MENU

Rent to Buy: COS'E' e COME FUNZIONA in Italia. Non esiste un solo tipo di contratto.


COS'E' IL "RENT TO BUY"

Il Rent to Buy è una metodologia di compravendita immobiliare finalizzata a consentire l'acquisto di un bene immobile,
di qualsiasi tipologia, con una modalità graduale, flessibile ed economicamente più vantaggiosa rispetto all'acquisto
con il metodo tradizionale.

Il Rent to Buy non è pertanto un contratto, bensì un programma preparatorio all'acquisto che si può realizzare
scegliendo, come spiegato nel video, tra due diversi schemi contrattuali, entrambi perfettamente regolamentati.

La finalità degli accordi contrattuali è quella di consentire l'utilizzo immediato del bene che verrà poi acquistato,
entro il periodo liberamente concordato tra le parti, ad un prezzo pattuito e bloccato oggi.

Sarebbe quindi un errore assimilare il Rent to Buy ad una modalità di pagamento rateizzato, in cui la proprietà
del bene si trasferisce subito ed il pagamento viene dilazionato.

Il Rent to Buy è invece una modalità di acquisto graduale in cui, fino al momento del rogito, la proprietà del bene
rimane comunque al venditore e ciò costituisce per lo stesso una importantissima garanzia.

IL "RENT TO BUY" PER GLI IMMOBILI RESIDENZIALI

Per quanto concerne gli immobili ad uso residenziale, le due finalità con cui la metodologia Rent to Buy viene più
frequentemente applicata sono:

- consentire all'acquirente di disporre del tempo necessario per allinearsi ai parametri previsti dal mondo bancario
per la concessione del finanziamento: consolidamento della propria capacità reddituale, creazione di uno storico
creditizio e/o innalzamento del proprio livello di equity, ovvero di capitale proprio iniziale necessario per accedere
al mutuo, importo solitamente pari al 20% del prezzo di vendita dell'immobile;

- consentire all'acquirente di avere il tempo di smobilizzare dei capitali diversamente investiti o di vendere il proprio
immobile usato in cui attualmente vive prima di rogitare il nuovo acquisto, evitando così di perdere gli sgravi fiscali
prima casa
o evitando di dover, per la fretta, svendere il proprio immobile.

Nel primo caso siamo soliti parlare di Rent to Buy di leva finanziaria, nel secondo di Rent to Buy di flessibilità.
Ed è proprio per questa sua flessibilità che il Rent to Buy incontra molto favore anche nella fascia alta del mercato.

La durata contrattuale viene solitamente fissata in 3 anni, fermo restando il diritto unilaterale dell'acquirente
di anticipare a proprio piacimento la data del rogito definitivo.

E' inotre importante sapere che la metodologia Rent to Buy si può applicare indifferentemente agli immobili già ultimati,
a quelli in corso di costruzione ed a quelli da ristrutturare.

IL "RENT TO BUY" PER GLI IMMOBILI COMMERCIALI ED INDUSTRIALI

Nell'ambito delle compravendite degli immobili a destinazione d'uso commerciale ed industriale, come ad esempio
negozie e capannoni, il Rent to Buy rappresenta una preziosissima leva finanziaria per creare il livello di equity
necessario per accedere al mutuo o al leasing.

L'acquisto in modalità Rent to Buy consente inoltre alle società di nuova costituzione di crearsi lo storico
di almeno due bilanci normalmente richiesto per accedere al finanziamento finalizzato all'acquisto del bene.

IL "RENT TO BUY" PER LE STRUTTURE RICETTIVE E PER LE AZIENDE AGRICOLE

Assai vantaggioso è l'utilizzo della metodologia Rent to Buy nella compravendita di strutture alberghiere, B&B
ed aziende agricole, soprattutto nelle situazioni in cui le attività sono ben avviate e consentono, con i loro ricavi,
di sostenere agevolmente gli esborsi necessari per sostenere il piano finanziario di acquisto con il Rent to Buy.
 
