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COME SALVARE LA CASA ALL'ASTA con il Back Rent to Buy, il Saldo e Stralcio e la Legge 3/2012.

Ormai il Rent to Buy è una metodologia di compravendita riconosciuta sia dalle banche che dai tribunali
che a volte lo utilizzano nelle procedure concorsuali.
Il primo caso è stato nel Dicembre 2014 a Verona, dove il Tribunale ha autorizzato il curatore fallimentare
alla vendita di un immobile strumentale, appartenuto ad una società fallita, tramite un accordo Rent to Buy,
realizzato con un contratto di godimento in funzione della successiva alienazione dell'immobile,
che risulta la tipologia contrattuale ottimale da utilizzare in ambito istituzionale, essendo stato oggetto
di una specifica normativa di legge.

Vediamo quindi come possiamo risolvere le problematiche relative al salvataggio degli immobili all'asta
tramite una sua particolare applicazione, da Andrea Russo denominata Back Rent to Buy, che consiste
nell'alienazione del bene oggetto del pignoramento ad un terzo soggetto, che interviene in qualità
di investitore acquistando l'immobile per poi rivenderlo con il Rent to Buy allo stesso esecutato o ad una
persona da lui indicata.

Sarebbe ovviamente molto più semplice e vantaggioso reperire la figura dell'investitore all'interno
della propria cerchia di parenti, amici e conoscenti, da parte dei quali esiste sicuramente
un atteggiamento più fiduciario e benevolo nei confronti dell'esecutato.

Altrimenti bisogna ricercare un investitore immobiliare possibilmente etico, ovvero che accetti
di conseguire il giusto guadagno nell'operazione senza specularci troppo.

Le modalità con cui l'immobile pignorato può essere acquistato dall'investitore per essere poi rivenduto
con il Rent to Buy possono essere due: previo saldo e stralcio del debito o previa procedura
di esdebitamento ai sensi della Legge 3/2012
, qui di seguito sinteticamente descritta.

L'italia si è infatti allineata con la maggior parte dei paesi evoluti prevedendo, con l'introduzione
della Legge n. 3 del 27 Gennaio 2012, una procedura di composizione della crisi da sovraindebitamento,
una rivoluzionaria normativa che consente ai consumatori ed ai debitori non fallibili, quali ad esempio
piccole imprese o professionisti, di ottenere, tramite una procedura concorsuale omologata dal Tribunale,
la cancellazione dei propri debiti, riprendendo così a vivere serenamente e definitivamente affrancati
dal peso di un indebitamento non sostenibile.

La normativa prevede 3 diversi tipi di procedure concorsuali:

  • l'accordo di ristrutturazione
  • il piano del consumatore
  • la liquidazione del patrimonio.

Con le prime due procedure i consumatori ed i piccoli imprenditori possono pagare, tramite un piano
di ristrutturazione del debito, una percentuale contenuta dei loro debiti anziché la totalità
della propria posizione debitoria.

Con la terza procedura invece, il soggetto sovraindebitato può ottenere la completa
ed immediata esdebitazione
tramite la liquidazione del proprio patrimonio.

Questa è sicuramente la soluzione più estrema, radicale e dolorosa, soprattutto quando
l'oggetto della liquidazione del patrimonio è costituito dall'immobile adibito ad abitazione
del nucleo familiare del soggetto sovraindebitato.

Ma è proprio questo il caso in cui possiamo spesso intervenire, con il nuovo strumento
del Back Rent to Buy, per aiutare il sovraindebitato a salvare dapprima la detenzione
e col tempo la proprietà dell'immobile oggetto della liquidazione prevista dalla procedura concorsuale.

Tornando all'investitore, ovviamente non deve assolutamente acquistare l'immobile in asta, perché
in tal caso l'esecutato non verrebbe esdebitato e rimarrebbe perseguitato dai creditori
per la parte di debito non soddisfatta tramite la vendita in asta.

