INVESTI NEGLI HOTELS con un R.O.I. garantito del 20% annuo.

Un R.O.I. annuo del 20%: predefinito, liquidato mensilmente, senza alcun impegno lavorativo,

senza acquistare neanche un immobile e senza affidare il tuo denaro a terzi.

Può sembrare tutto troppo bello per essere vero a chi è abituato ad investire seguendo

gli schemi tradizionali, quali ad esempio il Buy to Let (comprare e lasciare a reddito con l'affitto),

il Flipping (comprare, valorizzare e rivendere), il Crowdfunding (partecipare in quota

ad operazioni immobiliari gestite da terzi).

Ma il mondo si evolve e con esso le tecniche di investimento immobiliare: se hai la capacità

di uscire per un solo momento dagli schemi tradizionali, scoprirai la più moderna e profittevole

leva finanziaria per moltiplicare le tue rendite automatiche: il Sandwich Rent to Buy,

la nuova frontiera degli investimenti nelle strutture alberghiere.

E' risaputo che il mercato della compravendita delle strutture alberghiere presenta

delle barriere di ingresso molto elevate e ci sono pertanto parecchi hotels in vendita

e molti gestori desiderosi di comprarli, ma pochi di questi sono finanziariamente in grado di acquistarli.

In questo scenario prende sempre più piede l’acquisto tramite la moderna metodologia Rent to Buy,

la potente leva finanziaria che consente di acquistare gli alberghi impiegando una liquidità contenuta.

Esiste però una grandissima quantità di albergatori seri e professionali che non riescono purtoppo

ad acquistare nemmeno con il Rent to Buy, semplicemente perché non dispongono

della liquidità iniziale richiesta per accendere l’operazione di acquisto.

Da questa analisi è nata l’applicazione del Sandwich Rent to Buy alle strutture alberghiere.

Il nome attribuito a questa variante del classico Rent to Buy intende suggerire l’immagine

dell’investitore che si mette in mezzo tra il gestore, che al momento non è in grado di acquistare,

ed il proprietario desideroso di vendere.

Da sempre esistono alcuni investitori che acquistano gli hotels per darli in affitto,

ma per ottenere delle adeguate rendite sono costretti ad acquistare nel mercato del saldo e stralcio

o in quello delle aste, con tutte le problematiche che ciò comporta.

Inoltre, una volta ottenuta l’assegnazione del bene, devono trovare un gestore affidabile.

La tecnica del Sandwich Rent to Buy supera tutte queste problematiche in quanto consente

all’investitore di ottenere elevate performances reddituali attingendo al mercato regolare

ed acquistando un hotel per il quale ha già pronto il gestore.

Non è magia, è semplicemente una questione di leva finanziaria, che nel Rent to Buy

è davvero potente. La vediamo in azione nell'esemio seguente.

Ipotizziamo l'acquisto di un hotel a 3.000.000 di Euro, da suddividersi in Euro 300.000 destinati

all'acquisisizione dell'azienda, costituita attrezzature. arredi, autorizzazioni amministrative

ed avviamento (da non confondersi con la società) ed in Euro 2.700.000 destinati all'acquisizione

del compendio immobiliare.

Gli attori dell'operazione sono 3: il Proprietario della struttura, il Gestore - futuro acquirente,

e l'Investitore.

La cessione dell'azienda avviene con un pagamento rateizzato, garantito da un contratto

di vendita con riserva di vendita con riserva di proprietà, direttamente stipulato tra il Gestore

ed il Proprietario, senza intervento dell'Investitore.

Per quanto concerne invece il compendio immobiliare l'Investitore stipula con il Proprietario

un preliminare al effetti anticipati, acquisendo cosi un titolo giuridico idoneo per poter

stipulare con il Gestore un contratto Rent to Buy che prevede un diritto di acquisto

esercitabile entro il 6° anno di durata contrattuale ad un prezzo maggiorato rispetto

a quello pattuito tra il Proprietario e l'Investitore.

La maggiorazione del prezzo ammonta ad Euro 162.000 per ogni anno trascorso ed equivale

ad un tasso di interesse del 6% sul prezzo di vendita di 2.700.000 Euro pattuito con il Proprietario.

Tuttavia questo importo annuo rappresenta per l'Investitore un R.O.I. annuo del 20%,

semplicemente perché... non ha versato al proprietario l'intero prezzo di vendita

ma una caparra confirmatoria di 810.000 Euro, equivalenti al 30% dei 2.700.000 Euro

del prezzo di vendita degli immobili.

Entro i 72 mesi della durata contrattuale prevista il Gestore eserciterà il suo diritto all'acquisto

previsto dal contratto Rent to Buy, grazie al quale ha accantonato ogni mese 10.000 Euro

sul futuro acquisto, senza aver versato nessun anticipo e sostenendo un esborso mensile

di 16.000 Euro (12.000 per l'acquisto dell'immobile + 4.000 per l'acquisto dell'azienda), 

esattamente in linea rispetto a quello che sarebbe stato il canone di un normale contratto

di affitto d'azienda.

Si noti come Il saldo contabile per il gestore sia assolutamente positivo in quanto in 6 anni,

a fronte di una maggiorazione del prezzo di 972.000 Euro, ottiene un risparmio, rispetto

all'affitto d'azienda, di ben 1.008.000, ottenendo un saldo favorevole di 36.000 Euro.

Ovviamente il rogito definitivo per il trasferimento della proprietà avverrà direttamente

con atto notarile stipulato tra il Proprietario ed il Gestore, previo utilizzo del diritto di nomina

riservato all'Investitore.

In quella sede il gestore corrisponderà al proprietario il saldo prezzo dovutogli di Euro 1.890.000

(2.700.000 - 810.000) ed all'investitore il saldo prezzo dovutogli di Euro 1.062.000

(3.672.000 - 1.890.000 - 720.000), avvalendodi di un finanziamento bancario che gli sarà

facimente concesso a fronte di un'equity di 720.000 Euro ed una storicità di bilanci virtuosi

creati durante il Rent to Buy.

Riepiloghiamo il tutto in uno schema grafico:

La prima criticità è costituita dal Gestore, che deve essere accuratamente selezionato in base

a criteri di competenza e di affidabilità.

La seconda criticità è costituita dallo schema contrattuale, che è davvero complesso e richiede

elevate doti di competenza specialistica e di esperienza per una corretta realizzazione

ed una convincente spiegazione a tutte le parti coinvolte.

A prescindere da quello che potrebbe essere il tuo ruolo in questo tipo di operazione (Proprietario,

Investitore o Gestore), posso dirti che se pensi di costruire questa operazione con i tuoi

professionisti di fiducia, per quanto titolati possano essere, difficilmente arriverai alla conclusione

del tuo affare e sciuperai delle opportunità di business.

Rivolgiti senza esitazione a colui che questa operazione l'ha creata e perfezionata grazie alla sua

competenza ed expertise sul Rent to Buy, metodologia da lui introdotta in Italia nel 2009.

Nessun altro professionista ha una competenza derivante da un utilizzo quotidiano del Rent to Buy

di oltre 16 anni, ho la padronanza assoluta della mia materia e ti porto velocemente a concludere

il tuo affare!