COME INVESTIRE NELLE STRUTTURE RICETTIVE amplificando il R.O.I. con il Sandwich Rent to Buy.
Sicuramente non è mai esistito un momento più favorevole di questo per acquistare un hotel:
a seguito della crisi generata dalla pandemia, ci sono moltissimi hotel in vendita e pochissimi gestori
finanziariamente in grado di acquistarli.
In questo scenario prende sempre più piede l’acquisto tramite la moderna metodologia Rent to Buy,
In questo scenario prende sempre più piede l’acquisto tramite la moderna metodologia Rent to Buy,
la potente leva finanziaria che consente di acquistare gli alberghi impiegando una liquidità contenuta.
Esiste però una grandissima quantità di albergatori seri e professionali che non riescono purtoppo
ad acquistare nemmeno con il Rent to Buy, semplicemente perché non dispongono della liquidità iniziale
richiesta per accendere l’operazione di acquisto.
Da questa analisi è nata l’applicazione del Sandwich Rent to Buy alle strutture alberghiere.
Da questa analisi è nata l’applicazione del Sandwich Rent to Buy alle strutture alberghiere.
Il nome attribuito a questa variante del classico Rent to Buy intende suggerire l’immagine
dell’investitore che si mette in mezzo tra il gestore, che al momento non è in grado di acquistare
ed il proprietario desideroso di vendere.
Da sempre esistono alcuni investitori che acquistano gli hotel per darli in affitto,
Da sempre esistono alcuni investitori che acquistano gli hotel per darli in affitto,
ma per ottenere delle adeguate rendite sono costretti ad acquistare nel mercato del saldo e stralcio
o in quello delle aste, con tutte le problematiche che ciò comporta.
Inoltre, una volta ottenuta l’assegnazione del bene, devono trovare un gestore affidabile.
La tecnica del Sandwich Rent to Buy supera tutte queste problematiche in quanto consente
La tecnica del Sandwich Rent to Buy supera tutte queste problematiche in quanto consente
all’investitore di ottenere elevate performances reddituali attingendo al mercato regolare
ed acquistando un hotel per il quale ha già pronto il gestore.
Non è magia, è semplicemente una questione di leva finanziaria, che nel Rent to Buy
Non è magia, è semplicemente una questione di leva finanziaria, che nel Rent to Buy
è davvero potente.
Te la spiego con un semplicissimo esempio: se acquisto un hotel ad 1.000.000 di Euro
Te la spiego con un semplicissimo esempio: se acquisto un hotel ad 1.000.000 di Euro
e lo affitto a 54.000 Euro annui, qual è il R.0.I. (acronimo di Return On Investiment,
rendita annua sul capitale investito) dell’operazione? E’ il 5,4%, che già non è male.
Ma se io invece acquisto lo stesso hotel con il Rent to Buy, anticipando solamente 100.000 Euro
Ma se io invece acquisto lo stesso hotel con il Rent to Buy, anticipando solamente 100.000 Euro
invece di 1.000.000 e copro i canoni mensili del Rent to Buy con gli affitti percepiti dal mio gestore,
quale sarà il mio guadagno? E quale sarà il mio R.O.I.?
Il mio guadagno deriva dal fatto che io percepisco un affitto di 54.000 Euro e verso al proprietario
un canone di Rent to Buy di identico importo, composto però da Euro 6.000 di affitto
ed Euro 48.000 di acconto sul prezzo di acquisto, che rappresenta il mio guadagno.
Visto che ho investito solamente 100.000 Euro e guadagno ogni anno 48.000 Euro,
il mio R.O.I. sarà del 48%. E’ una rendita davvero strepitosa!
Immagina adesso che io stipuli con il gestore un contratto della durata di anni 6+6,
Immagina adesso che io stipuli con il gestore un contratto della durata di anni 6+6,
nel quale gli concedo anche una opzione di acquisto, da esercitarsi entro 6 anni
perché questa è la durata del contratto Rent to Buy che ho stipulato con il proprietario.
Entro tale termine posso rivendere l’hotel, che non è ancora mio, utilizzando la facoltà
Entro tale termine posso rivendere l’hotel, che non è ancora mio, utilizzando la facoltà
del diritto di nomina in sede di rogito prevista dal mio contratto Rent to Buy.
Pertanto, evitando i costi del passaggio di proprietà, lo posso benissimo vendere con o senza
una maggiorazione del prezzo, salvo comunque il rimborso dei costi che ho sostenuto all’inizio
(spese notarili e commissioni per mediazione).
