NO RENT - NO BUY, il nuovissimo modello contrattuale ideato per le nuove generazioni
La nuova formula contrattuale No Rent - No Buy è stata messa a punto pensando alle esigenze
manifestate dalle nuove generazioni, dette anche millenials.
Una categoria di consumatori caratterizzata da una mentalità No Buy, ovvero interessata ad ottenere
il semplice utilizzo dei beni, senza mirare a conseguirne la proprietà.
Una tendenza alla quale il settore automobilistico ha risposto adeguatamente proponendo svariate
formule contrattuali flessibili ed alternative all'acquisto.
Abbiamo così studiato una formula che coniuga il No Buy, ovvero il disimpegno dai vincoli
che l'acquisto comporta, con il No Rent, ovvero il distacco dal concetto di un normale affitto
interamente a fondo perduto.
il nuovo modello contrattuale che consente di capitalizzare anche senza acquistare.
Questa nuova formula risulterà peraltro molto appropriata per affrontare la fase di stallo del mercato
che caratterizzerà la prima fase dell'era post coronavirus. E verrà molto apprezzata da tutti coloro che,
che caratterizzerà la prima fase dell'era post coronavirus. E verrà molto apprezzata da tutti coloro che,
per svariati motivi, non potranno o non vorranno intestarsi una proprietà immobiliare.
Precisiamo innanzi tutto che, a differenza del Rent to Buy, che genera equity al fine di concludere
l'acquisto nel più breve tempo possibile, il No Rent - No Buy genera invece equity al fine di capitalizzare
nel lungo periodo una parte consistente dell'affitto che verrebbe altrimenti corrisposto a fondo perduto.
Producendo parallelamente un notevole risparmio fiscale per il Proprietario.
Non è magia e non c'è alcun trucco, vi spieghiamo come funziona con un esempio pratico.
Laura è proprietaria di un immobile che nella fase di mercato attuale ha un valore oggettivo pari a 100.000 €.
Avendo da poco ereditato l'immobile, intende porlo a reddito e lo propone in locazione
con un canone mensile di 500 €.
Gianni è un giovane millenial, con mentalità No Buy, ed intende prendere in affitto l'immobile di Laura.
Il risultato economico di un normale contratto di locazione è il seguente:
Laura percepisce in 10 anni un reddito da locazione di 500 € x 120 mesi = 60.000 €. Su questo reddito paga,
con la cedolare secca, che prevede una aliquota del 21%, tasse per 12.600 €.
Trascorso questo periodo, sarà sempre proprietaria dell'immobile, sul quale dovrà sicuramente effettuare
qualche manutenzione.
qualche manutenzione.
Gianni, trascorsi 10 anni, ha gettato integralmente 60.000 € di affitti e non ha capitalizzato assolutamente nulla.
Vediamo invece adesso qual'è il risultato economico utilizzando l'accordo contrattuale No Rent - No Buy.
Con questo contratto Laura percepisce un canone mensile più elevato, pari a 600 €, dei quali però
solamente 100 € sono a fondo perduto. 500 € vengono invece accantonati sull'eventuale futuro acquisto,
da effettuarsi entro 10 anni, al prezzo prestabilito di 148.000 €, da parte di Gianni o da qualsiasi
altro soggetto al quale Gianni deciderà di cedere i propri diritti contrattuali.
Gianni sta pertanto salvando, rispetto al puro affitto di 500 €, ben 400 €, che vengono capitalizzati,
in quanto accantonati sul futuro acquisto.
Ma anche Laura consegue dei notevoli benefici: il 1°vantaggio è costituito dal grande risparmio fiscale,
dal momento che l'importo mensile che viene tassato è di soli 100 € e non più di 500 €.
Pertanto in 10 anni, la tassazione, che con l'affitto puro sarebbe stata di 12.600 €, scende così a soli 2.520 €.