Sono operazioni decisamente complesse che siamo però abituati a gestire con la massima sicurezza
grazie alla nostra competenza ed alla nostra pluriennale esperienza in questa specifica materia.

I DUE MODELLI CONTRATTUALI CON CUI SI PUO' REALIZZARE LA COMPRAVENDITA "RENT TO BUY"

Anche il Governo Renzi si è accorto che il Rent to Buy è una soluzione geniale per favorire l'incremento
delle compravendite immobiliari, ampliando significativamente il bacino dei potenziali acquirenti
ed innalzandone il budget di spesa grazie alla potente leva finanziaria che il metodo produce.
Ed ha quindi cercato di favorirne lo sviluppo introducendo, all'interno del Decreto Legge "Sblocca Italia",
una nuova tipologia contrattuale appositamente finalizzata alla realizzazione
del programma preparatorio all'acquisto denominato Rent to Buy.

Andrea Russo, il professionista che nel 2009 ha importato questa metodologia anglosassone in Italia, ha così avuto
le giuste soddisfazioni morali per aver scelto di fare della diffusione del Rent to Buy la propria mission.

I privati cittadini e le imprese hanno oggi a disposizione due diversi modelli contrattuali con cui poter realizzare
le compravendite Rent to Buy: quello messo a punto nel 2009 da Andrea Russo, normato dal Codice Civile
ed ampiamente collaudato, e quello messo a punto dal Governo italiano, normato dall'articolo 23
del Decreto Legge n. 133 del 12 Settembre 2014 (Sblocca Italia) convertito in legge n. 164 dell' 11 Novembre 2014.

Disponendo di due ben distinte tipologie contrattuali è possibile oggi scegliere, caso per caso, quella che meglio
si adatta alle esigenze delle parti.

Si è però reso necessario, per non creare confusione, attribuire alle due tipologie contrattuali, due distinte etichette:
abbiamo così pensato di chiamare Rent to Buy Originale il modello messo a punto all'inizio del 2009
da Andrea Russo, e Rent to Buy con riscatto il modello varato dal Governo italiano alla fine del 2014
con il decreto legge "Sblocca Italia" e di fatto però operativo solamente dal 2015 dopo che, con la Circolare 4/E
del 19 Febbraio 2015,  l'Agenzia delle Entrate ne ha normato gli aspetti fiscali.

Abbiamo scelto queste denominazioni perché il Rent to Buy Originale trae spunto dal modello originale statunitense,
mentre invece il Rent to Buy con riscatto trae spunto dall'affitto con riscatto, del quale però elimina
le più importanti criticità.

IL "RENT TO BUY ORIGINALE", NORMATO DAL CODICE CIVILE, DIFFUSO E COLLAUDATO DAL 2009

Sotto il profilo contrattuale il Rent to Buy Originale si realizza con la stipula di due contratti tipici, previsti
e regolamentati dal nostro Codice Civile e dalla disciplina sulle locazioni. Sono, e devono restare,
due contratti autonomi tra loro collegati: il preliminare di compravendita ed il contratto di locazione.

E' la versione semplificata del modello originale americano, dove i contratti collegati sono addirittura 3.

Entrambi i contratti vengono ovviamente registrati presso l'Agenzia delle Entrate; è però opportuno
che il preliminare venga anche trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari; la trascrizione,
che può essere fatta solamente da un notaio, rende il preliminare di compravendita
opponibile nei confronti dei terzi e tutela quindi l'acquirente nei seguenti casi:

- fallimento del venditore;
- decesso del venditore;
- aggressione della proprietà del bene con ipoteca giudiziale o pignoramento.

Precisiamo che il Rent to Buy Originale non è la locazione con patto di futura vendita,
con la quale qualcuno lo confonde.
Da tale tipologia contrattuale atipica bisogna peraltro tenersi ben distanti dal momento che la stessa
movimenta la fiscalità sulla vendita già alla stipula del contratto.

