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Il Back Rent to Buy per SALVARE GLI IMMOBILI ALL'ASTA nelle crisi da SOVRAINDEBITAMENTO (legge 3/2012).

Prima di spiegare come possiamo concretamente aiutare, con il Back Rent to Buy, chi rischia di perdere
il proprio immobile a causa di un pignoramento, è opportuno mettere a conoscenza chi ancora non lo fosse
di una recente normativa, molto interessante ma poco conosciuta: la Legge 3/2012 sul sovraindebitamento.

Con l'introduzione della Legge n. 3 del 27 Gennaio 2012 L'italia si è finalmente allineata con la maggior parte
dei paesi evoluti prevedendo anch'essa una procedura di composizione della crisi da sovraindebitamento,
una rivoluzionaria normativa che consente ai consumatori ed ai debitori non fallibili, quali ad esempio
piccole imprese o professionisti, di ottenere, tramite una procedura concorsuale omologata dal Tribunale,
la cancellazione dei propri debiti, riprendendo così a vivere serenamente e definitivamente affrancati
dal peso di un indebitamento non sostenibile.

La normativa prevede 3 diversi tipi di procedure concorsuali:

  • l'accordo di ristrutturazione
  • il piano del consumatore
  • la liquidazione del patrimonio.

Con le prime due procedure i consumatori ed i piccoli imprenditori possono pagare, tramite un piano
di ristrutturazione del debito, una percentuale contenuta dei loro debiti anziché la totalità della propria
posizione debitoria.

Con la terza procedura invece, il soggetto sovraindebitato può ottenere la completa ed immediata esdebitazione
tramite la liquidazione del proprio patrimonio.

Questa è sicuramente la soluzione più estrema, radicale e dolorosa, soprattutto quando l'oggetto della liquidazione
del patrimonio è costituito dall'immobile adibito ad abitazione del nucleo familiare del soggetto sovraindebitato.

Ma è proprio questo il caso in cui possiamo spesso intervenire, con il nuovo strumento del Back Rent to Buy,
ideato e così denominato da Andrea Russo, per aiutare il sovraindebitato a salvare dapprima la detenzione
e col tempo la proprietà dell'immobile oggetto della liquidazione prevista dalla procedura concorsuale.

Il Back Rent to Buy presuppone l'intervento di un terzo soggetto: l'investitore. Può essere un estraneo
ma anche un amico o un parente del soggetto sovraindebitato.

Il ruolo dell'investitore è quello di acquistare l'immobile oggetto della liquidazione concorsuale per poi rivenderlo
con il Rent to Buy, che in questo caso definiamo appunto Back Rent to Buy, all'ex sovraindebitato,
una volta completamente esdebitato e riabilitato grazie alla procedura concorsuale.

Quando il debito è concentrato verso un unico creditore, solitamente la banca a cui non sono più state pagate
le rate del mutuo, risulta più conveniente far acquistare l'immobile all'investitore previa una operazione
di saldo e stralcio del debito con l'istituto di credito.

Indipendentemente da quale delle due possibili strade si decida di percorrere, unica è poi l'operatività
della metodologia Back Rent to Buy da applicare.

Per quanto concerne la tipologia contrattuale da utilizzare, la più appropriata per questa operazione
è senza dubbio il contratto di godimento in funzione della successiva alienazione dell'immobile,
normato dall'art. 23 del decreto legge "Sblocca Italia".

La durata contrattuale ottimale è di 10 anni, con diritto per il conduttore di esercitare il suo diritto all'acquisto
a partire dal 6° anno ed entro il 10°.

Nell'esporre il funzionamento del Back Rent to Buy indicheremo dei parametri economici che abbiamo
appositamente studiato affinché questa operazione risulti assolutamente etica e Win-Win-Win: per l'investitore,
per il sovraindebitato e per i creditori del sovraindebitato.

Il 1° parametro è costituito dal prezzo a cui l'investitore acquista l'immobile previo saldo e stralcio del debito
con il creditore o all'interno della procedura concorsuale prevista dalla legge 3/2012, garantito quindi dal Tribunale
nello stesso modo in cui sarebbe garantito in un acquisto all'asta.

Analogamente a quanto avviene nell'asta, l'investitore può a sua scelta utilizzare capitale proprio
o accendere un mutuo.