Si badi bene che a Laura non vengono assolutamente sottratti i 400 € di affitto mensile: vengono
semplicemente spostati da un'area che viene tassata, ovvero la locazione, ad un'altra area non tassata,
ovvero il ricavo della vendita.
Infatti, per stabilire il prezzo a cui Gianni ha il diritto (e non l'obbligo) di acquistare l'immobile,
abbiamo sommato al suo valore attuale, pari a 100.000 €, l'importo degli affitti spostati:
400 € x 120 mesi = 48.000 €.
semplicemente spostati da un'area che viene tassata, ovvero la locazione, ad un'altra area non tassata,
ovvero il ricavo della vendita.
Infatti, per stabilire il prezzo a cui Gianni ha il diritto (e non l'obbligo) di acquistare l'immobile,
abbiamo sommato al suo valore attuale, pari a 100.000 €, l'importo degli affitti spostati:
400 € x 120 mesi = 48.000 €.
(flusso di cassa) mensile: 600 € invece di 500 €.
Il 3°vantaggio di Laura è costituito dallla possibilità di attrarre, con questo tipo di proposta,
dei conduttori migliori rispetto a quelli che attirerebbe con un normale affitto: essendo consapevoli
che alla fine della durata contrattuale potranno acquistare o rivendere l'immobile, lo terranno
dei conduttori migliori rispetto a quelli che attirerebbe con un normale affitto: essendo consapevoli
che alla fine della durata contrattuale potranno acquistare o rivendere l'immobile, lo terranno
con maggior cura, come se fosse loro. E pagheranno puntualmente il canone mensile per non perdere
i vantaggi economici previsti dal contratto.
Ma esiste anche un importantissimo 4°vantaggio: la continuità reddituale. Se Laura utilizzasse
la pura locazione, nell'arco di 10 anni potrebbe dover affrontare un turn-over di svariati inquilini,
magari non tutti affidabili. E potrebbe ritrovarsi per alcuni mesi con l'immobile non locato e senza reddito.
la pura locazione, nell'arco di 10 anni potrebbe dover affrontare un turn-over di svariati inquilini,
magari non tutti affidabili. E potrebbe ritrovarsi per alcuni mesi con l'immobile non locato e senza reddito.
Con il No Rent - No Buy Laura non corre questi rischi e può invece dormire serena per 10 anni.
La contropartita per ottenere tutti questi vantaggi è la concessione che Laura deve fare a Gianni,
ovvero quella di consentirgli, al termine della durata contrattuale, di monetizzare la probabile
ovvero quella di consentirgli, al termine della durata contrattuale, di monetizzare la probabile
rivalutazione che l'immobile avrà avuto in 10 anni. E' questa l'essenza dello scambio win-win
che questo modello contrattuale produce tra le parti.
Trascorsi 10 anni avremo questo scenario:
- sul contratto No Rent - No Buy risultano accantonati per l'eventuale acquisto 60.000 € (500 € x 120 mesi);
- per acquisire la proprietà dell'immobile bisogna corrispondere a Laura un saldo prezzo di 88.000 €.
A questo punto Gianni può scegliere una tra le seguenti opzioni:
- acquistare l'immobile, accendendo un mutuo e corrispondendo a Laura il saldo prezzo di 88.000 €;
- recuperare l'equity accumulata rivendendo di fatto l'immobile, senza doverlo prima acquistare,
utilizzando la facoltà del diritto di nomina in sede di rogito;
- non fare nulla, perdendo l'intera equity accumulata, fatta eccezione per una piccola somma,
pari al 5% delle somme accantonate sul futuro acquisto, quindi 3.000 €: ciò corrisponderebbe
ad aver pagato un affitto, interamente a fondo perduto, di 575 € anziché di 500 €.
La terza opzione è ovviamente la meno preferibile. Potrebbe avere senso solo nel caso in cui,
in 10 anni, non si verifichi alcuna rivalutazione del valore dell'immobile rispetto ai 100.000 €
che vale oggi. Ma ciò risulta decisamente improbabile.
