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ISTRUZIONI PER VENDERE con il Rent to Buy

La brutta notizia, che pochi sanno, è che con il 1° Gennaio 2019 è entrata definitivamente in vigore
la nuova normativa bancaria denominata Basilea 3.
Questo comporta che il requisito, richiesto agli acquirenti, di possedere un adeguato livello di capitale proprio,
la cosiddetta equity, per ottenere il mutuo, diventerà sempre più inderogabile.
Quindi 20% di accantonamento per gli immobili residenziali e 30% per quelli commerciali, altrimenti niente mutuo.

Questo ovviamente non è un problema solo per chi deve acquistare, ma anche per coloro che,
dovendo vendere, si vedono drasticamente ridurre il bacino dei potenziali acquirenti dei loro immobili.
Alcune tipologie di prodotti, quali ad esempio gli hotels, potrebbero essere destinati a rimanere a lungo invenduti
per la mancanza di potenziali acquirenti mutuabili.

La bella notizia è che, per ovviare a tutte queste problematiche, esiste una potente leva finanziaria:
la metodologia di compravendita Rent to Buy.

L'ulteriore bella notizia è che l'Italia è lo stato nel quale questa metodologia è meglio normata che in qualsiasi
altro paese al mondo, compresi quelli anglosassoni nella quale è nata.

In Italia abbiamo addirittura la possibilità di scegliere tra due diversi modelli contrattuali, entrambi perfettamente
regolamentati sia dal punto di vista giuridico che da quello fiscale.




E allora, perché non vendere con il Rent to Buy, allargando così il bacino dei potenziali acquirenti
del proprio immobile?

Vendendo con il Rent to Buy:

- inizi a percepire subito un flusso di cassa mensile più alto rispetto ad un normale affitto;

- hai un conduttore di livello superiore rispetto a quello che potresti avere in una normale locazione, sia in termini
di affidabilità economica, sia in termini di cura del tuo immobile, che il tuo inquilino-futuro proprietario,
essendosi impegnato nell'acquisto, tratterà come se fosse già suo;

- ti metti al riparo da ulteriori ribassi del mercato immobiliare, avendo fissato oggi il prezzo di vendita;

- puoi affrontare meglio la trattativa sul prezzo di vendita, dal momento che, grazie alla modalità Rent to Buy,
procuri al tuo acquirente un risparmio sugli interessi bancari che ammonta mediamente
intorno al 10% del valore della transazione.

Se da un lato ci sono tutti i presupposti affinché ogni venditore possa affrontare serenamente
la compravendita Rent to Buy, dall'altro bisogna però difendersi da una serie di insidie, derivanti dal fatto che,
essendo l'Italia il paese dei furbi, si è creata una grande confusione attorno al Rent to Buy,
orribilmente confuso con l'affitto con riscatto e da ognuno proposto alla propria maniera.

Al fine di garantire una corretta gestione della comunicazione attorno al Rent to Buy, abbiamo divulgato
un video intitolato "Cos'è il Rent to Buy e come funziona in Italia", con il quale,
in soli 9 minuti, spieghiamo con precisione gli aspetti fondamentali della metodologia di compravendita Rent to Buy.

Lo puoi facilmente scaricare da YouTube, basta scrivere Rent to Buy e viene fuori al primo posto.


Questo video è stato realizzato con il preciso scopo di fare chiarezza sulla metodologia Rent to Buy, eliminando
tutte le storture e le inesattezze che i mass media hanno diffuso, creando nei potenziali acquirenti delle errate
aspettative, come ad esempio la possibilità di comprare casa pagandola a rate in 10 anni, quando invece
i 10 anni si riferiscono alla durata della trascrizione per il Rent to Buy con riscatto.

Se un potenziale acquirente ti chiede di acquistare il tuo immobile con il metodo Rent to Buy, manifestagli
la tua disponibilità, ma subordinala alla condizione che l'operazione avvenga con tutte le massime garanzie
per entrambe le parti.
Fagli vedere questo sito e spiegagli che esiste la possibilità di avvalersi di un Consulente Specializzato
che opera in modo assolutamente super partes, con il preciso scopo di garantire tutti.

Leggendo i contenuti di questo sito, se il tuo potenziale acquirente ha, come spesso accade,
una visione distorta del Rent to Buy, si chiarirà le idee e sarà molto più ben disposto a farti una proposta
economicamente vantaggiosa per entrambi.


DIFENDITI DA CHI VUOL FARTI FARE DEI CONTRATTI DIVERSI DAL RENT TO BUY
Con noi sei in una botte di ferro, a prescindere dallo schema contrattuale che utilizzi.
Infatti, se da un lato il Rent to Buy Originale vincola di più all'acquisto rispetto al Rent to Buy con riscatto,
in realtà, per quanto non formalmente previsto nel secondo, l'impegno all'acquisto esiste sempre e deriva
dal fatto che se non si acquista si perdono dei soldi.

Ricordati che i tuoi potenziali acquirenti non sono dei kamikaze e non hanno alcuna intenzione
di suicidarsi economicamente bruciando i loro risparmi nell'acquisto del tuo immobile.
Ti assicuro, alla luce della mia più che decennale esperienza, che prima di fare il passo gli acquirenti
ci pensano molto bene.

Magari a te un anticipo di 10.000 Euro sembra insignificante, perché ragioni con la tua tasca:
ma ti assicuro che perdere questa somma, che per te potrebbe equivalere a darti un pizzicotto,
per una giovane coppia sarebbe un dramma.

Così come per una famiglia di albergatori potrebbe essere un dramma bruciarsi 100.000 Euro,
che rappresentano i risparmi di una vita, nell'acquisto di un hotel.