Nel caso del saldo e stralcio il prezzo di acquisto è il risultato di una libera trattativa, mentre invece,
nell'ambito della procedura concorsuale prevista dalla Legge 3/2012, il valore dell'immobile dovrà ovviamente
essere periziato, ma potrà comunque essere offerto ed accettato un prezzo inferiore al valore di mercato.

Nella normativa si parla di prezzo di pronto realizzo, ma ciò che assolutamente conta e che il prezzo offerto
dall'investitore costituisca effettivamente la miglior soluzione possibile per i creditori.

Si consideri che questa operazione, dovendo essere omologata dal Tribunale, prevede delle tempistiche
che difficilmente risulterebbero conciliabili con le esigenze di un acquirente che acquista il bene per utilizzarlo.

L'immobile risulta quindi appetibile solamente per un investitore che non lo utilizza in prima persona e può quindi
attendere le tempistiche della procedura.

Alla luce di queste considerazioni abbiamo stabilito il seguente primo parametro: l'investitore acquista l'immobile
con uno sconto minimo del 30% rispetto al valore di mercato. Questa è infatti la prima fondamentale garanzia
che consente all'investitore, in caso di incidenti di percorso, di rivendere facilmente l'immobile per rientrare
del capitale investito nell'operazione.

Questo è peraltro il requisito ottimale ricercato dagli investitori e consigliato in tutti i corsi e manuali
di investimento immobiliare.

Il 2° parametro da considerare è il prezzo a cui il conduttore (ex sovraindebitato) potrà esercitare il diritto
al riacquisto del bene, al termine del Back Rent to Buy.

Per un giusto ed etico equilibrio dell'operazione il prezzo di riascquisto del bene deve preferibilmente
essere fissato applicando un ricarico del 40% sul costo sostenuto dall'investitore, in modo di garantire allo stesso
una rendita del 4% annuo in caso di riacquisto alla scadenza del 10° anno, o superiore se il conduttore
decide unilateralmente di concludere anticipatamente la compravendita.

Precisiamo che, affinché la rendita sia quanto più possibile allettante per l'investitore, bisognerà sommare
al prezzo pagato per l'acquisto del bene, anche tutti i costi accessori sostenuti dall'investitore,
quali ad esempio commissioni di agenzia, consulenze, imposte di legge e parcella del notaio per il rogito iniziale
con cui il sovraindebitato cede il bene all'investitore.

Così facendo otteniamo l'importo del costo sostenuto dall'investitore su cui poi applicare le varie percentuali
previste dai nostri parametri.

Il 3° parametro è costituito dalla componente del canone di godimento da imputarsi a prezzo in caso di acquisto
(impropriamente definita acconto prezzo).

Questa riteniamo debba essere tarata, su base annua, nella misura del 4% del prezzo di acquisto dell'immobile
pagato dall'investitore. Si crea così un livello di equity per la richiesta del mutuo da parte del conduttore
del 20% nei primi 7 anni e del 28,6% nei 10 anni di durata contrattuale prevista.

Bisogna inoltre precisare che, così come previsto dal comma 1bis dell'art. 23, il 10% delle somme versate
con questa imputazione saranno restituite al conduttore in caso di mancato esercizio del diritto all'acquisto.

Il 4° parametro è costituito dalla componente del canone da imputare alla concessione del godimento
(impropriamente definita affitto): riteniamo debba mediamente essere tarata nella misura del 2% annuo
del prezzo di acquisto pagato dall'investitore.
Tale percentuale potrà essere innalzata al 3% per gli immobili di valore inferiore ai 120.000 Euro,
mentre dovrà invece essere ridotta all'1% per immobili di valore superiore ai 240.000 Euro.

Per il sovraindebitato, il risultato immediato di questa operazione è quello di essersi per sempre liberato
da un fardello di debiti decisamente superiori al valore dell'immobile, senza comunque perdere la detenzione
dello stesso e garantendosi la possibilità di poterlo riacquistare entro dieci anni, al prezzo pattuito oggi.

In caso di acquisto da parte del conduttore, l'investitore ha conseguito una prima rendita tramite il ricarico
applicato sul prezzo di acquisto ed una seconda rendita tramite la componente del canone da imputare
alla concessione del godimento (impropriamente affitto).