IL "RENT TO BUY CON RISCATTO", NORMATO DAL DECRETO LEGGE "SBLOCCA ITALIA"

Sotto il profilo contrattuale il Rent to Buy con riscatto si realizza con la stipula di un contratto unitario a due fasi,
denominato contratto di godimento in funzione della successiva alienazione dell'immobile, regolamentato
dall'art. 23 del Decreto Legge "Sblocca Italia", successivamente convertito in Legge 164/2014.

Per i motivi sopra esposti, deve anch'esso essere, oltre che registrato, anche trascritto dal notaio
presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari.

COME FUNZIONA IL "RENT TO BUY": SCOPRILO NEL VIDEO N°1

Se non l'hai ancora visto adesso è giunto il momento di vederlo: torna all'inizio della pagina e guardalo.

VEDIAMO DEGLI ESEMPI PRATICI

Prima di esporre degli esempi dobbiamo chiarire la principale differenza tra le due diverse tipologie contrattuali:

- nel Rent to Buy Originale è previsto un impegno all'acquisto ed il venditore può pertanto percepire
una ragionevole caparra iniziale;

- nel Rent to Buy con riscatto è previsto semplicemente un diritto del conduttore ad acquistare,
con conseguente impossibilità del venditore di percepire qualsiasi somma a titolo di caparra.

E' bene precisare che in quest'ultima fattispecie contrattuale, qualora fosse prevista una caparra, il contratto
risulterebbe atipico e quindi non più rientrante nella tipologia contrattuale tipizzata con l'art. 23.

Da qui discenderebbe l'impossibilità per il notaio di ricevere l'atto al fine di trascriverlo, facendo così venire meno
tutte le fondamentali garanzie per l'acquirente derivanti dalla trascrizione stessa.

Inoltre, scivolando verso un contratto atipico, risulterebbe inapplicabile la regolamentazione fiscale prevista
dalla Circolare 4/E del 19/02/2015 dell'Agenzia delle Entrate, con conseguente esposizione del venditore
al rischio di una maggiore tassazione.

Tutto questo non significa però che non sia possibile confezionare un Rent to Buy con riscatto
che contenga comunque un concreto impegno all'acquisto, non formale ma economico.

La tecnica più semplice è quella di "spalmare" la garanzia derivante dalla caparra inserendola
nel corrispettivo mensile per il godimento del bene e più precisamente, all'interno dello stesso
nella componente da imputare a prezzo di vendita. Oltre a questa esiste anche un'altra tecnica,
più complessa ed affiancabile alla prima allo scopo di consolidare ulteriormente l'impegno all'acquisto.

Nell'esempio che segue troverete  pertanto evidenziata in blu la versione con il Rent to Buy Originale,
con caparra iniziale, ed in rosso la versione con il Rent to Buy con riscatto, senza caparra iniziale.

RENT TO BUY ORIGINALE:
Prezzo pattuito (bloccato per 3 anni) ............... 180.000 Euro
Caparra iniziale (5%) .......................................... 9.000 Euro
Versamento mensile ............................................ 800 Euro (300 in affitto + 500 "salvati" come acconto)
Accantonamento dopo 3 anni (15%) ................... 27.000 Euro (9.000 caparra iniziale + 18.000 “salvati” in 3 anni)
Importo da saldare al rogito (85%) .................... 153.000 Euro (mutuo con Banca a scelta dell’acquirente)



RENT TO BUY CON RISCATTO:
Prezzo pattuito (bloccato per 3 anni) ............... 180.000 Euro
Versamento mensile .......................................... 1.050 Euro (300 per godimento + 750 "salvati" come acconto)
Accantonamento dopo 3 anni (15%) ................... 27.000 Euro (750 x 36 “salvati” in 3 anni)
Importo da saldare al rogito (85%) .................... 153.000 Euro (mutuo con Banca a scelta dell’acquirente)


Si noti come, per rendere le due operazioni perfettamente equivalenti sotto il profilo dell'equity
(capitale proprio dell'acquirente) la caparra iniziale di 9.000 Euro presente nel Rent to Buy Originale
è stata "spalmata" in 36 rate da 250 Euro che innalzano così, nel Rent to Buy con riscatto, l'esborso mensile
da 800 a 1.050 Euro.

