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ISTRUZIONI PER ACQUISTARE con il Rent to Buy


Il motivo di fondo per il quale il Rent to Buy non sta ancora esprimendo in Italia
le sue grandissime potenzialità è rappresentato dall'atteggiamento mentale superficiale
con il quale gli operatori ed i potenziali acquirenti e venditori approcciano questo strumento.

Tutti sostanzialmente pensano che il Rent to Buy sia semplicemente un contratto, e pertanto
provano maldestramente a proporlo ai venditori che, non conoscendolo, restano perplessi.

E così arrivano le smusate. Ovvie e giustificate, perché il Rent to Buy non è semplicemente
uno schema contrattuale (peraltro molto complesso ed articolato), bensì un programma
di acquisto graduale finalizzato ad agganciare l'acquirente ai parametri previsti dal mondo
bancario per la concessione del mutuo o del leasing che serve per completare l'acquisto.

E' quindi una operazione di ingegneria finanziaria applicata al settore immobiliare,
che si sviluppa in un arco temporale pluriennale durante il quale l'acquirente investe i propri soldi
in un immobile che non è ancora suo ed il venditore consegna il proprio bene
ad un futuro acquirente che non ha ancora saldato il prezzo pattuito. 

Questa immagine rende molto bene l'idea di come alcune persone potrebbero vivere il percorso
che conduce al rogito definitivo dell'immobile.


E' un po' come se l'acquirente ed il venditore fossero costretti ad attraversare un guado,
senza poter tornare indietro e con la consapevolezza che se uno dei due venisse travolto
da eventi negativi, le conseguenze potrebbero riperquotersi sull'altro.

Ecco perché, affinché questa metodologia funzioni, ci vogliono opportune garanzie e,
soprattutto, molto ben spiegate.

Chiariamo subito quindi che il fai da te, nel Rent to Buy, non funziona.

Senza l'affiancamento di un Consulente Specializzato non si va da nessuna parte,
semplicemente perché le parti non si sentono assolutamente garantite ed alla fine
preferiscono rinunciare ad una operazione che nessuno gli ha ben illustrato.

Dare le adeguate spiegazioni tecniche a tutte le parti coinvolte, predisporre
una Proposta di acquisto Rent to Buy scritta a regola d'arte, illustrarla al commercialista
ed all'avvocato del venditore e predisporre la complicata contrattualistica Rent to Buy,
non rientrano certo tra le competenze di un normale Agente Immobiliare.

Ci vuole uno Specialista esperto che faccia il Rent to Buy di professione, altrimenti le trattative
naufragono, semplicemente perché tutti fuggono da ciò che non conoscono se non gli viene
spiegato bene da una persona preparata, esperta ed in grado di fugare ogni dubbio.

Tuttavia la maggior parte degli acquirenti, prima di convincersi dell'esistenza
di queste problematiche, preferisce fare qualche prova, prendendosi dei rifiuti
e bruciandosi degli immobili interessanti.

Se vuoi evitare di ripetere gli errori che fanno tutti, richiedi gratuitamente la nostra
Guida all'acquisto con il Rent to Buy in formato PDF. 

L'IMPORTANZA DELLA PIANIFICAZIONE FINANZIARIA INIZIALE
Sia che tu ti accinga ad acquistare un'abitazione, un capannone o un albergo, non puoi
assolutamente permetterti di rimetterci dei soldi, che magari spesso rappresentano
i tuoi risparmi accantonati con anni di sacrifici.

Devi pertanto essere consapevole che, a differenza dell'affitto con riscatto, dove tu versi
un normale canone di locazione e poi, se decidi di acquistare è meglio perché una parte
dell'affitto pagato ti viene scontato dal prezzo, ma se decidi di non comprare non è un dramma
perché hai comunque pagato un normale affitto, il Rent to Buy funziona in modo diverso,
perché ti impegni da subito ad acquistare, sia pur in modo graduale, con il rischio
di rimetterci dei soldi se poi non completi il processo di acquisto.

Sappi che nel Rent to Buy l'impegno economico ad acquistare c'è sempre, sia che utilizziamo
il Rent to Buy Originale, sia che usiamo il Rent to Buy con riscatto: infatti, anche se questa
seconda tipologia contrattuale non prevede un obbligo formale di acquisto ma solamente
un diritto del conduttore ad acquistare, e pertanto preclude il versamento di una caparra,
se però versi, come sempre ti verrà richiesto, un canone mensile più alto di un normale affitto,
è come se stessi versando una caparra rateizzata al fine di garantire comunque il venditore
della tua seria intenzione di acquistare. 

Se pensi di evitare l'impegno all'acquisto ricorrendo all'affitto con riscatto, farai pochissima strada.
Tutti i venditori vogliono vendere, sia pur  anche in modo graduale. Non vogliono correre il rischio
di restare con un immobile locato. Pertanto o li garantisci del tuo futuro acquisto, o prenderai
solamente tante porte in faccia.

Oltre a ciò, l'affitto con riscatto è una tipologia di contratto non trascrivibile e non crea
alcuna equity per il modo bancario. E' un modo perfetto per farti del male. Te lo spiego meglio
nella pagina Come evitare i costi notarili con il Rent to Buy Low Cost.

Garantire il venditore non significa comunque dargli una caparra pari al 20 o 30%
del valore dell'immobile: i venditori o gli Agenti Immobiliari che ti fanno una richiesta del genere
non hanno la minima cultura del Rent to Buy e non hanno assolutamente compreso
la sua funzione di leva finanziaria ai fini della creazione dell'equity.

