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DOMANDE e RISPOSTE frequenti sulla metodologia Rent to Buy.

Qual'è, nel RENT TO BUY, la tassazione per il venditore?

Precisiamo, innanzi tutto, che non esiste alcun particolare vincolo nella ripartizione della somma mensilmente
versata al venditore durante il programma Rent to Buy, la quale non deve necessariamente essere imputata
al 50% a canone di locazione ed al 50% ad acconto prezzo; la proporzione potrebbe benissimo essere
ad esempio 20% locazione ed 80% acconto prezzo, se questo risultasse essere l'accordo ottimale per le parti.
Occorre però rispettare un fondamentale principio, indispensabile per rendere la compravendita economicamente
bilanciata tra le parti e quindi Win-Win: se si paga adeguatamente "il disturbo", con un canone di locazione che,
per quanto "agevolato", risulta nello stesso tempo adeguato a consentire al venditore di compensare il disagio
che affronta vendendo con il Rent to Buy, si può e si deve pretendere che il prezzo di vendita applicato sia
quello di mercato, ovvero lo stesso prezzo che sarebbe stato applicato in una compravendita tradizionale.
In alternativa si può anche concordare un canone di locazione molto più basso, qualora ciò serva a contenere
l'esborso mensile durante il programma Rent to Buy senza inficiare la creazione di un adeguato livello di equity
tramite la quota di acconto prezzo.
In questo caso bisognerà però andare a prevedere un leggero incremento del prezzo di vendita, quel tanto
che serve per compensare quella parte di disagio che non è stata pagata al venditore tramite il canone di locazione.
Per "disagio" si intende l'onere di pagare l'IMU o altre tasse inerenti la proprietà, che fino al rogito restano a carico
del venditore; se a vendere è un'impresa di costruzioni il disagio è inoltre costituito dai maggiori interessi che
la stessa dovrà versare all'istituto di credito che ha finanziato la costruzione per prolungare la durata proprio
"mutuo cantiere", che verrebbe invece immediatamente estinto in caso di compravendita tradizionale.
E' proprio in funzione di queste considerazioni che gli esempi riportati in questo sito sono diversificati tra "acquisto
da privato" e "acquisto da impresa", comportando le due casistiche dei diversi livelli di "compensazione del disagio".
Per quanto modulabile a piacimento il canone di locazione non può comunque essere del tutto azzerato, salva però
la facoltà di scalare dal prezzo i canoni versati al momento del rogito. Con l'avvertenza che questa operazione non
generà però alcuna equity per il mondo bancario, come già ampiamente illustrato a proposito dell'affitto con riscatto.
Al di la dell'impostazione che si preferisce seguire, resta il fatto che nel vero Rent to Buy non esiste alcun pericolo
di incorrere in una doppia tassazione; i canoni di locazione vengono tassati nella misura in cui vengono realmente
percepiti: nella compravendita da impresa costituiscono un ricavo d'impresa (assoggettabile ad IVA 10%), nella
compravendita tra privati costituiscono un reddito gestibile, su opzione, con la cedolare secca.
La quota versata come acconto prezzo viene invece esattamente tassata come viene tassato il restante ricavo
della vendita, di cui la stessa costituisce una parte.
L'unico punto fermo, nella compravendita Rent to Buy, non è la quota di canone di locazione, che può essere
modulata a piacimento, bensì il livello di equity da raggiungere al termine del programma sommando assieme
la caparra iniziale e gli acconti mensili per arrivare a coprire il 15% del prezzo di compravendita pattuito.
Questa soglia minima di equity, sia ben chiaro, è sufficiente se ci avvaliamo di un esperto Consulente Finanziario
con alle spalle un broker leader di mercato quale Credipass; in assenza di tale supporto sarebbe indispensabile
pensare a dei programmi che giungano ad un livello di equity minimo del 20% se non oltre...