Quali precauzioni devo prendere se acquisto con il RENT TO BUY da una impresa di costruzioni?
Se acquisti un immobile nuovo da una impresa di costruzioni ti raccomando vivamente di farti assistere da una persona
esperta, sia nel caso in cui procedi con l'acquisto tradizionale sia, a maggior ragione, se acquisti con il Rent to Buy.
Devi innanzi tutto essere consapevole che hai a che fare con un soggetto fallibile, ovvero con una impresa che corre
ogni giorno dei rischi per affrontare le difficoltà derivanti dall'operare in un mercato tutt'altro che florido.
L'errore più grande che tu possa fare è il pensare che tanto i problemi sono dell'impresa e non tuoi.
Questo è vero se prendi le adeguate precauzioni, ma in assenza di queste ultime i problemi dell'impresa da cui
stai acquistando casa diventeranno automaticamente i tuoi.
La prima grande ed assolutamente indispensabile cautela è costituita dalla trascrizione del contratto preliminare
(facoltativa ma assolutamente straconsigliata nel caso del Rent to Buy Originale)
o del contratto di godimento in funzione della successiva alienazione dell'immobile
(obbligatoria per legge nel caso del Rent to Buy con riscatto).
Molti confondono la registrazione con la trascrizione: sono due cose diverse! La registrazione è un adempimento
obbligatorio ai fini fiscali e la si effettua presso l'Agenzia delle Entrate; la trascrizione è invece una annotazione,
non obbliatoria ma assolutamente indispensabile, che può essere effettuata esclusivamente da un notaio presso
la Conservatoria dei Registri Immobiliari, allo scopo di rendere l'atto pubblico e quindi opponibile nei confronti dei terzi.
Così facendo l'acquirente è tutelato in caso di fallimento o morte del venditore e nel caso in cui il bene venga aggredito
da uno o più creditori del venditore medesimo con una ipoteca giudiziale o un pignoramento. In quest'ultimo caso
la trascrizione, grazie al suo effetto prenotativo, funge da scudo protettivo sul bene, sul quale le ipoteche giudiziali
ed i pignoramenti rimbalzano e risultano inefficaci.
Regola d'oro numero 1: non fidarti delle imprese che ti propongono un contratto solamente registrato e non trascritto
con l'intervento del notaio.
Nel caso in cui l'immobile è ancora in corso di costruzione è però necessario che tu sia ulteriormente protetto grazie
ad un accorgimento peraltro obbligatorio per legge: le fidejussioni a garanzia di tutte le somme che vai a versare
prima del rogito notarile, così come previsto dal Dlgs 122/2005.
Sarebbe auspicabile che queste fidejussioni fossero di tipo bancario; qualora ciò non fosse possibile bisogna verificare
che siano comunque a norma di legge.
Nonostante tutti questi accorgimenti non sei comunque ancora al 100% protetto.
C'è infatti un altro problema al quale di solito nessuno pensa: l'immobile che stai acquistando è quasi sempre gravato
da una ipoteca a favore della banca che ha finanziato con il mutuo cantiere l'impresa.
Cosa succede se, mentre tu paghi puntualmente all'impresa le tue rate mensili per il Rent to Buy, quest'ultima smette
di pagare alla banca le rate del proprio mutuo?
Il risultato potrebbe essere per te tragico: al momento del rogito la banca "si mette di traverso", rifiutando di cancellare
l'ipoteca gravante sull'immobile che stai acquistando. Così tu resti "incastrato" e non puoi rogitare.
Fortunatamente, con gli anni di esperienza maturata dal 2009 ad oggi, ho arricchito i modelli contrattuali che utilizzo
con tutta una serie di clausole appositamente studiate per tutelarti contro tutti questi rischi.
Sono clausole che non trovi nei modelli contrattuali di chi inizia adesso a studiare il Rent to Buy.
Meno che meno le troveresti nei modelli contrattuali predisposti dai legali delle imprese di costruzione. Lì troverai invece
delle clausole che prevedono che se alla fine non acquisti perdi tutto quello che hai versato, devi istantaneamente
rilasciare l'immobile e risarcire i danni che hai arrecato all'impresa non comprando.
E se non sei in grado tu dovranno provvedere i tuoi eredi per almeno due generazioni...
Regola d'oro numero 2: non è scritto da nessuna parte che per acquistare casa da una impresa bisogna sottoscrivere
i contratti predisposti dai legali di quest'ultima.
Anche tu, visto che sei quello che sta investendo i propri risparmi, hai tutto il diritto di essere assistito
da un tuo consulente di fiducia che metta in discussione eventuali clausole vessatorie ed integri i modelli contrattuali
che ti vengono proposti con le giuste clausole necessarie a proteggere il tuo investimento!
Non voglio venderti la nostra consulenza: rivolgiti a chi ti pare, ma non affrontare una la compravendita da impresa da solo.
A maggior ragione se acquisti con il Rent to Buy. Questa immagine è una metafora eloquente!
