COME SALVARE LA CASA ALL'ASTA con il Back Rent to Buy.
Il Back Rent to Buy è una particolare applicazione del Rent to Buy finalizzata ad evitare
che il soggetto esecutato dalla banca mutuataria perda la casa in cui abita.
L'operazione tipo consiste nell'alienazione del bene oggetto del pignoramento ad un terzo soggetto,
che interviene in qualità di investitore, acquistando l'immobile, previo saldo e stralcio del debito
con il creditore ipotecario, per poi rivenderlo con il Rent to Buy allo stesso esecutato o ad una
persona da quest'ultimo indicata.
Proprio recentemente Andrea Russo ha però messo a punto una nuova e più interessante versione
di questa operazione, la quale consente un notevole risparmio di costi, evitando i due passaggi
di proprietà del bene altrimenti necessari.
E' tecnicamente più complessa, pertanto la spieghiamo eventualmente alle persone realmente
interessate. Qui illustriamo solamente l'operatività tradizionale, tanto il concetto di base è identico.
Partiamo dall'investitore: sarebbe decisamente molto più semplice e vantaggioso reperire questa figura
all'interno della propria cerchia di parenti, amici e conoscenti, da parte dei quali esiste sicuramente
un atteggiamento più fiducioso e benevolo nei confronti dell'esecutato.Altrimenti bisogna ricercare un investitore immobiliare possibilmente etico, ovvero che accetti
di conseguire il giusto guadagno nell'operazione senza specularci esageratamente.
Le modalità con cui l'immobile pignorato può essere acquistato dall'investitore per essere poi rivenduto
con il Rent to Buy allo stesso esecutato o alla persona da lui indicata possono essere due:
- previo saldo e stralcio del debito con il creditore ipotecario, se questo ha un atteggiamento ragionevole
e non vi sono altri creditori insinuati nel pignoramento;
- previa procedura di esdebitamento ai sensi della Legge 3/2012, qui di seguito sinteticamente descritta,
nel caso in cui vi siano invece altri creditori insinuati nel pignoramento.
L'italia si è allineata con la maggior parte dei paesi evoluti prevedendo, con l'introduzione della Legge n. 3
del 27 Gennaio 2012, una procedura di composizione della crisi da sovraindebitamento, ovvero
una rivoluzionaria normativa che consente ai consumatori ed ai debitori non fallibili, quali ad esempiopiccole imprese o professionisti, di ottenere, tramite una procedura concorsuale omologata dal Tribunale,
la ristrutturazione dei propri debiti, riprendendo così a vivere serenamente e definitivamente affrancati
dal peso di un indebitamento non sostenibile.
La normativa prevede 3 diversi tipi di procedure concorsuali:
- l'accordo di ristrutturazione
- il piano del consumatore
- la liquidazione del patrimonio, che è quella che ci riguarda.
Con le prime due procedure i consumatori ed i piccoli imprenditori possono pagare, tramite un piano
di ristrutturazione del debito, una percentuale contenuta dei loro debiti anziché la totalità
della propria posizione debitoria.
Con la terza procedura invece, il soggetto sovraindebitato può ottenere la completa
ed immediata esdebitazione tramite la liquidazione del proprio patrimonio, che può avvenire
entro 4 anni a favore di un soggetto da lui indicato che offra al liquidatore incaricato
un prezzo leggermente superiore a quello che presumibilmente si potrebbe ricavare
dalla vendita tramite asta.
Questa è sicuramente la soluzione più estrema, radicale e dolorosa, soprattutto quando
l'oggetto della liquidazione del patrimonio è costituito dall'immobile adibito ad abitazione
del nucleo familiare del soggetto sovraindebitato.
Ma è proprio questo il caso in cui possiamo spesso intervenire, con lo strumento
del Back Rent to Buy, per aiutare il sovraindebitato a salvare dapprima la detenzione
e con il tempo la proprietà dell'immobile oggetto della liquidazione prevista dalla procedura
di esdebitamento.
Resta inteso che l'investitore non deve assolutamente acquistare l'immobile in asta,
perché in tal caso l'esecutato non verrebbe esdebitato e rimarrebbe perseguitato dai creditori
per la parte di debito non soddisfatta tramite la vendita in asta. Quale di queste due strade scegliere? Saldo e Stralcio o Legge 3/2012? Bisogna valutare bene
assieme a dei Consulenti Specializzati e non semplicemente con il proprio commercialista
o con il proprio avvocato.
L'indicazione di massima è quella di optare per il Saldo e Stralcio se c'è un solo creditore ipotecario,
ovvero la banca mutuante, oppure per la Legge 3/2012 se sono presenti più creditori.
Indipendentemente da quale delle due possibili strade si decida di percorrere, unica è poi l'operatività
della metodologia Back Rent to Buy da applicare.
Per quanto concerne la tipologia contrattuale da utilizzare, la più appropriata per questa operazione
è senza dubbio il contratto di godimento in funzione della successiva alienazione dell'immobile,
normato dall'art. 23 del decreto legge "Sblocca Italia".
Nel caso del saldo e stralcio il prezzo di acquisto per l'nvestitore è il risultato di una libera trattativa
con il creditore pignorante, mentre invece, nell'ambito della procedura concorsuale prevista
dalla Legge 3/2012, l'investitore potrà offrire un prezzo inferiore al valore di mercato ed i creditori,
anche se contrari, dovranno rimettersi alla volontà del Giudice.
Nella normativa si parla di prezzo di pronto realizzo, ma ciò che assolutamente conta e che
il prezzo offerto dall'investitore costituisca effettivamente la miglior soluzione possibile per i creditori.
E' doveroso segnalare che l'operazione di Back Rent to Buy ha delle limitazione applicative.
La prima è che l'immobile oggetto dell'operazione deve essere, per tipologia, posizione e condizioni,
facilmente rivendibile in caso di incidenti di percorso, onde evitare che l'investitore resti intrappolato
nell'operazione.
La seconda è quella che chi riacquista con il Rent to Buy deve offrire adeguate garanzie di stabilità
reddituale per convincere l'investitore ad intraprendere l'operazione.
Abbiamo comunque conosciuto ed aiutato diverse persone che, dopo essere state travolte dalla crisi
del 2008, si sono tirate su le maniche, sono ripartite ed hanno recuperato la loro capacità reddituale.
Per chi invece non fosse ancora riuscito a ricrearsi una stabilità reddituale, è sicuramente più opportuno
limitarsi alla procedura di esdebitamento o di saldo e stralcio senza affiancarvi il Back Rent to Buy.
Meglio piuttosto, in questo caso, restare ancora qualche anno in affitto per acquistare poi un'altra casa
con il Rent to Buy una volta consolidata la propria posizione reddituale.
A CHI RIVOLGERSI PER LA PROCEDURA DI ESDEBITAMENTO
nelle procedure di esdebitamento.
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