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Il Long Rent to Buy per gli INVESTITORI ESTERI non mutuabili in Italia.

L'appeal dell'Italia nei confronti degli investitori esteri è una realtà conosciuta da tutti.

Quello che invece pochi sanno è che per i soggetti che non producono il proprio reddito in Italia
è praticamente impossibile accedere ad un mutuo per acquistare un immobile nel nostro paese.

Questo non significa tuttavia che per realizzare il sogno di acquistare una casa in Italia sia sempre necessario
disporre di una liquidità pari all'intero prezzo di acquisto ed ai costi accessori.

Per questa particolare tipologia di investitori, spesso molto facoltosi ma in ogni caso non mutuabili in Italia,
abbiamo studiato una particolare versione del Rent to Buy.

Precisiamo che in questa pagina del sito il Rent to Buy lo chiamiamo anche Rent to Own,
essendo questa la denominazione più usata nell'America settentrionale.
Il termine Rent to Buy  è invece usato nel Regno Unito, in India, in Australia ed Italia.

Questa specifica versione della metodologia abbiamo pensato di denominarla Long Rent to Buy
(Rent to Own) per distinguerla dalla versione normale, da cui si differenzia per filosofia e per durata.

Normalmente infatti il Rent to Buy (Rent to Own) è concepito come un programma preparatorio all'acquisto,
di breve durata, finalizzato a facilitare l'ottenimento del mutuo, grazie al quale l'acquirente salda al venditore
il prezzo pattuito.

In questo caso invece il Long Rent to Buy (Rent to Own) è un programma di pagamento sostitutivo
del mutuo, della durata massima di 10 anni, durante i quali si corrisponde interamente il prezzo dell'immobile
con dei canoni mensili che vengono imputati per il 25% del loro importo al corrispettivo per l'utilizzo del bene,
e per il restante 75% al pagamento del prezzo di acquisto.

Come di seguito evidenzieremo è un ottimo affare tra privati, vantaggioso per entrambe le parti.

Una soluzione che consente all'acquirente, facendo a meno della banca, di eliminare tutti i costi
derivanti dall'accensione di un mutuo, corrispondendo invece al venditore, sotto forma di corrispettivo
per il godimento del bene, una quota di interessi leggermente inferiore a quella che avrebbe altrimenti
dovuto corrispondere alla banca.

Per la realizzazione di questa particolare versione della metodologia, la tipologia contrattuale più adeguata
è sicuramente il contratto di godimento in funzione della successiva alienazione dell'immobile,
normato dall'art. 23 del Decreto Legge "Sblocca Italia".

Questo contratto risulta particolarmente appropriato per garantire la parte acquirente grazie
alla sua caratteristica peculiare di prevedere una durata della trascrizione fino a 10 anni, per merito
della quale l'acquirente è perfettamente tutelato in caso di fallimento o morte del venditore
oltre che nel caso in cui la proprietà del bene venga aggredita con ipoteca giudiziale o pignoramento.

Il venditore risulta invece tutelato dal fatto che con questo contratto si trasferisce unicamente
la detenzione del bene è non il possesso o la proprietà. Quest'ultima verrà trasferita solamente
con il rogito definitivo, al termine del pagamento dell'intero prezzo di vendita pattuito.

L'impostazione finanziaria dell'operazione di Long Rent to Buy (Rent to Own), prevede
alcuni punti fermi:

- il pagamento totale del prezzo stabilito deve integralmente avvenire tramite i canoni mensili
previsti dalla durata contrattuale (solitamente di 10 anni) e tramite il versamento iniziale,
non inferiore al 10% del prezzo pattuito;

- i canoni mensili devono essere imputati per il loro 25% a corrispettivo per il godimento del bene
e per il 75% a prezzo di acquisto, garantendo così al venditore una rendita finanziaria del 3,33%
sulla parte di capitale non riscossa immediatamente e rateizzata a vantaggio dell'acquirente.

Pur garantendo al proprietario una rendita del 3,33%, l'acquirente spende in realtà meno di quanto
pagherebbe di interessi con un mutuo al tasso fisso del 2,5%, semplicemente perché... il venditore,
diversamente dalla banca, non applica l'ammortamento alla francese!

Ecco un paio di esempi, impostati su un identico prezzo di vendita:

Esempio 1



Esempio 2


Risulta assai evidente il vantaggio economico derivante dal fare un Long Rent to Buy (Rent to Own)
con il venditore, piuttosto che un mutuo con la banca.
Anche perché nel confronto non abbiamo nemmeno considerato tutti i costi accessori
che un mutuo ipotecario comporta, a prescindere dagli interessi applicati.

Aggiungiamo a tutto questo la comodità di non dover esibire alcuna documentazione di reddito.
Basta semplicemente il passaporto del paese di provenienza ed un Codice Fiscale italiano.
Fine dello stress.

Ultimo vantaggio, ma non per importanza, la flessibilità dell'acquisto con il Long Rent to Buy
(Rent to Own), derivante dai nostri contratti, che sono sempre liberamente cedibili a terzi.

Ciò significa poter rivendere l'immobile ad nuovo acquirente, entro 10 anni, cedendo
la propria posizione contrattuale ed evitando così i costi del rogito notarile.

Ovviamente chi acquista con il metodo Rent to Buy (Rent to Own), pur non detenendo
la proprietà del bene, ne detiene comunque il controllo e può quindi beneficiare
dell'eventuale sovrapprezzo applicato al nuovo acquirente in caso di cessione del contratto.

Ovviamente i nostri contratti prevedono anche il diritto di locare a terzi, consentendo così
al conduttore/futuro proprietario di tenere l'immobile a reddito nei periodi in cui non viene
da lui direttamente utilizzato.

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