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Il RENT TO BUY come strumento per EVITARE IL PIGNORAMENTO IMMOBILIARE.

Fermo restando che la finalità del Rent to Buy è quella di facilitare l'acquisto dei beni immobili,
questo strumento, per la sua duttilità, si presta anche a proteggerli da eventuali aggressioni da parte
dei creditori del proprietario.

Premettiamo che il primario strumento di protezione del patrimonio immobiliare è il Trust,
la cui efficacia si attiva però pienamente solamente dopo 5 anni dalla sua creazione.

Il Fondo Patrimoniale, che poteva rappresentare una soluzione alternativa, ha ormai perso di efficacia
alla luce delle ultime recenti sentenze e richiede comunque anch'esso un periodo di consolidamento.

Il Rent to Buy, pur non essendo uno strumento di protezione definitiva del patrimonio immobiliare,
consente comunque di ottenere una protezione immediatamente efficace degli immobili,
anche se limitata ai 10 anni previsti per la durata della trascrizione del contratto di godimento,
che rappresenta, tra le due possibili, la tipologia contrattuale da utilizzarsi in queste situazioni.

In pratica chi teme che un proprio immobile possa essere aggredito con un pignoramento, potrebbe
stipulare con una persona di propria fiducia e ad un prezzo di vendita congruo, un contratto
Rent to Buy che, grazie alla trascrizione rende, per tutta la durata di quest'ultima, inefficaci
le ipoteche giudiziali ed i pignoramenti successivi alla data di trascrizione del contratto.

Vale però un'unica eccezione, ovvero il caso del creditore ipotecario, che solitamente è
un istituto di credito, il quale vanta una ipoteca antecedente alla trascrizione del preliminare:
questo soggetto può alternativamente scegliere di attivare la procedura esecutiva
per soddisfarsi dopo qualche anno con il ricavo della vendita in asta, oppure può scegliere
di soddisfare il proprio credito attivando un pignoramento presso terzi, ovvero pignorando
i flussi di cassa derivanti dalla vendita Rent to Buy, consistenti nei canoni mensili
e nel saldo del prezzo dovuto al rogito dal conduttore.

Nella maggior parte dei casi, visto che il prezzo di vendita indicato nell'atto è congruo, il creditore
non ha alcun interesse ad affrontare dei costi per far svendere l'immobile all'asta, anche perché
il contratto Rent to Buy stipulato risulterebbe comunque opponibile alla procedura esecutiva.
Questo significa che il soggetto che si aggiudica il bene all'asta è obbligato a rispettare il contratto
Rent to Buy stipulato, subentrandovi in qualità di concedente.

Di fatto, essendo l'opponibilità del contratto alla procedura esecutiva ben evidenziata nella perizia
redatta dal CTU, le aste andrebbero sistematicamente deserte. Per il creditore è quindi preferibile
orientarsi verso il pignoramento presso terzi.

L'obiettivo di questa operazione non è pertanto quello di sottrarre la garanzia al creditore al fine
di non pagare il proprio debito, ma è semplicemente quello di mettere il debitore in una situazione
serena ed equilibrata nella negoziazione per il pagamento del debito con tempistiche ragionevoli
e confacenti alle proprie possibilità.

Nell'ambito di una trattativa per l'ottenimento di un saldo e stralcio del debito e possibile prevedere
che il pagamento dei canoni mensili ed il saldo prezzo al rogito vengano da subito canalizzati
verso il creditore
in cambio del suo impegno a non azionare alcun pignoramento, attendendo
pertanto di ricevere il saldo definitivo del debito contestualmente al rogito notarile.

A chi si trovasse in questa situazione raccomandiamo due cose importantissime:

- non perdere tempo: il pignoramento rende nullo ogni atto dispositivo sull'immobile,
quindi, se arriva prima lui di noi, game over, fine dei giochi, non possiamo più aiutarti;

- affidati ai massimi esperti: la nostra contrattualistica prevede una serie di accorgimenti
che un semplice avvocato non è nemmeno lontanamente in grado di concepire; serviti di lui
per le successive trattative per un eventuale saldo e stralcio del debito, ma affidati prima a noi
per la realizzazione di un contratto Rent to Buy blindatissimo che ti metta realmente
in una posizione di forza nella negoziazione con chi sta per aggredire la proprietà del bene.