COME RIFINANZIARE LE IMPRESE con il Back Rent to Buy.
Esistono alcune particolari situazioni in cui le imprese, anche se dotate di un capiente
patrimonio immobiliare, non riescono ad ottenere ulteriore liquidità dal mondo bancario,
ad esempio a causa di ripetute perdite nei bilanci degli ultimi esercizi.
Magari l'azienda è sana, ed ha ritrovato la giusta rotta dopo uno sbandamento dovuto
ad eventi occasionali, come potrebbe essere la perdita di un cliente molto importante
o delle insolvenze impreviste da parte di più clienti.
Purtroppo però questi eventi lasciano il segno sulla gestione dell'impresa che, a causa
della tensione finanziaria, perde la propria virtuosità e scivola in una pericolosa
spirale negativa.
Le banche guardano i numeri e, se questi non sono positivi, chiudono i rubinetti del credito,
anche se l'impresa è fortemente patrimonializzata sotto il profilo immobiliare.
In questi casi il Back Rent to Buy è la soluzione, magari un po' estrema, per aiutare l'azienda
ad uscire dalla schiacciante tensione finanziaria ed a ritrovare la virtuosità della gestione.
Sostanzialmente il Back Rent to Buy assomiglia al Lease-back ma, a differenza di quest'ultimo,
non si realizza con l'intervento di un istituto di leasing, bensì mediante un accordo
con un investitore, che però è molto difficile da trovare ed è pertanto meglio crearlo,
costituendo una NewCo, ovvero una nuova società immobiliare.
costituendo una NewCo, ovvero una nuova società immobiliare.
Il ruolo di quest'ultima è quello di acquistare l'immobile strumentale in cui l'impresa esercita
la propria attività con il Rent to Buy, che in questo caso definiamo appunto Back Rent to Buy.
A seconda dei casi, la cessione dell'immobile alla NewCo potrebbe anche avvenire previo
un saldo e stralcio del debito residuo verso le banche che detengono una garanzia
ipotecaria sull'immobile.
L'obiettivo è di generare uno storico che consenta di creare la mutuabilità di questa società,
affinché la stessa possa ottenere un mutuo o un leasing per concludere l'acquisto dell'immobile,
ridando così liquidità alla società che gestisce l'impresa.
Per quanto concerne la tipologia contrattuale da utilizzare, la più appropriata
per questa operazione è senza dubbio il contratto di godimento in funzione della successiva
alienazione dell'immobile, normato dall'art. 23 del decreto legge "Sblocca Italia".
La durata contrattuale ottimale è di 10 anni (poi capirai perché), con diritto
per il conduttore di esercitare il suo diritto all'acquisto in qualsiasi momento
all'interno della durata contrattuale.
Ovviamente il contratto prevederà il diritto di locare a terzi, onde consentire alla NewCo
di affittare l'immobile che sta acquistando con il Rent to Buy all'attuale proprietaria,
ad un canone inferiore rispetto al canone Rent to Buy che paga la NewCo.
Così la società che gestisce l'impresa acquisisce un po' di liquidità e la NewCo la perde.
Dovranno pertanto intervenire i soci (che poi sono gli stessi della società che gestisce
l'attività) a dover mettere mano al portafogli per finanziare la NewCo, in attesa che la stessa
diventi finanziabile dal mondo bancario.
E a questo punto tu mi dirai: "Ma così cosa abbiamo risolto? I soci devono tirar fuori dei soldi!"
Ed io ti rispondo: "Si certo, all'inizio, fino a che la NewCo non diviene finanziabile
dal mondo bancario". Ed aggiungo: "Tu come socio preferisci mettere i tuoi soldi nell'impresa
che si trova in tensione finanziaria o nella NewCo immobiliare?"
Con questa operazione infatti, oltre a creare il presupposto per la soluzione
della tensione finanziaria con la futura alienazione del bene alla NewCo immobiliare, si inizia
anche a "blindare" l'immobile, grazie alla trascrizione decennale, che lo rende impignorabile!
Se proprio le cose dovessero andare male e la situazione dell'impresa dovesse degenerare,
vorrà dire che in questo caso abbiamo già fatto un Rent to Buy preparatorio al concordato,
argomento a cui è dedicata una specifica pagina di questo sito.
Un'ultima cosa, anche se dovrebbe risultare scontata: questi contratti sono molto particolari
e delicati. Forse è meglio se li predisponiamo noi, che di mestiere facciamo il Rent to Buy,
piuttosto li prepari il tuo avvocato che si occupa di tutto un po' o il tuo commercialista
che è imbattibile sulla contabilità...
per il conduttore di esercitare il suo diritto all'acquisto in qualsiasi momento
all'interno della durata contrattuale.
Ovviamente il contratto prevederà il diritto di locare a terzi, onde consentire alla NewCo
di affittare l'immobile che sta acquistando con il Rent to Buy all'attuale proprietaria,
ad un canone inferiore rispetto al canone Rent to Buy che paga la NewCo.
Così la società che gestisce l'impresa acquisisce un po' di liquidità e la NewCo la perde.
Dovranno pertanto intervenire i soci (che poi sono gli stessi della società che gestisce
l'attività) a dover mettere mano al portafogli per finanziare la NewCo, in attesa che la stessa
diventi finanziabile dal mondo bancario.
E a questo punto tu mi dirai: "Ma così cosa abbiamo risolto? I soci devono tirar fuori dei soldi!"
Ed io ti rispondo: "Si certo, all'inizio, fino a che la NewCo non diviene finanziabile
dal mondo bancario". Ed aggiungo: "Tu come socio preferisci mettere i tuoi soldi nell'impresa
che si trova in tensione finanziaria o nella NewCo immobiliare?"
Con questa operazione infatti, oltre a creare il presupposto per la soluzione
della tensione finanziaria con la futura alienazione del bene alla NewCo immobiliare, si inizia
anche a "blindare" l'immobile, grazie alla trascrizione decennale, che lo rende impignorabile!
Se proprio le cose dovessero andare male e la situazione dell'impresa dovesse degenerare,
vorrà dire che in questo caso abbiamo già fatto un Rent to Buy preparatorio al concordato,
argomento a cui è dedicata una specifica pagina di questo sito.
Un'ultima cosa, anche se dovrebbe risultare scontata: questi contratti sono molto particolari
e delicati. Forse è meglio se li predisponiamo noi, che di mestiere facciamo il Rent to Buy,
piuttosto li prepari il tuo avvocato che si occupa di tutto un po' o il tuo commercialista
che è imbattibile sulla contabilità...
QUANDO CHIAMARCI
Non aspettare che la situazione degeneri, chiamaci subito, possibilmente prima
che la tensione finanziaria rovini irreparabilmente la tua azienda.
Se ti trovi in questa situazione...