Non sarebbe comunque un dramma nè per Gianni, che avrebbe speso ogni mese 75 € in più,
nè per Laura, che avrebbe guadagnato 75 € in più, perdendo però il risparmio fiscale.
Presumendo la scarsa probabilità di una totale assenza di rivalutazione del valore del bene,
dobbiamo comunque chiederci a che prezzo Gianni, qualora non fosse interessato ad acquistare,
nè per Laura, che avrebbe guadagnato 75 € in più, perdendo però il risparmio fiscale.
Presumendo la scarsa probabilità di una totale assenza di rivalutazione del valore del bene,
dobbiamo comunque chiederci a che prezzo Gianni, qualora non fosse interessato ad acquistare,
riuscirebbe a vendere l'immobile?
Questo ovviamente dipende dalla variazione che i valori immobiliari conseguiranno nei prossimi 10 anni.
Senza voler formulare delle previsioni, vediamo tecnicamente cosa accadrebbe nelle varie ipotesi:
- Gianni riesce a vendere l'immobile a 148.000 €: in questo caso il terzo acquirente corrisponderà
a Laura il saldo prezzo di 88.000 € e rimborserà a Gianni l'equity di 60.000 € accantonata
sull'acquisto, che viene automaticamente ereditata da colui che effettivamente acquista;
la restituzione di questa somma è per Gianni esente da qualsiasi tassazione;
- Gianni riesce a vendere l'immobile a 124.000 €: in questo caso il terzo acquirente corrisponderà
comunque a Laura il saldo prezzo di 88.000 € e restituirà a Gianni i 60.000 € accantonati decurtandoli
della somma di 24.000 € derivante dalla differenza tra il prezzo corrisposto a Laura ed il prezzo
pattuito con Gianni; pertanto 60.000 € - 24.000 € = 36.000 €, sempre ovviamente esenti da tasse;
- Gianni riesce a vendere l'immobile a 160.000 €: in questo caso il terzo acquirente corrisponderà
a Laura il saldo prezzo di 88.000 €, rimborserà a Gianni l'equity di 60.000 € accantonata sull'acquisto
e non tassabile e corrisponderà inoltre a Gianni la somma di 12.000 € a titolo di corrispettivo
per la cessione della propria posizione contrattuale, somma tassata come rendita finanziaria
con aliquota fissa che ad oggi ammonta al 26%.
In sintesi Gianni, con il contratto No Rent - No Buy, pur non acquistando l'immobile detiene
il controllo economico, potendolo vendere ad un terzo acquirente e recuperando così,
in tutto o in parte, il denaro corrisposto a Laura.
Il No Rent - No Buy costituisce pertanto una grande opportunità per uscire dalla ruota del criceto
in cui vivono coloro che, non capitalizzando, non creano le basi per poi accedere ad un mutuo.
Ci asteniamo dal formulare qualsiasi previsione per non ingenerare false illusioni, ma ci teniamo
a precisare che ragionando in un'ottica di lungo periodo, ovvero 10 anni, bypassiamo la fase
di incertezza del mercato che sicuramente caratterizzerà l'inizio dell'era post corona virus,
potendo già oggi ipotizzare la compensazione tra l'iniziale calo dei prezzi e la futura risalita.
Se lungo il percorso Gianni dovesse affrontare un trasferimento per motivi di lavoro, ad esempio
dopo 5 anni, potrebbe comunque recuperare l'equity fino a quel momento accantonata cedendo
il proprio contratto ad un terzo soggetto, oppure potrebbe continuare a capitalizzare affittando
l'immobile di Laura, senza ancora averlo acquistato: percepirebbe così un affitto interamente
a fondo perduto che girerebbe a Laura come canone che è però solo in piccola parte a fondo perduto.