La giusta caparra varia normalmente dal 6 al 12%, ma può anche essere sostituita dall'impegno
ad effettuare delle opere si ristrutturazione che resterebbero poi gratuitamente acquisite
dal proprietario in caso di mancato acquisto.

La funzione della caparra non è quella di risarcire tutti i danni, compresi quelli morali, derivanti
da un ipotetico mancato acquisto. La sua funzione è piuttosto quella di costituire un deterrente,
per l'acquirente, dal rinunciare all'acquisto senza un gravissimo motivo.

Il Rent to Buy funziona solo ed esclusivamente se da entrambe le parti vi è un atteggiamento
mentale Win-Win.
Le garanzie devono pertanto essere calibrate in modo tale da garantire ad entrambe le parti
di cadere comunque in piedi e senza farsi troppo male in caso di eventuali incidenti di percorso,
peraltro risolvibili ricorrendo alla possibilità di cedere a terzi la propria posizione contrattuale.

Siccome prevenire è meglio che curare, se vuoi garantire sia te stesso che il venditore,
studia la pianificazione
finanziaria del tuo acquisto assieme al tuo Consulente Rent to Buy:
grazie alla sua esperienza ti aiuterà ad impostare un programma che ti agganci perfettamente
ai parametri di equity richiesti dalle banche per la concessione del mutuo:
20% per gli immobili residenziali e 30% per quelli commerciali.

Il rispetto di questi parametri, con l'entrata in vigore il 1° gennaio 2019 degli accordi di Basilea 3,
è adesso molto più tassativo di quanto non lo sia stato in passato.

Lo Specialista Rent to Buy includerà nella pianificazione finanziaria, oltre all'eventuale
anticipo iniziale al venditore, anche tutti i costi accessori per la stipula dei contratti:
la parcella del notaio, il nostro compenso di consulenza ed il compenso per la mediazione
dovuto all'eventuale Agente Immobiliare.

A tal proposito è opportuno precisare che, a prescindere da quale delle due tipologie
contrattuali decidiamo di utilizzare, ed a prescindere dal fatto che le stesse contengano
o meno un formale obbligo di acquisto, per una questione etica la commissione al mediatore
va sempre liquidata al momento della sottoscrizione della contrattualistica Rent to Buy
e non di certo al rogito notarile definitivo che avverrà dopo qualche anno.

E' impensabile pretendere che un professionista svolga il proprio lavoro oggi, sostenendo
i costi di gestione della propria attività, e venga pagato dopo qualche anno.

E' proprio a causa di questa latente paura che molti Agenti Immobiliari boicottano
questa metodologia dicendo apriori che i venditori non l'accettano.
 
Una volta messa a punto la pianificazione finanziaria saprai esattamente qual'è il tuo budget
ottimale di spesa e potrai così iniziare la ricerca dell'immobile confacente alle tue esigenze.

  
DOVE SI TROVANO GLI IMMOBILI IN VENDITA CON IL "RENT TO BUY"?
La risposta è molto semplice: gli immobili in vendita con il Rent to Buy non esistono,
ma tutti gli immobili sono potenzialmente vendibili con il Rent to Buy, fatta eccezione
per le abitazioni dove il proprietario vende per ricomprare e non può quindi vendere
in modo graduale, salvo che non acquisti anche lui a sua volta in modalità Rent to Buy.

La disponibilità del venditore a vendere con questa metodologia, ancora sconosciuta,
bisogna conquistarsela di volta in volta sul campo.
Ed è proprio questo il ruolo essenziale ed insostituibile dello Specialista Rent to Buy.

Abbiamo 10 anni di esperienza pratica sul Rent to Buy.
Ne abbiamo conclusi a centinaia in tutte le regioni italiane.
Sappiamo esattamente come introdurre l'argomento al venditore.
Sappiamo predisporre una Proposta di acquisto Rent to Buy perfetta, completa di tutti
i riferimenti di legge.
Sappiamo illustrarla professionalmente al venditore e ad i suoi consulenti, avvocati,
commercialisti o notai che siano.
Sappiamo chiarire ogni aspetto, in modo assolutamente esauriente, a tutti i soggetti coinvolti.
Sappiamo mettere a disposizione delle parti una contrattualistica perfetta,
affinata in oltre 10 anni di attività specialistica in questa materia.
Sappiamo predisporre la stipula della contrattualisica per il notaio, anche quando,
come spesso accade, non ne ha mai fatto uno in vita sua.

Ecco perché con noi il Rent to Buy funziona.

Non puoi pensare di proporti malamente al proprietario chiedendogli "Ma lei sarebbe disposto
a vendere con il Rent to Buy" senza poi essere in grado di spiegarglielo in modo esauriente.

Non puoi lasciare che un Agente Immobiliare tradizionale presenti al proprietario
una proposta di acquisto su modulistica standard dove poi, alla voce pagamento,
c'è scritto Rent to Buy, senza poi essere in grado di spiegarlo professionalmente.

Ma chi vogliamo convincere? E' normale che tutti ti dicono di no, e sono anche bravi se
le lo dicono in modo garbato.

Concludendo, se vuoi acquistare qualsiasi tipologia di immobile con il Rent to Buy,
rivolgiti a noi ed evita di perdere il tuo tempo con gli Agenti Immobiliari tradizionali.

Segui le istruzioni contenute ne Video 2, richiedici la Guida all'acquisto con il Rent to Buy
in PDF, che al momento è ancora gratuita e, soprattutto, ed incontra subito
il tuo Specialista Rent to Buy.

La nostra consulenza informativa iniziale è gratuita e ti consentirà di muoverti
da subito in modo corretto, evitando di bruciarti degli immobili interessanti.