I VANTAGGI DEL "RENT TO BUY"

Oltre a creare un importantissimo accantonamento grazie alla parte di versamento mensile “salvata”
come acconto sul prezzo (1° effetto leva), il Rent to Buy consente anche di creare per l'acquirente
uno storico di versamenti atto a dimostrare alla Banca il puntuale pagamento, durante il programma Rent to Buy,
di un importo mensile leggermente superiore o pari alla rata del mutuo che si va a richiedere.

Il programma Rent to Buy crea quindi un cliente collaudato e con un rating eccellente: un soggetto ideale a cui
la banca può concedere con tranquillità il mutuo anche senza far intervenire terzi soggetti come garanti
e ridimensionando, anche del 50%, il costo delle assicurazioni, che normalmente incidono dal 5 al 10%
sull'importo del mutuo erogato.

La fase di Rent to Buy potrebbe anche essere importante per poter comodamente accantonare la liquidità necessaria
per affrontare tutti i costi che  questa metodologia consente di posticipare (2° effetto leva): istruttoria mutuo,
perizia immobile, imposte, costi del rogito notarile, assicurazioni varie.

E' importante comprendere che, nel programma Rent to Buy, l'affitto (o il corrispettivo per il godimento) pagato
non comporta in realtà un maggior costo rispetto all'acquisto con il metodo tradizionale: infatti, conti alla mano,
accendere dopo 3 o più anni un mutuo o un leasing di importo inferiore può generare un risparmio
sui costi del finanziamento anche doppio o triplo rispetto all'affitto (o al corrispettivo per il godimento)
pagato al venditore.

Ecco perché il Rent to Buy rappresenta una leva finanziaria gratuita ed è, se correttamente impostato,
economicamente più conveniente rispetto all'acquisto tradizionale.

E’ ovviamente necessario personalizzare il Rent to Buy in modo che rimanga economicamente bilanciato tra le parti,
anche al variare dell’importo della compravendita: ciò è importantissimo per sfruttare al massimo
le sinergie che lo schema contrattuale genera tra acquirente e venditore, in una perfetta ed etica armonia
basata sul principio Win-Win (Vincitore-Vincitore).

NON SOTTOVALUTARE LA COMPLESSITA' DEL "RENT TO BUY"

Il principale motivo per il quale il Rent to Buy non ha ancora espresso le sue potenzialità in Italia è costituito
dall'approccio errato che tutti hanno verso questo innovativo strumento considerandolo oltre che
semplicemente contratto, anche un contratto semplice.

Il Rent to Buy di leva finanziaria non è semplicemente un contratto bensi una operazione finalizzata a costruire
la perfetta finanziabilità dell'acquirente da parte del mondo bancario: si regge pertanto su una corretta
pianificazione dell'acquisto e sull'assistenza, qualora necessario, di un qualificato Consulente Finanziario.

E non è nemmeno un contratto semplice. Tutti invece pensano che la contrattualistica Rent to Buy
sia una cosa semplice da realizzare e che qualsiasi professionista, anche se non esperto in questa specifica materia,
sia in grado di predisporla. Ma non è così e molti pagano dei professionisti inesperti per fungere loro da cavia.

Per quanto concerne il Rent to Buy Originale, uno dei punti maggiormente delicati è costituito dalle clausole
con cui vengono collegati tra di loro i due contratti.

In assenza di collegamenti realizzati a regola d'arte, i rischi sono:

- di scivolare verso uno schema contrattuale atipico, con tutte le conseguenze negative che ne deriverebbero
in caso di contenzioso;
- che lo schema contrattuale venga riqualificato, al momento della registrazione o ad una successiva verifica,
come una locazione con patto di futura vendita, con la conseguenza di movimentare la fiscalità sulla vendita
già alla stipula dei contratti anziché al rogito notarile, così come precisato
dalla Risoluzione n. 338 del 01/08/2008 dell'Agenzia delle Entrate;
- di non poter contare su tutti i paracadute e gli ammortizzatori da noi messi a punto per gestire in modo Win-Win
e senza danno per le parti eventuali situazioni critiche che si potrebbero verificare in caso di incidenti di percorso
dovuti ad eventi imprevisti e non dipendenti dalla volontà delle parti.