In caso di mancato acquisto invece, l'investitore non avrà alcuna rendita dal ricarico sul prezzo di acquisto,
ma avrà comunque una doppia rendita tramite la componente del canone imputata alla concessione del godimento
(impropriamente affitto) e tramite la componente del canone da imputare a prezzo (impropriamente acconto),
che potrà legittimamente trattenere a titolo di indennizzo per il mancato acquisto per il 90% di quanto versato,
limitandosi a restituirne unicamente il 10%.

In questa operazione ci sono dei grandissimi vantaggi economici per tutti i soggetti coinvolti: per comprenderli
è però necessario analizzare con cura l'esempio pratico che segue.

BACK RENT TO BUY - ESEMPIO PRATICO

Costo per l'acquisto sostenuto dall'investitore ................................................................ 150.000 Euro

Prezzo di riacquisto per il sovraindebitato (con ricarico del 40%) ..................................... 210.000 Euro

Corrispettivo mensile per il godimento del bene (acconto+affitto)................................. 750 Euro
Componente da imputare al prezzo di vendita (acconto = 4% annuo) ..................................... 500 Euro
Componente da imputare alla concessione del godimento (affitto = 2% annuo) ....................... 250 Euro

Totale della componente da imputare al prezzo di vendita in 10 anni .................................. 60.000 Euro
Percentuale del 10% da restituire in caso di mancato acquisto dopo 10 anni ....................... 6.000 Euro

Totale della componente da imputare alla concessione del godimento in 10 anni ................ 30.000 Euro

Accantonamento (equity) accumulato in 10 anni .............................................................. 60.000 Euro

Saldo prezzo da versare al rogito .................................................................................. 150.000 Euro

In caso di riacquisto al 10° anno l'investitore ha guadagnato:

  • il ricarico sul prezzo ................................................................ 60.000 Euro
  • la componente da imputare alla concessione del godimento ....... 30.000 Euro

In totale sono 90.000 Euro, che rappresentano il 60% del capitale investito: la rendita annua è quindi pari al 6%
del capitale investito.
La rendita per l'investitore sarebbe però maggiore se il diritto all'acquisto venga esercitato prima del decimo anno.

In caso di in caso di mancato acquisto al 10° anno l'investitore ha guadagnato:

  • l'indennizzo (60.000 - 6.000 = 54.000) ....................................... 54.000 Euro
  • la componente da imputare alla concessione del godimento ....... 30.000 Euro
In totale sono 84.000 Euro, che rappresentano il 56% del capitale investito: la rendita annua è quindi pari al 5,6%
del capitale investito.

I VANTAGGI PER L'INVESTITORE

Oltre ai vantaggi economici evidenziati nell'esempio, l'investitore deve anche considerare che il suo reddito
derivante dall'operazione viene solo parzialmente tassato, limitatamente alla componente da imputare
alla concessione del godimento, che nell'esempio ammonta a 30.000 Euro.

Non viene invece tassato il ricarico sul prezzo, che nell'esempio ammonta a 60.000 Euro, poiché il riacquisto
avviene tra il 6° ed il 10° anno.

Si consideri inoltre che la redditività inizia da subito, senza i tempi morti previsti in altre tipologie di investimento
immobiliare qualora sia necessario reperire un inquilino o un acquirente.
Qui ci sono entrambi, pronti dal 1° giorno di avvio dell'operazione di investimento.

I VANTAGGI PER IL SOVRAINDEBITATO

Se da un lato è palese il vantaggio economico per l'investitore, non è altrettanto immediata la percezione di alcuni
vantaggi economici per il soggetto sovraindebitato, al di là di quello, decisamente notevole, di azzerare interamente
la propria posizione debitoria senza perdere la detenzione del bene.

Si tende infatti a notare che il sovraindebitato spende in questa operazione dei corrispettivi per il godimento del bene,
che ammontano complessivamente a 30.000 Euro. Ciò che invece sfugge è quanti interessi passivi risparmia rinviando
l'accensione del mutuo fino a 10 anni.

Se il sovraindebitato (adesso meglio chiamarlo esdebitato) dovesse accendere immediatamente un mutuo al 100%
per riacquistare il proprio immobile (ammesso e non concesso che riesca ad ottenerlo, sia per mancanza di equity
che per tempi tecnici necessari per la cancellazione dalle banche dati dei cattivi pagatori), dovrebbe richiedere,
giusto a mero titolo di esempio, un mutuo di 20 anni per un importo di Euro 210.000 che, considerando un tasso fisso
del 2,5%, comporterebbe una rata di 1.112,79 Euro ed un costo totale di interessi pari a 57.071,06 Euro.