Considera inoltre che tu vedi solo l'anticipo che ricevi, ma gli acquirenti rischiano anche i costi notarili,
le imposte e le commissioni di agenzia.

Non pretendere quindi delle caparre esagerate, mettendo in fuga i tuoi potenziali acquirenti.
Nel Rent to Buy la funzione della caparra non è quella di risarcirti ogni danno (anche morale), derivante
da una ipotetica mancata conclusione dell'acquisto: la sua funzione è invece quella di costituire
un deterrente, per il tuo acquirente, dal sottrarsi, senza un gravissimo motivo, dall'impegno all'acquisto.

Il vero pericolo, da cui devi difenderti, è costituito dagli Agenti Immobiliari e dai Notai non acculturati
sul Rent to Buy.

Di solito gli Agenti Immobiliari predispongono delle proposte di acquisto, sulla loro modulistica prestampata,
in cui nelle note scrivono "pagamento Rent to Buy", indicando il piano dei versamenti previsti.

Queste proposte non prevedono l'utilizzo delle corrette tipologie contrattuali tipiche del Rent to Buy,
prevedono invece un acquisto con pagamento rateizzato tramite un preliminare ad effetti anticipati,
una tipologia contrattuale molto pericolosa per la parte venditrice. Ti spiego perché.

In entrambe le tipologie contrattuali tipiche del Rent to Buy, hai l'importante garanzia di vederti rapidamente
restituita la detenzione del tuo immobile, in caso di inadempimento del tuo acquirente, ricorrendo
alla procedura abbreviata di convalida di sfratto per morosità.

Con il preliminare ad effetti anticipati invece, per riprenderti il tuo immobile devi affrontare una vera e propria
causa civile, la cui durata, a seconda del Tribunale di competenza, può durare tra i 5 ed i 10 anni.

In aggiunta a ciò, nel preliminare ad effetti anticipati la responsabilità civile nei confronti dei terzi rimane in capo
al promittente venditore, e questa è peraltro una norma inderogabile.

Ma il preliminare ad effetti anticipati non rappresenta l'unica insidia: c'è anche la vendita con riserva di proprietà,
detta anche vendita con patto di riservato dominio, che è peraltro la tipologia contrattuale
solitamente caldeggiata dai Notai non acculturati sul Rent to Buy.

Funziona così: fai subito un rogito, con il quale non trasferisci solamente la detenzione dell'immobile,
come avviene nel Rent to Buy, ma anche il possesso giuridico, mentre invece la proprietà rimane
in stand-by e si trasferisce definitivamente solamente con il pagamento dell'ultima rata.

A differenza del preliminare ad effetti anticipati, dove almeno percepisci una caparra confirmatoria
seguita da acconti prezzo, qui invece percepisci delle semplici rate di pagamento del prezzo che,
in caso di risoluzione del contratto, dovrai restituire, fermo restando il tuo diritto di rivolgerti
al giudice affinché stabilisca un equo indennizzo, solitamente pari ad un normale affitto,
per l'occupazione del bene.

Ma non è finita qui: per rimettere le cose a posto e farti ritornare ad essere pienamente proprietario
del tuo immobile dovrai tornare dal notaio e fare un nuovo rogito e... indovina un po' chi paga questa volta
la parcella del notaio e le imposte?

A questo punto ti chiederai, giustamente, perché gli Agenti Immobiliari ed i Notai propongono queste due
tipologie contrattuali, così pericolose per il venditore, invece di proporre il ben più tutelante Rent to Buy?

La risposta è molto semplice.
Il Rent to Buy Originale è stato messo a punto e negli anni perfezionato da Andrea Russo: è di fatto
una nostra expertise esclusiva che conoscono solamente i Notai che collaborano con la nostra rete.
Il Rent to Buy con riscatto è invece di dominio pubblico, sia pur nella sua contrattualistica basica
che non è completa ed affidabile come la nostra, messa a punto con 10 anni di esperienza.

Entrambi gli schemi contrattuali sono comunque moto complessi e non possono essere applicati
senza un preventivo studio approfondito, che non si esaurisce in un weekend.

Quindi tutti, piuttosto che studiare il Rent to Buy, preferiscono scegliere le scorciatoie,
anche se non garantiscono il venditore.

Per fare un preliminare ad effetti anticipati, che i Notai hanno ribattezzato Help to Buy,
basta prendere un normale preliminare ed aggiungere una clausola con la quale si immette
il promissario acquirente nella detenzione del bene con una anticipazione di uno degli effetti
del rogito definitivo, ovvero la consegna del bene.

Analogamente, per fare una vendita con riserva di proprietà, che i notai hanno ribattezzato Buy to Rent,
basta fare un normalissimo rogito aggiungendo la condizione sospensiva che prevede che la proprietà
del bene si trasferisce solamente con il pagamento dell'ultima rata.

Ecco perché, per per convenienza personale, Agenti Immobiliari e Notai non acculturati snobbano,
sconsigliano e boicottano il Rent to Buy, dirottando i clienti verso le tipologie contrattuali
più semplici e veloci, ma rischiose per il venditore.

E' triste doverlo dire, perché tutti questi professionisti, che si fregiano di essere "super partes",
così operando antepongono la loro convenienza personale alla tutela del cliente.

Ricordati pertanto che se vuoi vendere in modo sicuro con la vera metodologia Rent to Buy,
non devi guardare al titolo del professionista, bensì alla sua specializzazione ed esperienza sulla materia.

Rivolgiti pertanto senza indugio ai massimi esperti che fanno il Rent to Buy di mestiere e con passione.