E allora quale di queste due strade scegliere? Saldo e Stralcio o Legge 3/2012?
Bisogna valutare bene assieme a dei Consulenti Specializzati e non semplicemente
con il proprio commercialista o il proprio avvocato.

L'indicazione di massima comunque è quella di optare per il Saldo e Stralcio se c'è un solo
creditore ipotecario, ovvero la banca mutuante, e per la Legge 3/2012 se sono presenti più creditori.

Indipendentemente da quale delle due possibili strade si decida di percorrere, unica è poi l'operatività
della metodologia Back Rent to Buy da applicare.

Per quanto concerne la tipologia contrattuale da utilizzare, la più appropriata per questa operazione
è senza dubbio il contratto di godimento in funzione della successiva alienazione dell'immobile,
normato dall'art. 23 del decreto legge "Sblocca Italia".

Nel caso del saldo e stralcio il prezzo di acquisto per l'nvestitore è il risultato di una libera trattativa
con il creditore pignorante, mentre invece, nell'ambito della procedura concorsuale prevista
dalla Legge 3/2012, il valore dell'immobile dovrà ovviamente essere periziato, ma potrà comunque
venire offerto dall'investitore ed accettato dal Giudice un prezzo inferiore al valore di mercato.

Nella normativa si parla di prezzo di pronto realizzo, ma ciò che assolutamente conta e che
il prezzo offerto dall'investitore costituisca effettivamente la miglior soluzione possibile per i creditori.

Si consideri che questa operazione, dovendo essere omologata dal Tribunale, prevede delle tempistiche
che difficilmente risulterebbero conciliabili con le esigenze di un acquirente che acquista il bene
per utilizzarlo in prima persona.

L'immobile risulta quindi appetibile solamente per un investitore che non lo utilizza per abitarlo
e può quindi attendere le tempistiche della procedura concorsuale.

Analogamente a quanto avviene nell'asta, l'investitore può a sua scelta utilizzare capitale proprio
o accendere un mutuo.

E' doveroso segnalare che l'operazione di Back Rent to Buy ha delle limitazione applicative.

La prima è che l'immobile oggetto dell'operazione deve essere, per tipologia, posizione e condizioni,
facilmente rivendibile in caso di incidenti di percorso, onde evitare che l'investitore resti intrappolato
nell'operazione.

La seconda è quella che chi riacquista con il Rent to Buy deve offrire adeguate garanzie di stabilità
reddituale per convincere l'investitore ad intraprendere l'operazione.

Abbiamo comunque conosciuto ed aiutato diverse persone che, dopo essere state travolte dalla crisi
del 2008, si sono tirate su le maniche, sono ripartite ed hanno recuperato la loro capacità reddituale.

Per chi invece non fosse ancora riuscito a ricrearsi una stabilità reddituale, è sicuramente più opportuno limitarsi
alla procedura di esdebitamento o di saldo e stralcio senza affiancarvi il Back Rent to Buy.

Meglio piuttosto, in questo caso, restare ancora qualche anno in affitto per acquistare poi un'altra casa
con il Rent to Buy una volta consolidata la propria posizione reddituale.

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nelle procedure di esdebitamento.
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Villetta a schiera per investitori immobiliari

Villetta a schiera su tre livelli, acquistata nel 2008 dal costruttore a 265.000 Euro,
oggi periziata a 185.000 Euro, viene proposta ad un investitore che la potrà acquistare,
previo saldo e stralcio del debito con il creditore ipotecario pignorante, a 120.000 Euro,
con l'impegno a rivenderla ai figli dei proprietari con il metodo Rent-to-Buy.
L'operazione avrà una durata di 3 anni e procurerà all'investitore una rendita annua del capitale investito (R.O.I.)
del 14,84%, al netto dei costi accessori.
NON VIENE RICHIESTA ALCUNA COMMISSIONE PER MEDIAZIONE.
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Non aspettare che la situazione degeneri, chiamaci subito, possibilmente prima che l'immobile finisca all'asta.
Non ti chiediamo compensi per una consulenza informativa iniziale, sia essa telefonica o in videoconferenza Skype.