Il "SANDWICH RENT TO BUY", la nuova frontiera degli INVESTIMENTI IMMOBILIARI

Negli Stati Uniti il Rent to Buy viene molto utilizzato come tecnica di investimento immobiliare,

Il termine "Sandwich" sta ad indicare un qualcosa che "sta nel mezzo", ed è nel nostro caso

il guadagno dell'investitore derivante dalla sua interposizione tra il proprietario

che desidera vendere e l'utilizzatore che al momento non è ancora pronto ad acquistare.

Ma prima di entrare nel dettaglio della spiegazione tecnica è essenziale che tu interiorizzi

un concetto fondamentale che rappresenta l'essenza del Sandwich Rent to Buy:

puoi guadagnare dagli immobili controllandoli, senza acquistarne nemmeno uno!

Potresti ad esempio acquisire il pieno controllo di un immobile stipulando con il proprietario

un preliminare di compravendita con il quale ti impegni ad acquistare il bene versando

solamente un anticipo invece dell'intero prezzo.

Nel contratto è possibile prevedere la detenzione anticipata del bene, con il diritto di abitarlo

o di locarlo a terzi e con la facoltà di cedere il diritto di acquistarlo ad un terzo soggetto,

previo pagamento di un corrispettivo.

Ecco di seguito un semplice esempio pratico. 

Immagina di stipulare un preliminare con cui ti impegni, versando una caparra

di 30.000 Euro, ad acquistare entro tre anni un immobile al prezzo di 100.000 Euro.

Fatto ciò puoi nominare un terzo acquirente che acquista al posto tuo al prezzo di 130.000 Euro,

che verranno suddivisi tra te ed il proprietario: a te andranno 30.000 Euro per la maggiorazione

del prezzo (il tuo guadagno) + 30.000 Euro per la caparra che hai anticipato, mentre al vendtore

andrà il saldo del prezzo dovutogli, pari a 70.000 Euro.

E tutte le imposte ed i costi relativi all'atto notarile per il trasferimento della proprietà

saranno a carico del terzo acquirente!

Ora, se tu avessi acquistato subito, pagando l'intero prezzo, avresti ottenuto un ritorno

sul capitale investito (R.O.I.) del 30% (ed avresti sostenuto i costi e le imposte relative

al primo passaggio di proprietà).

Cedendo invece il bene senza acquistarlo, utilizzando la clausola del diritto di nomina

prevista nel preliminare, hai invece ottenuto un ritorno sul capitale investito (R.O.I.)

del 100%, perché hai investito solamente 30.000 Euro invece di 100.000 Euro

(ed hai evitato i costi e le imposte dell'atto per il trasferimento della proprietà).

A questo punto devi però abbandonare il vecchio stereotipo mentale che ti hanno insegnato,

ovvero che l'investimento è vantaggiaso solo se riesci a far accettare al proprietario

un'offerta predatoria mettendo tutti i soldi sul tavolo.

Nel Sandwich Rent to Buy l'investimento è vantaggioso se riesci ad ottenere il controllo

sul bene, sfruttando le possibilità di guadagno che ne derivano, versando al proprietario

un anticipo contenuto rispetto al prezzo di vendita, che non dovrai alla fine pagare tu...

Resta ovviamente inteso che, affinché le somme che versi al proprietario dell'immobile

siano al 100% protette, devi avere l'accortezza di far trascrivere nei pubblici registri

immobiliari il contratto preliminare che stipuli dal Notaio, allo scopo di renderlo pubblico

ed opponibile ai terzi soggetti.

Con la trascrizione sarai perfettamente tutelato contro eventuali eventi pregiudizievoli

(ipoteche giudiziali o pignoramenti) che dovessero colpire la proprietà dell'immobile

per debiti non onorati dal proprietario.

Ora, se hai ben compreso questi fondamentali concetti, sei pronto a scoprire

come funziona la tecnica di investimento denominata Sandwich Rent to Buy,

senza stupirti delle elevatissime redditività che questa metodologia è in grado

di procurarti.

Il punto di partenza di questa operazione di investimento rappresenta una vera e propria

rivoluzione copernicana, in quanto non è costituito dall'immobile

(come invece avviene nel Buy to Let, nel Flipping o nel Crowdfunding), bensì

dall'utilizzatore e futuro acquirente dell'immobile.

Ciò equivale a dire che l'Investitore non deve impiegare il proprio tempo per cercare

degli immobili su cui impostare il proprio programma di investimento, ma deve invece

reperire dei potenziali acquirenti che necessitano, per poter acquistare la prima casa,

della leva finanziaria del Rent to Buy: saranno loro stessi ad indicargli l'immobile

su cui vogliono che venga costruita l'operazione!

Una ricerca decisamente più semplice, in quanto circoscritta alle giovani coppie,

che rappresentano un target di persone ideali per questa particolare operazione.