Per quanto concerne il Rent to Buy con riscatto, il principale rischio è quello di  stipulare un contratto che,
non rispettando perfettamente quanto disposto dall'art. 23 della nuova legge, risulterebbe atipico
e non beneficerebbe pertanto della grande tutela per l'acquirente derivante dalla trascrizione.

Parallelamente il venditore, venendo meno, in presenza di un contratto atipico, i benefici fiscali previsti
dalla Circolare n. 4/E del 19/02/2015 della Agenzia delle Entrate, si vedrebbe costretto ad affrontare
una tassazione decisamente superiore.

COME RICONOSCERE GLI INCOMPETENTI

Il primo segnale che potresti ricevere da un professionista che non è competente in questa materia è una frase
del tipo "Il Rent to Buy è un contratto nuovo, non è ancora perfettamente regolamentato...".

Se hai letto i contenuti del sito ed hai visto il Video n°1, sai bene che il Rent to Buy è perfettamente
regolamentato
, sia dal punto di vista giuridico che da quello fiscale, ed in ben due diverse tipologie contrattuali.
E' evidente che il tuo interlocutore non conosce adeguatamente la materia e pertanto, per non sfigurare,
si arrampica sugli specchi.

Un secondo segnale dell'incompetenza del tuo interlocutore potrebbe essere costituito, nell'ambito di una
compravendita che prevede una caparra confirmatoria iniziale, dall'intenzione di utilizzare un unico contratto.

Se il tuo professionista ha in mente il contratto di godimento in funzione della successiva alienazione
dell'immobile
(Rent to Buy con riscatto), evidentemente non lo conosce bene e non sa che in quel contratto,
non essendo previsto alcun obbligo di acquisto, non si può inserire la caparra.

Se invece il tuo professionista ha in mente un preliminare ad effetti anticipati, può certamente inserirvi
una caparra, ma non ti sta proponendo il Rent to Buy, bensì una tipologia contrattuale assai diversa
ed assolutamente priva delle garanzie previste nell'autentico Rent to Buy.

Quando ti trovi davanti a questi palesi segnali di incompetenza, non indugiare: congedati diplomaticamente
da queste persone. Non puoi affidare il tuo patrimonio (se devi vendere) o i tuoi risparmi (se devi acquistare)
a dei soggetti che non hanno una minima padronanza della materia.

Non stupirti se le persone che manifesteranno la propria incompetenza sul Rent to Buy saranno,
molto probabilmente, dei professionisti stimati o addirittura dei luminari in altre materie.
Essere incompetente in una specifica materia non significa assolutamente essere una persona ignorante.

Quando poi una metodologia è nuova ed ancora poco diffusa, è normale che la reale competenza non dipenda
dal titolo posseduto da chi eroga la consulenza, ma dalla sua esperienza pratica e, soprattutto, dalle scelta
di essersi specializzato in quella specifica materia.

COME DIFENDERSI DAI "DIROTTATORI"

Ci dispiace molto dirlo, ma i principali "dirottatori" sono proprio alcuni professionisti che ricoprono una figura
che la gente comune considera molto autorevole: il notaio.

Paradossalmente, mentre il Notariato ha promosso fermamente la creazione della legge sul Rent to Buy
ed ha cercato di darle la massima diffusione, molti notai remano invece contro l'utilizzo di questo strumento.

Perchè? Semplicemente perché o non lo conoscono bene o lo conoscono e lo trovano troppo complicato.
Ed ecco così che ti dirottano verso contratti più semplici ma non altrettanto tutelanti per le parti:
il preliminare ad effetti anticipati e la vendita con riserva di proprietà.