Analogamente anche Laura, se avesse bisogno di ottenere della liquidità, potrebbe cedere
la propria posizione contrattuale ad un terzo soggetto che acquista immediatamente l'immobile
e porta avanti il contratto No Rent - No Buy con Gianni.
normato dalla legge e trascrivibile, che noi abbiamo opportunamente implementato con una serie
di accorgimenti necessari per assolvere alle particolari esigenze che questo accordo comporta.
di accorgimenti necessari per assolvere alle particolari esigenze che questo accordo comporta.
Il tutto ovviamente senza correre alcun rischio di scivolare verso una atipicità contrattuale in cui
potrebbe invece incorrere chi si improvvisa senza possedere una profonda conoscenza della materia.
potrebbe invece incorrere chi si improvvisa senza possedere una profonda conoscenza della materia.
E' doveroso segnalare il risparmio fiscale di cui il Proprietario beneficia è legittimo solo nel caso in cui
il contratto viene realizzato a regola d'arte. In caso contrario potrebbero esserci delle contestazioni
da parte dell'Agenzia delle Entrate.
Per quanto lo strumento da noi predisposto risulti assolutamente win-win ed estremamente
vantaggioso sia per i Proprietari che per i Conduttori, la sua spiegazione e la sua realizzazione
è tutt'altro che semplice.
Ci permettiamo pertanto di fornirvi alcuni utili consigli.
CONSIGLI PER GLI UTENTI
Questo modello contrattuale va proposto a dei proprietari che intendono porre a reddito
il proprio immobile o che non vogliono più occuparsene, togliendosi ogni pensiero.
Non va proposto a coloro che vendono per necessità di liquidità: per questa tipologia
di proprietari è decisamete più appropriata la metodologia Rent to Buy.
Non va proposto a coloro che vendono per necessità di liquidità: per questa tipologia
di proprietari è decisamete più appropriata la metodologia Rent to Buy.
E' necessario che il modello contrattuale No Rent - No Buy venga proposto con la massima
professionalità da una persona realmente esperta e competente sulla materia e quindi in grado
di risolvere ogni dubbio giuridico e fiscale a tutti i soggetti coinvolti.
E' necessario utilizzare, sia in fase pre-contrattuale, che in fase contrattuale, una contrattualistica
assolutamente perfetta e completa, predisposta da chi si occupa per mestiere di questa delicata
materia e non da chi è alle prime esperienze.
Per questo motivo è essenziale la nostra consulenza, che può essere gestita sia di persona
che a distanza, nelle modalità esposte nella specifica pagina del sito.
CONSIGLI PER GLI AGENTI IMMOBILIARI
Se avete letto con attenzione dovreste aver colto la genialità e soprattutto l'attualità di questa
nuova formula contrattuale, la cui finalità non è assolutamente quella di far acquistare casa
a chi non ha un reddito stabile e per questo motivo non può ottenere un mutuo.
Il No Rent - No Buy è un nuovo modo di possedere una casa, così come la formula Why-Buy
è un nuovo modo di possedere una BMW. Sono formule rivolte a chi cerca la flessibilità
del possedere subito senza decidere oggi se acquistare o meno, ed il loro appeal è pertanto
trasversale a tutte le fasce del mercato, anche le più alte.
La fase del mercato seguente al lockdown coronavirus vedrà un sostanziale stallo delle vendite
ed un parallelo incremento di offerta e richiesta di affitti, per tutte le tipologie di abitazioni,
dalle più economiche alle più lussuose.
Con questo nuovo modello contrattuale potrete ottenere delle grandi soddisfazioni, trasformando
i vostri contratti di locazione in contratti No Rent - No Buy, sui quali entrambe le parti ottengono
i vostri contratti di locazione in contratti No Rent - No Buy, sui quali entrambe le parti ottengono
maggiori vantaggi.
