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Il Sandwich Rent to Buy, una geniale tecnica per gli INVESTITORI IMMOBILIARI.

Negli Stati Uniti il Rent to Buy viene spesso utilizzato anche come tecnica di investimento immobiliare.
Abbiamo ritenuto opportuno approfondire bene lo studio di questa interessantissima applicazione
della metodologia Rent to Buy, che negli U.S.A. viene denominata  Sandwich Rent to Buy.

Rispetto agli americani, gli investitori italiani hanno un vantaggio, potendo utilizzare, a loro convenienza,
entrambe le tipologie contrattuali disponibili: il Rent to Buy con riscatto, che non prevede
obbligo di acquisto e caparra iniziale per le operazioni di acquisto ed il Rent to Buy Originale,
con impegno all'acquisto e caparra iniziale nelle operazioni di rivendita.

Come nei classici investimenti immobiliari, anche nel Sandwich Rent to Buy l'investitore cerca
un proprietario "don't wanter", ovvero una persona che desidera liberarsi di un immobile
che non gli serve e che non gli sta producendo reddito, magari perché necessita di una ristrutturazione
e non si presta pertanto nemmeno ad essere locato.

L'investitore sottoscrive con il proprietario un accordo per l'acquisto, con il Rent to Buy con riscatto,
ovvero con il contratto di godimento in funzione della successiva alienazione dell'immobile,
alle seguenti condizioni:

- prezzo pattuito (bloccato per 3 anni) ............................... 100.000 Euro;
- nessun anticipo (con la giustificazione che l'immobile è da ristrutturare);
- versamento mensile (100 in affitto + 700 in acconto) ............. 800 Euro;
- accantonamento dopo 3 anni (700 x 36) ........................... 25.200 Euro;
- importo da saldare al rogito ............................................... 74.200 Euro.

In questo caso la contrattualistica sottoscritta dall'investitore prevederà il diritto di stipulare,
a propria volta, un contratto  di locazione a terzi, oltre al diritto di ottenere le chiavi dell'immobile
due mesi prima della decorrenza ufficiale del contratto, allo scopo di poter effettuare le necessarie
ristrutturazioni prima di iniziare a versare il canone mensile.

L'nvestitore cercherà (o, meglio, aveva già cercato prima...) un acquirente, ovvero una persona
realmente interessata ad acquistare l’abitazione con un programma preparatorio di 3 anni.

L'investitore, con il suo conduttore/promissario acquirente, stipulerà un Rent to Buy Originale
che prevede quindi un impegno all'acquisto ed una caparra iniziale, grazie alla quale
rientrerà parzialmente del capitale investito per la ristrutturazione.

Il contratto prevederà le seguenti condizioni:

- prezzo pattuito (bloccato per 3 anni).................................. 145.000 Euro;
- caparra iniziale .....................................................................10.000 Euro;
- canone mensile (400 in affitto + 400 in acconto) ...................... 800 Euro;
- accantonamento dopo 3 anni (400 x 36) ............................. 14.400 Euro;
- importo da saldare al rogito ............................................... 120.600 Euro.

Si noti che i flussi di cassa mensili risultano perfettamente bilanciati: 800 Euro versati ed altrettanti ricossi.

L'investitore ha pertanto affrontato una uscita di cassa di circa 28.000 Euro, costituiti da ipotetici 15.000 Euro
per la ristrutturazione dell'immobile e circa 13.000 Euro di costi vari (parcella notaio ed imposte
per la registrazione e la trascrizione del contratto, nostra consulenza ed eventuali commissioni per mediazioni).
L'uscita è però parzialmente compensata dall'entrata di 10.000 Euro derivante dalla caparra ricevuta.
Sostanzialmente quindi la sua esposizione finanziaria nell'operazione ammonta a soli 18.000 Euro.

Al termine dei 3 anni il promissario acquirente viene al rogito e l'investitore avrà guadagnato:

- 45.000 Euro derivanti dal ricarico effettuato sul prezzo di vendita;
- 10.800 Euro derivanti dalla differenza tra gli affitti riscossi e quelli pagati.

45.000 + 10.800 = 55.800 - 28.000 (costi sostenuti) = 27.800 Euro (utile dell'operazione).

Egli non dovrà sostenere i costi notarili e le imposte relative alla compravendita, semplicemente perché
non si sarà intestato il bene ma avrà semplicemente venduto al promissario acquirente utilizzando
il diritto di nomina al momento del rogito contenuto nel contratto stipulato con il proprietario!