Viva la semplicità: rispetto ad un normale preliminare, nel preliminare ad effetti anticipati ti aggiungono
un paragrafo in più; nella vendita con riserva di proprietà, analogamente, si stipula subito il rogito
aggiungendo una clausola in più rispetto ad una compravendita tradizionale.

Ecco perché pochi accettano di affrontare una tipologia contrattuale nuova e complicata ma altamente
tutelante per le parti e molti invece ti dirottano verso delle tipologie contrattuali molto meno tutelanti
per le parti ma decisamente più comode per il professionista.

Ma i notai non sono gli unici "dirottatori". Ci sono anche gli Agenti Immobiliari, e questi sono molto
più numerosi.

Se sei fortunato puoi incontrare degli Agenti Immobiliari aperti mentalmente ma non acculturati
sulla metodologia di compravendita Rent to Buy. Solitamente ti propongono
un preliminare ad effetti anticipati chiamandolo impropriamente Rent to Buy.

Se sei meno fortunato troverai invece degli Agenti Immobiliari piuttosto ostili verso il Rent to Buy:
- perché non lo conoscono, lo confondono con l'affitto con riscatto e temono di non poter percepire
subito le commissioni sulla vendita;
- perché lo considerano troppo complicato;
- perché non sanno spiegarlo correttamente ai venditori e non ottengono pertanto la loro disponibilità
a vendere con questo strumento.

Cercheranno tutti di dirottarti verso l'acquisto tradizionale (se ne hai la possibilità) con la motivazione
che in Italia il Rent to Buy non funziona perché non viene accettato dai venditori.
Che è poi quello che avviene se chi è preposto a dare le spiegazioni non è altamente competente.

Fortunatamente ci siamo noi. Dal 2009 ad oggi la rete di Consulenti denominata Rent to Buy Consulting
ha gestito con successo centinaia di compravendite Rent to Buy, applicando la metodologia a tutte
le tipologie di immobili. Conosciamo la materia e sappiamo spiegarla con la grande professionalità
e competenza che serve per dare serenità e sicurezza a tutte le parti coinvolte.

Non esistono in Italia altri professionisti realmente specializzati in questa materia. Non esistono altre persone
veramente esperte sul Rent to Buy al di fuori della nostra rete di Consulenti.

L'ASSISTENZA GRATUITA DOPO LA STIPULA DEI CONTRATTI

E' sicuramente questa la miglior garanzia che un Consulente possa offrire ai propri Clienti. Impegnarsi
a restare a loro disposizione fino al completamento del processo di acquisto con il rogito notarile definitivo.

Tutti i professionisti che appartengono alla rete Rent to Buy Consulting hanno fatto proprio questo obbligo
deontologico: restare a disposizione dei Clienti anche dopo la stipula dei contratti, pronti ad assisterli
gratuitamente in caso di necessità  impreviste quali potrebbero essere, a mero titolo di esempio,
la necessità di rivedere gli accordi tra le parti o la cessione della propria posizione contrattuale
ad un nuovo soggetto subentrante.

Sappiamo come lavoriamo e non abbiamo alcun problema ad assumerci questo impegno. Siamo consapevoli
della perfezione della contrattualistica che utilizziamo, accuratamente predisposta per affrontare in modo
Win-Win qualsiasi evento imprevisto possa verificarsi.

Se troverai altri professionisti in grado di assisterti nella compravendita Rent to Buy, pretendi anche da loro
la stessa garanzia. Li metterai così alla prova e capirai quanto si sentono sicuri delle loro reali competenze
e della contrattualistica che utilizzano.

Approfondisci sulla pagina dedicata agli ACQUIRENTI

Approfondisci sulla pagina dedicata ai PRIVATI VENDITORI

Approfondisci sulla pagina dedicata alle IMPRESE DI COSTRUZIONE

Approfondisci sulla pagina dedicata agli AGENTI IMMOBILIARI



Torna alla HOME PAGE