Ora, se il gestore esercita la sua opzione di acquisto, io sono felicissimo: investendo 100.000 Euro
Ora, se il gestore esercita la sua opzione di acquisto, io sono felicissimo: investendo 100.000 Euro
ho guadagnato il 48% annuo (288.000 Euro in 6 anni): recupero i 100.000 Euro investiti all'inizio
ed i 288.000 Euro capitalizzati e mi ritrovo un capitale di 388.000 Euro, quasi quadruplicato.
Posso ritenermi soddisfatto e ricominciare questo simpatico giochino su un altro hotel!
Se invece il gestore non esercita l’opzione di acquisto, dovrò acquistare io, per non perdere
Se invece il gestore non esercita l’opzione di acquisto, dovrò acquistare io, per non perdere
quanto accantonato e per portare a termine il contratto di affitto che ho sottoscritto
con il gestore per gli ulteriori 6 anni di durata.
Una volta che avrò investito l’intero importo di 1.000.000 di Euro, il mio R.O.I medio sarà dato
Una volta che avrò investito l’intero importo di 1.000.000 di Euro, il mio R.O.I medio sarà dato
dal seguente conteggio:
- 48% (primi 6 anni) + 5,4% (secondi 6 anni) = 53,40% : 2 = 26,70%.
Mi piace meno, ma mi piace comunque. In quale investimento avrei potuto guadagnare di più?
Adesso che ti ho spiegato il concetto, te lo riassumo con uno schema grafico:
- 48% (primi 6 anni) + 5,4% (secondi 6 anni) = 53,40% : 2 = 26,70%.
Mi piace meno, ma mi piace comunque. In quale investimento avrei potuto guadagnare di più?
Adesso che ti ho spiegato il concetto, te lo riassumo con uno schema grafico:
Una volta affrontato l’investimento iniziale di 100.000 Euro, ottengo poi ogni mese
la copertura finanziaria dei versamenti previsti dall’accordo contrattuale che ho sottoscritto
con il proprietario grazie all’affitto che ricevo dal gestore.
In pratica 4.500 Euro percepisco come affitto dal gestore e 4.500 Euro verso al proprietario
In pratica 4.500 Euro percepisco come affitto dal gestore e 4.500 Euro verso al proprietario
per il Rent to Buy, con una grande differenza però: dei 4.500 Euro che verso al proprietario
500 Euro sono affitto e 4.000 Euro sono acconto prezzo, e quindi un guadagno per me.
Come puoi ben vedere il sistema è fantastico, ma presenta una criticità, che adesso ti spiego.
Dobbiamo infatti convincere il proprietario a vendere l’hotel, a te investitore, con il Rent to Buy.
A questo punto serve un professionista specializzato, esperto e competente che sia in grado di:
Come puoi ben vedere il sistema è fantastico, ma presenta una criticità, che adesso ti spiego.
Dobbiamo infatti convincere il proprietario a vendere l’hotel, a te investitore, con il Rent to Buy.
A questo punto serve un professionista specializzato, esperto e competente che sia in grado di:
- predisporre una proposta di acquisto Rent to Buy ben dettagliata e scritta in modo impeccabile,
che verrà poi analizzata dai consulenti del proprietario (commercialista ed avvocato) con i quali lo
specialista dovrà relazionarsi;
- effettuare una presentazione assolutamente professionale ed esauriente da tenersi nello studio
- effettuare una presentazione assolutamente professionale ed esauriente da tenersi nello studio
del commercialista del proprietario, rispondendo con sicurezza a qualsiasi domanda venga posta;
- garantire a tutte le parti l’utilizzo di una contrattualistica perfetta, ampiamente collaudata
- garantire a tutte le parti l’utilizzo di una contrattualistica perfetta, ampiamente collaudata
e perfezionata negli anni con il contributo di decine di Notai.
Conosci qualcuno che abbia questi requisiti? Non credo proprio, dal momento che in Italia esiste
Conosci qualcuno che abbia questi requisiti? Non credo proprio, dal momento che in Italia esiste
un solo professionista specializzato nella compravendita delle strutture alberghiere
con la metodologia Rent to Buy e ti posso assicurare che è l'unica persona in grado
di convincere i proprietari a vendere in questa modalità.
Se vuoi vedere tutte tutte le nostre proposte di hotels acquistabili con il Rent to Buy e pertanto
Grazie al nostro know how ed alla nostra esperienza, siamo in grado di trasformare qualsiasi hotel
in una convenientissima operazione finanziaria!