Le vostre commissioni per mediazione, che vengono erogate alla stipula del contratto, sono rimesse
alla vostra discrezione: non vi è un riferimento normativo, in quanto non siamo davanti
ad una vendita già conclusa ma nemmeno davanti ad una semplice locazione.
Sappiate comunque che riceverete anche, da parte nostra, un adeguato storno sul compenso
per consulenza corrispostoci dai Clienti che ci presenterete.
Al di là di questo ulteriore incentivo economico, siate comunque consapevoli che per offrire
con sicurezza le complesse spiegazioni che questa materia richiede e fornire a tutte le parti coinvolte
le risposte che giustamente si aspettano, ci vuole molto studio e molta esperienza.
Siate inoltre consapevoli che il modello No Rent - No Buy richiede una contrattualistica complessa
che solamente noi siamo in grado di gestire con estrema sicurezza.
Non sentitevi pertanto sminuiti nel vostro valore professionale se decidete di affidare a noi
la gestione della comunicazione e della contrattualistica relativa alle operazioni di No Rent - No Buy
o di Rent to Buy.
Voi siete mediatori, il vostro mestiere è quello di fare le valutazioni, incrociare la domanda e l'offerta,
fare incontrare le parti e trovare l'accordo sul prezzo di vendita. Noi facciamo un mestiere diverso,
siamo gli Specialisti del Rent to Buy in Italia, da oltre 10 anni.
Vi è richiesto di conoscere l'esistenza di questi strumenti e di saperli proporre nelle giuste occasioni.
Non vi è assolutamente richiesto di saperli gestire, quello è il nostro mestiere e non il vostro.
I vostri Clienti sicuramente apprezzeranno se, invece di usarli come cavie per fare esperienza,
li affiderete ad un professionista esperto e specializzato nella materia, evitando così di fargli correre
dei rischi che si possono invece evitare.
Detto ciò, se deciderete di avvalervi della nostra collaborazione, gli step da seguire sono i seguenti:
1) facciamo una prima videoconferenza per chiarire ogni dubbio e capire meglio la metodologia
contrattuale, possiamo usare a vostra scelta Zoom o Skype;
2) fate leggere questa pagina del sito al conduttore/potenziale acquirente e, parallelamente,
predisponete una valutazione dell'immobile quanto più possibile attuale, oggettiva, documentataed inconfutabile;
3) fissate con lui un appuntamento nel vostro ufficio ed in videoconferenza forniremo al vostro Cliente
una prima consulenza gratuita per fornirgli tutte le informazioni necessarie e pianificare insieme
l'offerta economica da proporre al Proprietario;
4) fatto ciò predisponiamo una manifestazione di interesse finalizzata a presentare correttamente
al Proprietario la soluzione proposta; lo convocate in ufficio ed in video call gli spieghiamo ogni cosa;
5) se il Proprietario si dichiara favorevole predisponiamo la proposta irrevocabile, scritta a regola d'arte
affinché lo stesso possa farla visionare al proprio legale di fiducia prima di sottoscriverla per accettazione;
riconvocate il futuro conduttore per una nuova videoconferenza finalizzata ad offrirgli tutte le spiegazioni
tecniche necessarie prima di sottoscrivere la proposta;
6) convocate il Proprietario per consegnargli la proposta irrevocabile sottoscritta dal conduttore
ed in video call gli spieghiamo ogni dettaglio e e gli risolviamo ogni dubbio affinché la possa accettare;
7) a proposta accettatata predisponiamo la bozza dell'atto con cui verrà stipulato, registrato e trascritto
il contratto No Rent - No Buy; la stessa verrà inoltrata allo Studio Notarile designato, al quale forniamo
gli eventuali chiarimenti richiesti;
8) controlliamo infine la bozza definitiva del Notaio prima della stipula.
Se volete evitare di far spostare i vostri Clienti, anziché convocarli in ufficio possiamo fare delle video call a 3.
Le nostre tempistiche sono molto veloci, per chiudere un'operazione bastano 2 settimane.
