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IL SANDWICH RENT TO BUY SUGLI HOTELS con un R.O.I. fisso del 20% annuo.

Un R.O.I. annuo del 20%: predefinito, liquidato mensilmente, senza alcun impegno lavorativo,
senza acquistare neanche un immobile e senza affidare il tuo denaro a terzi.

Può sembrare tutto troppo bello per essere vero a chi è abituato ad investire seguendo
gli schemi tradizionali, quali ad esempio il Buy to Let (comprare e lasciare a reddito con l'affitto),
il Flipping (comprare, valorizzare e rivendere), il Crowdfunding (partecipare in quota
ad operazioni immobiliari gestite da terzi).

Ma il mondo si evolve e con esso le tecniche di investimento immobiliare.
Se hai la capacità di uscire per un solo momento dagli schemi tradizionali, scoprirai la più moderna
e profittevole leva finanziaria per moltiplicare le tue rendite automatiche: il Sandwich Rent to Buy,
la nuova frontiera degli investimenti nelle strutture alberghiere.

E' risaputo che il mercato della compravendita delle strutture alberghiere presenta
delle barriere di ingresso molto elevate e ci sono pertanto parecchi hotels in vendita
e molti gestori desiderosi di comprarli, ma pochi di questi sono finanziariamente in grado di acquistarli.

In questo scenario prende sempre più piede l’acquisto tramite la moderna metodologia Rent to Buy,
la potente leva finanziaria che consente di acquistare gli alberghi impiegando una liquidità contenuta.

Esiste però una grandissima quantità di albergatori seri e professionali che non riescono purtoppo
ad acquistare nemmeno con il Rent to Buy, semplicemente perché non dispongono
della liquidità iniziale richiesta per accendere l’operazione di acquisto.

Da questa analisi è nata l’applicazione del Sandwich Rent to Buy alle strutture alberghiere.
Il nome attribuito a questa variante del classico Rent to Buy intende suggerire l’immagine
dell’Investitore che si mette in mezzo tra il Gestore, che al momento non è in grado di acquistare,
ed il Proprietario desideroso di vendere.


Da sempre esistono alcuni investitori che acquistano gli hotels per tenerli in affitto,
ma per ottenere delle adeguate rendite sono costretti ad acquistare nel mercato del saldo e stralcio
o in quello delle aste, con tutte le problematiche che ciò comporta.
Inoltre, una volta ottenuta l’assegnazione del bene, devono trovare un gestore affidabile.

La tecnica del Sandwich Rent to Buy supera tutte queste problematiche in quanto consente
all’investitore di ottenere elevate performances reddituali attingendo al mercato regolare
ed acquistando un hotel per il quale ha già pronto un gestore disposto a comprarlo gradualmente,
ad un prezzo più elevato, con un accordo Rent to Buy!

Non è magia, è semplicemente una questione di leva finanziaria, che nel Rent to Buy
è davvero potente. La vediamo in azione nell'esempio seguente.

Ipotizziamo l'acquisto di un hotel a 3.000.000 di Euro, da suddividersi in Euro 300.000 destinati
all'acquisisizione dell'azienda, costituita attrezzature. arredi, autorizzazioni amministrative
ed avviamento (da non confondersi con la società) ed in Euro 2.700.000 destinati all'acquisizione
del compendio immobiliare.

Gli attori dell'operazione sono 3: il Proprietario della struttura, il Gestore - Futuro Acquirente,
e l'Investitore.




Entrando più nel dettaglio, la cessione dell'azienda avviene con un pagamento rateizzato,
garantito da un contratto di vendita con riserva di vendita con riserva di proprietà,
direttamente stipulato tra il Gestore ed il Proprietario, senza intervento dell'Investitore.

