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DOMANDE e RISPOSTE frequenti sulla metodologia Rent to Buy.

Qual la differenza principale tra il RENT TO BUY ORIGINALE ed il RENT TO BUY CON RISCATTO?

La differenza sostanziale tra le 2 diverse tipologie contrattuali consiste nel fatto che nel Rent to Buy Originale
è previsto un impegno all'acquisto ed il venditore può pertanto percepire una ragionevole caparra iniziale,
mentre invece nel Rent to Buy con riscatto è previsto semplicemente un diritto del conduttore ad acquistare,
con conseguente impossibilità del venditore di percepire qualsiasi somma a titolo di caparra. Qualora ciò fosse
previsto, il contratto risulterebbe atipico e quindi non più rientrante nella tipologia tipizzata con l'art. 23.
Da qui discenderebbe l'impossibilità per il notaio di ricere l'atto al fine di trascriverlo, facendo così venire meno
tutte le fondamentali garanzie per l'acquirente derivanti dalla trascrizione stessa. Inoltre, scivolando verso
un contratto atipico, risulterebbe inapplicabile la regolamentazione fiscale prevista dalla Circolare 4/E
del 19/02/2015 dell'Agenzia delle Entrate, con conseguente esposizione del venditore al rischio di una maggiore
tassazione.

La prassi è pertanto, nel Rent to Buy con riscatto, quella di "spalmare" la garanzia derivante dalla caparra
nelle rate mensili del "corrispettivo per il godimento del bene" e più precisamente, all'interno dello stesso
nella "componente da imputare a prezzo di vendita", così come evidenziato nel seguente esempio, in cui
viene evidenziata in blu la versione con il Rent to Buy Originale, con caparra iniziale, ed in rosso la versione
con il Rent to Buy con riscatto, senza caparra iniziale.

RENT TO BUY ORIGINALE:
Prezzo pattuito (bloccato per 3 anni) ....... 180.000 Euro
Caparra iniziale (5,56%) ............................ 10.000 Euro
Versamento mensile ....................................... 800 Euro (80 in affitto + 720 "salvati" come acconto)
Accantonamento dopo 3 anni (20%) ......... 35.920 Euro (10.000 caparra iniziale + 25.920 “salvati” in 3 anni)
Importo da saldare al rogito (80%) .......... 144.080 Euro (mutuo con Banca a scelta dell’acquirente)



RENT TO BUY CON RISCATTO:
Prezzo pattuito (bloccato per 3 anni) .......... 180.000 Euro
Versamento mensile ....................................... 1.100 Euro (100 per godimento + 1.000 "salvati" come acconto)
Accantonamento dopo 3 anni (20%) ............. 36.000 Euro (1.000 x 36 “salvati” in 3 anni)
Importo da saldare al rogito (85%) .............. 144.000 Euro (mutuo con Banca a scelta dell’acquirente)



Si noti come, per rendere le due operazioni perfettamente equivalenti sotto il profilo dell'equity
(capitale proprio dell'acquirente) la caparra iniziale di 10.000 Euro presente nel Rent to Buy Originale
è stata "spalmata" nelle 36 rate che vengono così ad innalzarsi, nel Rent to Buy con riscatto,
da 800 a 1.100 Euro mensili.

Una precisazione: molti credono che il Rent to Buy con riscatto sia l'unico modello contrattuale
con cui sia possibile realizzare il programma Rent to Buy, semplicemente perché questo
è il modello ufficialmente proposto dal Notariato e pubblicizzato dai mass-media.

Il Rent to Buy Originale è invece frutto della creatività, dell'expertise e del know-how personale
di Andrea Russo, e viene realizzato con una contrattualistica molto raffinata, super collaudata
e sottoposta, quale opera dell'ingegno e dell'intelletto, a tutela legale.