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DOMANDE e RISPOSTE frequenti sulla metodologia Rent to Buy.

Il PRELIMINARE AD EFFETTI ANTICIPATI è un'altra versione del RENT TO BUY?

La risposta è decisamente negativa, anche se purtroppo capita assai frequentemente che costruttori ed agenti immobiliari
 propongano come Rent to Buy proprio questo pericolosissimo modello contrattuale, denominato appunto
"preliminare ad effetti anticipati", con il quale il promissario acquirente viene immesso nella detenzione del bene
"anticipando" uno degli effetti dell'atto definitivo, ovvero la consegna dell'immobile.

Questa tipologia contrattuale, spesso denominata dagli operatori anche "Acquisto programmato" o "Help to Buy",
prevede il versamento di una caparra confirmatoria iniziale e di una serie di acconti mensili.
Per quanto apparentemente semplice e lineare, questo contratto è una vera e propria "fabbrica di contenzioso",
essendo un contratto "chiuso" e privo di qualsiasi paracadute per l'acquirente.
Solitamente questa tipologia contrattuale prevede un termine perentorio per rogitare, decorso il quale il contratto
si risolve ed il promissario acquirente inadempiente dovrebbe immediatamente rilasciare l'immobile, cosa che però
difficilmente accetterà di fare.

Mettiti per un attimo nei panni di un padre di famiglia che non riesce ad adempiere nel termine prestabilito perché
ha temporaneamente perso i requisiti per ottenere il mutuo (è sufficiente un semplice periodo di cassa integrazione
nell'azienda in cui lavora...): ti rassegneresti a perdere tutto quello che hai investito in quella che doveva diventare
la tua casa e cercheresti un nuovo alloggio in affitto per la tua famiglia? Oppure ti rivolgeresti al tuo avvocato di fiducia
per vedere cosa si può fare?

Ed è proprio davanti all'esame del legale che l'apparente semplicità di questo modello contrattuale crolla ed emerge invece
tutta la sua complessità giuridica.
Il semplice "preliminare ad effetti anticipati" è in realtà un contratto complesso, che contiene al suo interno due contratti
accessori: il "contratto di comodato d'uso" (che regolamenta la detenzione del bene) ed il "contratto di mutuo"
(che regolamenta le somme che il promissario acquirente corrisponde al promittente venditore).
L'avvocato dell'acquirente inadempiente ha parecchio materiale su cui lavorare, essendo il suo obiettivo non quello
di vincere la causa ma di farla semplicemente durare a lungo, affinché il suo cliente possa continuare a detenere l'immobile
senza più pagare nemmeno un centesimo.

Ma se vuole essere più spregiudicato il legale ha anche un altro potente mezzo per far bene il suo lavoro.
Potrebbe infatti sostenere che, al di là del nome del contratto utilizzato, ciò che più conta è la reale volontà delle parti,
che in questo caso era quella di dare sin da subito un assetto definitivo alla compravendita.
Il rogito è stato posticipato con il mero scopo di garantire il venditore in una vendita con pagamento rateizzato.
Questo è peraltro anche il punto di vista dell'Amministrazione Finanziaria, la quale tende a considerare tale fattispecie
contrattuale tassabile come il contratto di vendita definitivo.

Il legale potrebbe così richiedere al giudice di applicare al contratto sottoscritto tra le parti  le norme previste
per la "vendita con riserva di proprietà", dove tutte le somme versate sono considerate acconti, da restituire in caso
di risoluzione del contratto, salva la facoltà per il venditore di chiedere al giudice di stabilire un equo indennizzo
per l'avvenuta occupazione del bene (che molto probabilmente il giudice fisserà in un importo simile ad un normale affitto).
Al di là del fatto che il giudice accolga o meno le richieste dell'avvocato, resta il fatto che, visto il suo ruolo, vorrà
perlomeno vederci chiaro: e questo comporterà una logorante causa di parecchi anni, durante i quali il mancato venditore
affronterà solamente spese senza più percepire alcunché dal detentore del suo immobile.

Se poi siamo nell'ambito di un acquisto da impresa, assoggettato ad IVA, il venditore potrebbe vedersi contestare l'elusione
fiscale per non aver emesso la fattura per l'intero importo della compravendita e per non aver dichiarato l'intero ricavo
derivante dalla transazione all'interno del bilancio relativo all'esercizio in corso al momento della stipula del contratto.

In sintesi siamo davanti ad un contratto trappola dove, in caso di incidenti di percorso, il promissario acquirente si trova
privo di qualsiasi paracadute e si vedrà suo malgrado costretto, per limitare i danni, ad agire legalmente nei confronti
del promittente venditore, il quale si troverà così a sua volta intrappolato.

Tutto questo è ben distante dalla filosofia contrattuale del Rent to Buy Originale , dove grazie alla presenza
di due contratti tra loro collegati è possibile creare degli importantissimi paracadute per l'acquirente finalizzati
a gestire in modo win-win eventuali incidenti di percorso evitando così qualsiasi contenzioso tra le parti.


ALTRI 3 MOTIVI PER NON UTILIZZARE IL "PRELIMINARE AD EFFETTI ANTICIPATI"

1 - Il "preliminare ad effetti anticipati" può movimentare la fiscalità sulla vendita sin dal momento della stipula, così come
sopra accennato e meglio descritto nella pagina Rent to Buy non è affitto con riscatto, Help to Buy o Buy to Rent.

2 - La responsabilità civile nei confronti dei terzi rimane in capo al promittente venditore e tale norma non è derogabile.

3 - Non essendo previsto alcun affitto per garantire al venditore una minima rendita finanziaria e soprattutto la copertura
dei costi che affronta (IMU ed eventuali interessi bancari se sull'immobile è stato acceso un mutuo), il venditore è costretto
gonfiare il prezzo di vendita, con il rischio di creare dei problemi al promissario acquirente al momento della perizia
necessaria per la richiesta del mutuo.

Come dice un noto proverbio, "uomo avvisato mezzo salvato".
Poi, se qualcuno intende comunque utilizzare questa tipologia contrattuale lo faccia pure, magari dopo essersi fatto
un bel "segno della croce"...