Per quanto concerne invece la cessione del compendio immobiliare l'Investitore stipula
con il Proprietario un preliminare al effetti anticipati, acquisendo così un titolo giuridico
idoneo per poter stipulare con il Gestore un contratto Rent to Buy che prevede
un diritto di acquisto esercitabile entro il 6° anno di durata contrattuale
ad un prezzo maggiorato rispetto a quello pattuito tra il Proprietario e l'Investitore.

La maggiorazione del prezzo equivale ad un tasso di interesse del 6% sul prezzo di vendita
di 2.700.000 Euro pattuito con il Proprietario ed ammonta in questo esempio
ad Euro 162.000 per ogni anno trascorso.

Ma qui viene il bello perché ... Questo importo annuo rappresenta per l'Investitore
un R.O.I. annuo del 20%, semplicemente perché... non ha versato al Proprietario
l'intero prezzo di vendita, bensì una caparra confirmatoria di 810.000 Euro,
equivalente al 30% dei 2.700.000 Euro del prezzo di vendita degli immobili.

Entro i 72 mesi della durata contrattuale prevista il Gestore eserciterà il suo diritto all'acquisto
previsto dal contratto Rent to Buy, grazie al quale ha accantonato ogni mese 10.000 Euro
sul futuro acquisto, senza aver versato nessun anticipo e sostenendo un esborso mensile
di 16.000 Euro (12.000 per l'acquisto dell'immobile + 4.000 per l'acquisto dell'azienda), 
esattamente in linea rispetto a quello che sarebbe stato il canone di un normale contratto
di affitto d'azienda.

Si noti come Il saldo contabile per il Gestore sia assolutamente positivo in quanto in 6 anni,
a fronte di una maggiorazione del prezzo di 972.000 Euro, ottiene un risparmio, rispetto
all'affitto d'azienda, di ben 1.008.000, ottenendo un saldo favorevole di 36.000 Euro.

Ovviamente il rogito definitivo per il trasferimento della proprietà avverrà direttamente
con atto notarile stipulato tra il Proprietario ed il Gestore, previo utilizzo del diritto di nomina
riservato all'Investitore.

In quella sede il Gestore corrisponderà al Proprietario il saldo prezzo dovutogli di Euro 1.890.000
(2.700.000 - 810.000) ed all'Investitore il saldo prezzo dovutogli di Euro 1.062.000
(3.672.000 - 1.890.000 - 720.000), avvalendosi di un finanziamento bancario che gli sarà
facimente concesso a fronte di una equity di 720.000 Euro ed una storicità di bilanci virtuosi
creati durante il Rent to Buy.

Con questo modello di compravendita i Proprietari potranno alienare i propri alberghi
nella massima sicurezza, garantiti da una caparra confirmatoria del 30% che elimina
istantaneamente ogni dubbio sul buon esito dell'operazione, sia per la sua entità,
sia per la qualità del soggetto che la corrisponde, un Investitore che si impegna peraltro
ad acquistare in prima persona qualora il Gestore non dovesse per qualsiasi motivo rogitare.

Va da sè che il Sandwich Rent to Buy è una metodologia meritocratica, che premia
i Gestori capaci, competenti ed affidabili oltre che realmente motivati all'acquisto.
Solo queste persone potranno ottenere la fiducia degli Investitori, anche per operazioni multiple.

Non farti impressionare dalla complessità dello schema contrattuale: sebbene richieda
elevate doti di competenza specialistica e di esperienza per una corretta realizzazione
ed una convincente spiegazione a tutte le parti coinvolte, esso rappresenta comunque
una strada facilmente percorribile se ti affidi a chi questa operazione l'ha creata
e perfezionata grazie alla propria competenza ed expertise sul Rent to Buy.

Andrea Russo è il professionista che ha introdotto la metodologia Rent to Buy in Italia nel 2009:
ha una competenza derivante da un utilizzo quotidiano di questo strumento da oltre 17 anni,
ha la padronanza assoluta della materia e ti porta velocemente a concludere il tuo affare!

P.S.: visita anche l'altro nostro sito www.acquistovenditahotel.com.