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La CARTOLARIZZAZIONE del Rent to Buy: denaro immediato per il venditore.

Molti venditori pensano erroneamente di non poter utilizzare la metodologia Rent to Buy per vendere
i propri immobili semplicemente perché hanno bisogno di denaro immediato, per le più disparate ragioni.

La grande notizia, per chi si trova in questa situazione, è che l'operazione di vendita con il Rent to Buy,
se correttamente realizzato, è cartolarizzabile!

Detto in parole più semplici, puoi vendere con il Rent to Buy e farti anticipare subito,
in tutto od in parte, il saldo del prezzo previsto al rogito definitivo da un terzo soggetto,
che può essere una banca oppure un privato investitore.

Premettiamo che, affinché il programma Rent to Buy possa essere cartolarizzato, è preferibile
che lo stesso venga realizzato con lo schema contrattuale del Rent to Buy Originale, ovvero con
il contratto preliminare di compravendita, registrato e trascritto, collegato al contratto di locazione,
e non con il contratto di godimento in funzione della successiva alienazione dell'immobile,
che noi chiamiamo Rent to Buy con riscatto, per un semplicissimo motivo: mentre il primo prevede
un impegno all'acquisto ed una caparra confirmatoria alla stipula, il secondo prevede invece
solamente un diritto all'acquisto e non può prevedere pertanto alcuna caparra iniziale.

Per quanto concerne la monetizzazione del preliminare di compravendita, registrato e trascritto,
nell'ambito del mondo bancario, le possibilità, se l'immobile è libero da vincoli ipotecari, sono diverse.

A seconda infatti della somma che si desidera monetizzare, la banca può accordare
un fido chirografario o un fido ipotecario, quest'ultimo garantito dall'ipoteca volontaria che può
tranquillamente essere iscritta sull'immobile promesso in vendita con il Rent to Buy.
Ovviamente al rogito notarile, utilizzando il saldo prezzo ricevuto, si provvede ad estinguere il fido.

Se invece l'immobile è gravato da ipoteca perché vi è ancora un mutuo in gran parte già pagato,
a fronte della promessa di acquisto Rent to Buy trascritta con atto notarile, la banca
può tranquillamente accettare una rinegoziazione del finanziamento, estendendone l'importo
e la durata, nei limiti consentiti dalla capienza derivante dall'effettivo valore dell'immobile.

In alternativa al canale bancario, per ottenere ancora più denaro, è possibile percorrere
una strada alternativa, anche se un po' piu costosa: cedere l'immobile, già promesso in vendita
con il Rent to Buy, ad un investitore, il quale liquida subito il proprietario e porta avanti,
in sua vece, il programma Rent to Buy con il promissario acquirente.

Per poter concludere questa operazione occorre però offrire all'investitore
il subentro in una contrattualistica Rent to Buy assolutamente perfetta e predisposta,
con delle opportune clausole, alla realizzazione dell'operazione di cartolarizzazione.
Giustamente l'investitore la farà analizzare al microscopio dai suoi consulenti di fiducia.

Vediamo ora con un esempio pratico come funziona la cartolarizzazione del Rent to Buy
con un privato investitore.

Supponiamo che il reale valore dell'immobile che vuoi vendere ammonti a 190.000 Euro.
Se lo vendi con il Rent to Buy puoi sicuramente ottenere 10.000 Euro in più
del suo reale valore, per due precisi motivi:

- allarghi il bacino dei tuoi potenziali acquirenti
- procuri all'acquirente un risparmio di almeno 15.000 Euro sugli interessi del mutuo
che andrà ad accendere al termine del programma Rent to Buy.

Ora, se il tuo acquirente è una persona intelligente, sa farsi i conti e ragiona in termini Win-Win,
a fronte del risparmio che gli procuri consentendogli di acquistare con il Rent to Buy,
non avrà alcun problema ad offrirti 200.000 Euro per il tuo immobile.

Detto ciò resta da chiedersi qual'è il prezzo che un investitore sarà disposto a pagare
per acquistare il tuo immobile già promesso in vendita con il Rent to Buy...