Al termine del programma Rent to Buy invece, l'esdebitato avrà accantonato un livello di equity del 28,6% e potrà
così richiedere un mutuo del 71,4%, per un importo quindi di 150.000 Euro; considerando sempre una durata di 20 anni
ed un tasso fisso del 2,5%, otteniamo una rata di 794,85 Euro ed un costo totale di interessi pari a 40.765,04 Euro.

Al di la della rata decisamente più sostenibile di 794,85 Euro contro i 1.112,79 del mutuo al 100%, è decisamente
considerevole il risparmio di interessi ottenuto grazie al programma Rent to Buy: 57.071,06 - 40.765,04 = 16.306,02 Euro.

L'esdebitato gode pertanto del bene per 10 anni, prima di riacquistarlo ad un prezzo già pattuito oggi, spendendo
da un lato 30.000 Euro e risparmiandone dall'altro 16.306,02. La differenza è di soli 13.693,98 Euro.

Altro particolare che non deve sfuggire è che, grazie allo sconto minimo del 30% rispetto al valore di mercato
ottenuto dall'investitore in acquisto, il prezzo di riacquisto previsto al termine del Back Rent to Buy risulterà
allineato o addirittura inferiore rispetto all'attuale valore di mercato!

Questo non è il risultato di una straordinaria magia, ma semplicemente la logica conseguenza dell'accollo
dello sconto in acquisto ottenuto dall'investitore ai creditori del soggetto esdebitato.

Questo non significa tuttavia che l'operazione non risulti Win-Win anche per i creditori: questa è per loro
la miglior soluzione possibile per ottenere più soldi e subito!
L'alternativa è attendere i tempi della liquidazione in asta, con la prospettiva di prendere molto meno
dopo parecchi anni!
 
AVVERTENZA
Anche se dovrebbe risultare scontato, è comunque opportuno precisare che l'unica criticità riscontrabile in questa
geniale e vantaggiosissima operazione è costituita dall'effettiva ricreata capacità reddituale del soggetto sovraindebitato.

Se quest'ultimo non è ancora riuscito a ricrearsi una stabilità reddituale, dopo le tragiche e comprensibilissime
vicissitudini che lo hanno portato a sovraindebitarsi, sarebbe forse più opportuno limitarsi alla procedura
di esdebitamento o di saldo e stralcio senza l'affiancamento del Back Rent to Buy.

Meglio piuttosto, in questo caso, restare ancora qualche anno in affitto per acquistare poi un'altra casa
con il Rent to Buy una volta consolidata la propria posizione reddituale.

A CHI RIVOLGERSI PER LA PROCEDURA DI ESDEBITAMENTO O DI SALDO E STRALCIO
Abbiamo selezionato in tutta Italia una serie di associazioni e studi di consulenza specializzati nell'assistenza
nelle procedure di esdebitamento e di saldo e stralcio.
Se ci contatti possiamo indirizzarti presso dei professionisti da noi preventivamente selezionati. 

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DELLA CONTRATTUALISTICA NECESSARIA PER REALIZZARE IL BACK RENT TO BUY
Qui entriamo in gioco noi. A seconda dell'area geografica in cui ti trovi, potremmo anche avere già pronto
nel nostro database il nominativo di un investitore che ci ha già dato la sua disponibilità ad effettuare questo
tipo di investimento.

In ogni caso possiamo comunque procurarti un investitore tramite le nostre collaudate campagne
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Non commettere però l'errore di rivolgerti alle Agenzie Immobiliari della tua zona, rischieresti di essere frainteso.

Rivolgiti prima a noi: gestiremo eventualmente poi per te il delicato compito di spiegare il Back Rent to Buy
alle Agenzie Immobiliari di cui intendi avvalerti.

QUANDO CHIAMARCI
Non aspettare che la situazione degeneri, chiamaci subito, possibilmente prima che l'immobile finisca all'asta.
Non ti chiediamo compensi per una consulenza informativa iniziale, sia essa di persona o in videoconferenza Skype.