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Il Rent to Buy sugli IMMOBILI IN CORSO DI COSTRUZIONE

Se fino ad ieri il Rent to Buy veniva visto come una sorta di “Idraulico Liquido” per “sgorgare” i cantieri invenduti,
oggi le imprese più lungimiranti cominciano a cogliere le potenzialità di questa metodologia usata invece
come strumento di prevenzione dell’invenduto.

Ogni cantiere ha infatti il suo “momento della verità” quando la costruzione è ultimata e vengono consegnati
gli immobili realmente venduti (non quelli girati in permuta ai fornitori): se il venduto è molto elevato sarà più facile
vendere le ultime unità; ma se il venduto è scarso tutti i nuovi potenziali acquirenti si chiederanno come mai
è stato venduto così poco rispetto al totale costruito.

C’è un serio rischio che si inneschi un “feed-back” (processo circolare) negativo che porti gli immobili invenduti
ad essere sempre più difficilmente collocabili mano a mano che ci si allontana dalla data di ultimazione del cantiere.

Per evitare di trovarsi in questa pericolosa situazione a cantiere ultimato, è decisamente opportuno
utilizzare il Rent to Buy come strumento di prevenzione dell’invenduto e di prevenzione della conseguente
perdita di appeal del cantiere.

Il Rent to Buy consente infatti di presentare il cantiere ultimato già quasi interamente abitato. I potenziali Clienti
delle ultime unità invendute non sanno se dietro ogni zerbino che vedono c’è un acquisto tradizionale
o un acquisto in Rent to Buy. Vedono semplicemente un cantiere largamente venduto e cercano
di accaparrarsi il proprio immobile tra i pochi rimasti liberi.

Durante la fase di vendita del cantiere in corso di costruzione, il Rent to Buy rappresenta uno strumento infallibile
per non perdere nemmeno una vendita, ed in particolare quelle a:

-    giovani coppie che non hanno un sufficiente livello di equity (capitale proprio) per accedere al mutuo
     (Rent to Buy di leva finanziaria);

-    famiglie che devono vendere l’immobile usato in cui vivono prima di intestarsi il nuovo come prima casa
     (Rent to Buy di flessibilità).

Tecnicamente si stipula una proposta di acquisto Rent to Buy in forma di accordo precontrattuale,
in cui il proponente versa alla parte venditrice un deposito cauzionale a garanzia del proprio impegno all’acquisto.
E’ ovviamente necessario che tale somma sia garantita da una fidejussione, anche assicurativa.

Una volta ultimato il cantiere (e venuti quindi a decadere gli obblighi previsti dal Dgls. 122/2005 in merito alle fidejussioni)
si stipula il preliminare di compravendita Rent to Buy collegato al contratto di locazione.

La somma inizialmente versata come deposito cauzionale viene riqualificata come caparra confirmatoria
alla stipula del preliminare e la fidejussine rilasciata viene restituita alla parte venditrice essendo, di lì in avanti,
la parte acquirente perfettamente garantita dalla trascrizione notarile.

Questo processo avviene sempre nel caso in cui si tratti di un Rent to Buy di leva finanziaria.
Nel caso del Rent to Buy di flessibilità, potrebbe invece vericarsi la stipula del rogito definitivo nel caso in cui
l’acquirente sia riuscito ad alienare il proprio immobile usato nel periodo intercorso tra la stipula
della proposta di acquisto e l’ultimazione del cantiere.
Altrimenti, se non è ancora riuscito a vendere, si procede con il Rent to Buy.