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Il Back Rent to Buy per RIFINANZIARE LE IMPRESE facendo a meno delle banche

Esistono alcune particolari situazioni in cui le imprese, anche se dotate di un capiente patrimonio immobiliare,
non riescono ad ottenere ulteriore liquidità dal mondo bancario, ad esempio a causa di ripetute perdite
nei bilanci degli ultimi esercizi.

Magari l'azienda è sana, ed ha ritrovato la giusta rotta dopo uno sbandamento dovuto ad eventi occasionali,
come potrebbe essere la perdita di un cliente molto importante o delle insolvenze impreviste da parte
di più clienti.

Purtroppo però questi eventi lasciano il segno sulla gestione dell'impresa che, a causa della tensione finanziaria,
perde la propria virtuosità e scivola in una pericolosa spirale negativa.

Le banche guardano i numeri e, se questi non sono positivi, chiudono i rubinetti del credito, anche se l'impresa
è fortemente patrimonializzata sotto il profilo immobiliare.

In questi casi il Back Rent to Buy è la soluzione, magari un po' estrema, per aiutare l'azienda ad uscire
dalla schiacciante tensione finanziaria ed a ritrovare la virtuosità della gestione.

Sostanzialmente il Back Rent to Buy assomiglia al Lease-back ma, a differenza di quest'ultimo, non si realizza
con l'intervento di un istituto di leasing, bensì mediante un accordo con un investitore.

Il ruolo di quest'ultimo è quello di acquistare l'immobile strumentale in cui l'impresa esercita la propria attività
per poi rivenderlo all'impresa stessa con il Rent to Buy, che in questo caso definiamo appunto Back Rent to Buy.

A seconda dei casi, la cessione dell'immobile all'investitore potrebbe anche avvenire previo un saldo e stralcio
del debito residuo verso le banche che detengono una garanzia ipotecaria sull'immobile.

Indipendentemente dalle modalità con cui venga ceduto l'immobile, unica è poi l'operatività della metodologia
Back Rent to Buy da applicare per il suo riacquisto.

Per quanto concerne la tipologia contrattuale da utilizzare, la più appropriata per questa operazione
è senza dubbio il contratto di godimento in funzione della successiva alienazione dell'immobile,
normato dall'art. 23 del decreto legge "Sblocca Italia".

La durata contrattuale ottimale è di 10 anni, con diritto per il conduttore di esercitare il suo diritto all'acquisto
a partire dal 6°ed entro il 10°anno.

Nell'esporre il funzionamento del Back Rent to Buy indicheremo dei parametri economici che abbiamo
appositamente studiato affinché questa operazione risulti assolutamente etica e Win-Win-Win,
sia per l'investitore che per l'impresa che desidera rifinanziarsi.

Il 1° parametro è costituito dal prezzo a cui l'investitore acquista l'immobile. Questo dovrà essere,
a prescindere da un eventuale saldo e stralcio del debito con le banche, comunque inferiore
del 30% rispetto al normale valore di mercato, onde garantire all'investitore una buona prospettiva
di rivendita o di locazione a terzi qualora l'impresa non riesca a far fronte ai propri impegni contrattuali.

Si noti che, essendo il prezzo di riacquisto con il Back Rent to Buy calcolato in funzione del prezzo iniziale
di cessione, la vendita ad un prezzo inferiore al reale valore di mercato non crea alcun danno
all'impresa cedente, poiché ciò si riflette positivamente sul prezzo di riacquisto.

Il 2° parametro da considerare è il prezzo a cui il conduttore (l'impresa rifinanziata) potrà esercitare
il diritto al riacquisto del bene, al termine del Back Rent to Buy.

Per un giusto ed etico equilibrio dell'operazione il prezzo di riascquisto del bene deve preferibilmente
essere fissato applicando un ricarico del 40% sul costo sostenuto dall'investitore, in modo di garantire
allo stesso una prima rendita del 4% annuo in caso di riacquisto alla scadenza del 10° anno, o superiore
se il conduttore decide unilateralmente di concludere anticipatamente la compravendita.

Precisiamo che, affinché la rendita sia quanto più possibile allettante per l'investitore, si può eventualmente
sommare al prezzo pagato per l'acquisto del bene, anche tutti i costi accessori sostenuti dall'investitore,
quali ad esempio commissioni di agenzia, consulenze, imposte di legge e parcella del notaio per il rogito iniziale
con cui l'impresa cede il bene all'investitore.

Così facendo otteniamo l'importo del costo sostenuto dall'investitore su cui poi applicare le varie percentuali
previste dai nostri parametri.