Se vendi a 175.000 Euro, come nello schema riportato, offri al tuo investitore
una rendita annua sul capitale investito (R.O.I.) che sfiora il 7%.


In realtà però la rendita del 6,92% può anche aumentare se l'acquirente decide di anticipare
la data del rogito rispetto ai 3 anni previsti, oppure se l'investitore è un professionista
e non usa del capitale proprio per fare l'operazione ma se lo fa prestare dalla banca.

Al di là della rendita, questa opportunità di investimento rappresenta il top a cui un investitore
possa aspirare, semplicemente perché, a differenza delle operazioni tradizionali, dove si investe
con la speranza di rivendere, senza alcuna certezza sul quando e sul prezzo che si realizzerà,
qui invece si investe in un immobile della cui rivendita e del margine di guadagno vi è certezza.
E in più, l'immobile promesso in vendita con il Rent to Buy produce reddito sin dal primo giorno!

Per quanto concerne il costo dell'operazione di cartolarizzazione sopportato dal venditore,
lo stesso ammonta, in questo esempio, a 15.000 Euro, ovvero alla differenza tra il reale valore
di mercato del bene (190.000 Euro) ed il prezzo a cui viene ceduto all'investitore (175.000 Euro).
Riassumendo quindi la cartolizzazione è costata esattamente il 7,9% dell'effettivo valore del bene.

Se sei un proprietario ti invitiamo a riflettere su quanto ti costerebbe lasciare a lungo
il tuo immobile nel mercato.
Il suo valore è paragonabile ad un cubetto di ghiaccio: più passa il tempo e più si scioglie...


Non c'è assolutamente da stupirsi se, nonostante il tuo immobile valga oggi 190.000 Euro, dovrai
tra 6 mesi ribassarne il prezzo a 170.000 Euro per poi infine venderlo, dopo un anno, a 160.000 Euro.
In questo caso lasciare l'immobile nel mercato per un tempo troppo lungo ti è costato 30.000 Euro,
in termini percentuali il 15,8 del suo valore iniziale!

Se non hai pertanto una lunga coda di potenziali acquirenti interessati al tuo immobile, valuta
seriamente l'opportunità di assicurare subito il suo valore vendendolo con il Rent to Buy.
Poi, con calma, cartolarizzi l'operazione con un investitore, ma intanto togli l'immobile dal mercato,
trasformandolo in una pura operazione finanziaria!

COME TROVARE L'INVESTITORE

Reperire un investitore per cartolarizzare una operazione di Rent to Buy già predefinita
è molto più semplice di quanto si possa immaginare e vi sono svariate possibilità.

La prima è quella di affidarsi ad una Agenzia Immobiliare specializzata che lavora con gli investitori.
Potrebbe quindi essere una Agenzia specializzata nelle nelle compravendite in asta
o con saldo e stralcio, oppure una Agenzia specializzata negli investimenti all'estero.

Oppure potresti affidarti a noi, visto che, oltre ad essere consulenti specializzati
nel Rent to Buy, siamo anche Agenti immobiliari ed annoveriamo tra i nostri Clienti
diversi investitori pronti ad lanciarsi in operazioni di cartolarizzazione del Rent to Buy.

In realtà però non è assolutamente indispensabile l'intervento di una Agenzia Immobiliare
per il reperimento dell'investitore.
Basta semplicemente pubblicare degli annunci sui principali portali immobiliari mettendo,
come prima foto dell'immobile, la seguente immagine:


Così facendo attrai gli investitori ed elimini immediatamente tutti gli altri acquirenti interessati
all'utilizzo dell'immobile.

Come vedi non è difficile, ci puoi riuscire da solo. Ad una condizione però: devi sottoporre
al potenziale investitore una contrattualistica perfetta ed appositamente predisposta
per la cartolarizzazione del Rent to Buy.

Ovviamente in questo non ci puoi riuscire da solo, e non ci puoi nemmeno riuscire avvalendoti
di professionisti generici che si cimentano per la prima volta con il Rent to Buy.

Se vuoi un Rent to Buy cartolarizzabile rivolgiti agli esperti che fanno il Rent to Buy di professione,
altrimenti nessun investitore accetterà di subentrare nella tua posizione contrattuale.