Per loro il Rent to Buy è indubbiamente lo strumento ideale per crearsi gradualmente

il livello di equity del 20% richiesto dal mondo bancario e poi ottenere, alle migliori

condizioni possibili, un mutuo fondiario all'80%.

Purtroppo però non tutti i Potenziali Acquirenti Rent to Buy sono in grado di versare

ai Proprietari degli anticipi idonei a garantire, in modo significativo, il loro impegno

al futuro acquisto.

Anche perché, oltre all'anticipo, devono affrontare i costi notarili per la stipula,

la registrazione e la trascrizione del contratto, oltre ovviamente alle commissioni

per l'attività di mediazione svolta dall'Agente Immobiliare che ha loro proposto l'immobile.

Ecco quindi un esempio di come l'intervento di un Investitore può rafforzare notevolmente

la proposta di acquisto Rent to Buy, rendendola appetibile a quasi tutti i Proprietari.

Precisiamo che l'Investitore interviene nell'operazione con la finalità di garantire il Proprietario

dell'effettivo futuro acquisto dell'immobile da parte della giovane coppia, che da subito vi abiterà.

Non rientra assolutamente negli obiettivi dell'Investitore l'acquisto dell'immobile.

La garanzia viene attuata tramite la sottoscrizione di un contratto preliminare

ad effetti anticipati con il quale l'Investitore versa una caparra confirmatoria del 30%

e si obbliga, per sè o per persona da nominare, ad acquistare l'immobile, entro 36 mesi,

al prezzo pattuito di Euro 200.000.

Parallelamente l'Investitore, avendo acquisito il pieno controllo sull'immobile,

stipula con la giovane coppia un contratto Rent to Buy, allo scopo di consentirle

l'acquisto entro 3 anni al prezzo di Euro 230.000, con rogito diretto con il Proprietario,

grazie al diritto di nomina contrattualmente previsto.

La giovane coppia, che avrà così accantonato un'equity del 20%, pari al Euro 46.080,

richiederà alla banca un mutuo fondiario dell'80%, dell'importo di Euro 183.920,

grazie al quale salderà, tramite delega di pagamento, il saldo prezzo dovuto dall'Investitore

al Proprietario, pari ad Euro 140.000 (200.000 - 60.000) e, con pagamento diretto,

il saldo prezzo dovuto all'Investitore, pari ad Euro 43.920 (230.000 - 140.000 - 46.080).

La giovane coppia, da un lato acquista entro 3 anni con una maggiorazione del prezzo

di 30.000 Euro, ma dall'altro risparmia, pagando nel canone Rent to Buy

una componente affitto simbolica di 1.200 Euro annui, 7.800 Euro annui rispetto

all'affitto che dovrebbe invece pagare per abitare in un immobile che,

valendo 200.000 Eur, verrebbe locato ad almeno 9.000 Euro annui.

Pertanto, nei 3 anni il risparmio ammonta ad Euro 23.400 (7.800 x 3).

Inoltre, rinviando l'acquisto di 3 anni, la giovane coppia andrebbe comunque incontro

ad una maggiorazione del prezzo: quella derivante dal tasso di inflazione, che galoppa

al 3% annuo, producendo pertanto un incremento del prezzo di di 9.000 Euro in 3 anni.

L'investitore procura alla giovane coppia, grazie al suo intervento, un risparmio

di 32.400 Euro (23.400 sull'affitto + 9.000 sull'inflazione), a fronte di un guadagno

personale di 30.000 Euro, che non rappresenta a conti fatti un maggior costo

per la giovane coppia.

L'Investitore ha dunque guadagnato come chi immobilizza in banca 200.000 Euro

ad un tasso di interesse del 5%...

Questo è quello che vede chi non esce dagli schemi e non si accorge che l'Investitore

ha invece maturato, nei 3 anni di Rent to Buy, un R.O.I. del 50%, semplicemente perché...

non ha investito 200.000 Euro, ma solamente 60.000 Euro, ovvero il 30% di anticipo

necessario per controllare l'immobile!

Questa è la magica leva finanziaria del Rent to Buy. Un modo intelligente di fare

affari tra privati bypassando, nella fase iniziale della compravendita, l'intervento bancario

e tutti i costi che lo stesso comporta.

E siccome questa operazione è davvero bella, etica e vantaggiosa per tutti, ci siamo sentiti

in dovere di standardizzarla e renderla disponibile a tutti coloro che possono,

in qualsiasi ruolo della transazione si trovino, trarne beneficio.

E, per favorire l'incontro tra i Potenziali Acquirenti e gli Investitori, stiamo creando

due nuovi siti web, che saranno a breve online:

- www.zeroanticipo.it, dedicato alle giovani coppie acquirenti della prima casa

e

- www.zeroacquisto.com, dedicato ai potenziali investitori che desiderano far crescere

in modo profittevole le proprie rendite automatiche.

In attesa del lancio ufficiale, ecco una anticipazione delle rispettive Home Pages.

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evitando di ricorrere al mutuo del 100%.

 

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