Il 3° parametro è costituito dalla componente del canone di godimento da imputarsi a prezzo in caso di acquisto
(impropriamente definita acconto prezzo).

Questa riteniamo debba essere tarata, su base annua, nella misura del 4% del prezzo di acquisto dell'immobile
pagato dall'investitore. Si crea così un livello di equity per la richiesta del mutuo da parte del conduttore
del 28,6% nei 10 anni di durata contrattuale prevista.

Bisogna inoltre precisare che, così come previsto dal comma 1bis dell'art. 23, il 10% delle somme versate
con questa imputazione saranno restituite al conduttore in caso di mancato esercizio del diritto all'acquisto.

Il 4° parametro è costituito dalla componente del canone da imputare alla concessione del godimento
(impropriamente definita affitto): riteniamo debba essere tarata nella misura del 4% annuo del prezzo di acquisto
pagato dall'investitore.

Per l'impresa, il risultato immediato di questa operazione è quello di essersi liberata dal cappio
della tensione finanziaria, senza comunque perdere la detenzione dell'immobile e garantendosi la possibilità
di poterlo riacquistare entro dieci anni, al prezzo pattuito oggi.

In caso di acquisto da parte del conduttore, l'investitore ha conseguito una prima rendita tramite il ricarico
applicato sul prezzo di acquisto ed una seconda rendita tramite la componente del canone da imputare
alla concessione del godimento (impropriamente affitto).

In caso di mancato acquisto invece, l'investitore non avrà alcuna rendita dal ricarico sul prezzo di acquisto,
ma avrà comunque una doppia rendita tramite la componente del canone imputata alla concessione del godimento
(impropriamente affitto) e tramite la componente del canone da imputare a prezzo (impropriamente acconto),
che potrà legittimamente trattenere a titolo di indennizzo per il mancato acquisto per il 90% di quanto versato,
limitandosi a restituirne unicamente il 10%.

In questa operazione ci sono dei grandissimi vantaggi economici per tutti i soggetti coinvolti: per comprenderli
è però necessario analizzare con cura l'esempio pratico che segue.


I VANTAGGI PER L'INVESTITORE

Come si nota nell'esempio, l'investitore guadagna sia nel caso che si verifichi il riacquisto da parte dell'impresa,
sia nel caso in cui tale riacquisto non avvenga. Il suo guadagno varia, a seconda dei casi, da 798.000 a 840.000 Euro,
che corrispondono ad una rendita annua sul capitale investito dell'8% in caso di riacquisto e del 7,6% in caso
di mancato riacquisto.

Resta ovviamente inteso che l'investitore può a sua scelta utilizzare capitale proprio oppure un mutuo o un leasing
per sfruttare al meglio la leva finanziaria ed accrescere la sua rendita.

Si consideri inoltre che la redditività inizia da subito, senza i tempi morti previsti in altre tipologie di investimento
immobiliare qualora sia necessario reperire un inquilino o un acquirente.
Qui ci sono entrambi, pronti dal 1° giorno di avvio dell'operazione di investimento.

I VANTAGGI PER L'IMPRESA

Se da un lato il costo dell'operazione di rifinanziamento dell'impresa non è basso, ammontando all'8% annuo
della liquidità ricevuta, dall'altro esso è sicuramente inferiore al costo derivante da una gestione dell'impresa
in tensione finanziaria, con tutti i rischi che ne derivano.

A CHI RIVOLGERSI PER IL REPERIMENTO DELL'INVESTITORE E PER LA PREDISPOSIZIONE
DELLA CONTRATTUALISTICA NECESSARIA PER REALIZZARE IL BACK RENT TO BUY

Qui entriamo in gioco noi. A seconda dell'area geografica in cui ti trovi, potremmo anche avere già pronto
nel nostro database il nominativo di un investitore che ci ha già dato la sua disponibilità ad effettuare questo
tipo di investimento.

In ogni caso possiamo comunque procurarti un investitore tramite le nostre collaudate campagne
pubblicitarie, sui portali e sui social media.

Non commettere però l'errore di rivolgerti alle Agenzie Immobiliari della tua zona, rischieresti di essere frainteso.

Rivolgiti prima a noi: gestiremo eventualmente poi per te il delicato compito di spiegare il Back Rent to Buy
alle Agenzie Immobiliari di cui intendi avvalerti.

QUANDO CHIAMARCI
Non aspettare che la situazione degeneri, chiamaci subito, possibilmente prima che la tensione finanziaria
rovini irreparabilmente la tua azienda.
Non ti chiediamo compensi per una consulenza informativa iniziale, sia essa di persona o in videoconferenza Skype.