di non acquistare, oppure non ci riesce:
l'investitore avrà guadagnato 18.000 Euro derivanti dall'80% dell’affitto "salvato" e girato in acconto sul prezzo,
andrà lui al rogito, si intesterà il bene e lo metterà a reddito locandolo ad un nuovo conduttore.

Nei primi 3 anni avrà guadagnato 18.000 Euro investendo solamente 30.000 Euro, negli anni successivi avrà un immobile
acquistato ad un prezzo bloccato 3 anni prima e locabile con una rendita annua del 5%.

Il R.O.I. sarà del 60% nei primi 3 anni (20% su base annua) e del 25% nei successivi 5 anni (5% su base annua).

Evidenzio come il Sandwich Rent to Buy sia estremamente vantaggioso per quegli investitori che non hanno magari
una grandissima liquidità ma hanno comunque facilità di accesso al credito per accendere un mutuo sull'immobile
nel caso in cui il conduttore non eserciti il diritto all'acquisto: allineando la rata del mutuo all'importo
dell'affitto percepito dal nuovo conduttore si termina di pagare l'immobile con la rendita della locazione!

Si noti anche come sia possibile effettuare investimenti multipli applicando una notevole leva finanziaria
al proprio capitale: giusto a mero titolo di esempio acquistando con un capitale di 150.000 Euro ben cinque immobili
anziché uno, beneficiando peraltro di un enorme potere contrattuale se si acquista da un unico venditore!