L'investitore avrà pertanto guadagnato 27.800 Euro in tre anni investendo un capitale di soli 18.000 Euro!

Il R.O.I. (Return On Investment - Ritorno sull'investimento) sarà pari al 154% nei 3 anni (51,33% su base annua).

Cosa accadrebbe invece se il conduttore non riuscisse, a causa di qualche avvenimento imprevisto,
a completare l'operazione di acquisto?

A questo punto l'investitore potrebbe comunque rogitare l'immobile con il proprietario e proseguire
il rapporto locativo con il suo mancato acquirente, con un canone mensile di Euro 800 oppure,
se tale canone non venisse accettato, porre nuovamente l'immobile in vendita.

Considerando che l'investitore, intestandosi il bene avrebbe sostanzialmente investito, oltre al prezzo pagato
di Euro 100.000, i costi vari sostenuti di circa 28.000 Euro, il costo del rogito definitivo che ipotizziamo
in circa 3.000 Euro, per un totale quindi di 131.000 Euro, che si riducono poi a 121.000 se consideriamo
la caparra di 10.000 Euro trattenuta in funzione di penale, su un affitto di 800 Euro mensile percepirebbe
una rendia annua sul capitale investito pari a al 12,60%.

Risulta evidente come il Sandwich Rent to Buy sia estremamente vantaggioso per quegli investitori
che non hanno una grandissima liquidità ma hanno comunque facilità di accesso al credito per accendere
un mutuo sull'immobile nel caso in cui il conduttore non mantenga l'impegno all'acquisto: allineando la rata del mutuo
all'importo dell'affitto percepito dal nuovo conduttore si termina di pagare l'immobile con la rendita della locazione!

Si noti anche come sia possibile effettuare investimenti multipli applicando una notevole leva finanziaria
al proprio capitale: giusto a mero titolo di esempio, con un capitale di 100.000 Euro si possono gestire
tranquillamente cinque immobili, per un valore complessivo di 500.000 Euro, moltiplicando così i propri guadagni!

In alternativa al Sandwich Rent to Buy è opportuno segnalare, vista l'attuale esplosione che stanno vivendo
questi settori, la possibilità di applicare il Rent to Buy agli immobili destinati agli affitti brevi, alle locazioni
turistiche ed alle attività di B&B.

Molte persone stanno oggi già facendo un ottimo business utilizzando degli immobili detenuti in locazione:
immaginate quanto più redditizio potrebbe diventare il business se gli immobili venissero acquistati
con il Rent to Buy, realizzato con un contratto di godimento in funzione della successiva alienazione dell'immobile
di durata decennale!

ATTENZIONE: NON VENDIAMO SOGNI IRREALIZZABILI!

Vendiamo però dei sogni molto difficili da realizzare, in quanto presentano tutti una grandissima criticità:
ottenere, da parte dei proprietari, l'accettazione della vendita dei loro immobili con la modalità Rent to Buy.

Pertanto, se stavi già pensando di arrangiarti da solo, perché tanto sei un investitore navigato, fermati subito
perché da solo non concluderai nemmeno un contratto e prenderai invece molti schiaffi.

La metodologia Rent to Buy è molto complessa da spiegare e per questo non ha ancora preso piede in italia.
Se vuoi portare avanti con successo il tuo business con il Rent to Buy, accetta di fare un lavoro di squadra
lasciando agli esperti del Rent to Buy il compito di gestire, oltre alla contrattualistica, le spiegazioni tecniche
al venditore e ad i consulenti ai quali sicuramente si appoggia.

Possiamo farti lavorare senza alcun rischio, accettando di essere pagati solamente a risultato ottenuto,
ma solamente se ci metti in grado di lavorare nelle condizioni ottimali, rispettando due fondamentali regole
nella gestione della trattativa con il proprietario:

- ti devi mettere prima d'accordo sul prezzo di vendita, verbalmente e con una stretta di mano, senza mai
nominare il Rent to Buy
, onde evitare che il venditore cominci gìa a farsi le paranoie mentali prima di ricevere
da noi le spiegazioni accurate;

- devi formulare, aiutato da noi, una proposta Win-Win, mettendoti nelle scarpe del venditore e fornendo
delle valide motivazioni per le quali lui potrebbe accettarla.

Se ci chiami per recuperare delle trattative che hai già rovinato provando a fare da solo non possiamo più
accettare di essere pagati success fee solamente a risultato ottenuto.

Visto il dispendio di tempo e di energie che ti costa reperire un immobile giusto con un proprietario
"don't wanter", prima di bruciare la trattativa facendo da solo pensaci bene...