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Affitto con riscatto, Rent to Buy, Help to Buy e Buy to Rent: FACCIAMO CHIAREZZA!

Quando, all'inizio del 2009, Andrea Russo ha introdotto il Rent to Buy in Italia, questo termine anglofono risultava
alla maggior parte delle persone totalmente nuovo, così come il concetto commerciale allo stesso collegato.

Oggi invece, essendo ormai esplosa la necessità di formule di compravendita alternative a quella tradizionale,
tutti vogliono cavalcare l'onda, senza però di fatto proporre nulla di nuovo: ecco così che il Governo italiano
riscopre il vecchio affitto con riscatto e lo modernizza creando una nuova tipologia contrattuale ad hoc, denominata
contratto di godimento in funzione della successiva alienazione dell'immobile.

Siccome il nome è troppo lungo e chiamarlo affitto con riscatto sa di vecchio, ecco che tutti
(Governo, Notariato e mass media) si mettono d'accordo di chiamarlo Rent to Buy, "espropriando" Andrea Russo
del termine da lui introdotto in italia nel 2009 ed ingenerando una notevole confusione nei consumatori.

Già prima altre forme contrattuali, da sempre presenti nel nostro ordinamento giuridico, erano state ribattezzate
con termini inglesi, evidentemente più freschi ed accattivanti.

E' questo il caso del preliminare ad effetti anticipati, adesso ridenominato Help to Buy
e del contratto di vendita con patto di riservato dominio (o con riserva di proprietà), oggi ridenominato Buy to Rent.

Risultato: i consumatori sono nella confusione più totale, e con loro gli stessi professionisti del settore, i quali
spesso parlano di Rent to Buy senza assolutamente conoscerlo o confondendolo con l'affitto con riscatto.

In questa pagina del sito ci proponiamo di fare chiarezza, utilizzando un linguaggio che coniughi la precisione tecnica
dovuta ai professionisti del settore e la semplicità dovuta ai privati acquirenti o venditori.

Prima di spiegare le varie tipologie contrattuali e le loro importanti differenze sul piano giuridico e fiscale, è opportuno
osservare come, anche sul piano concettuale il Rent to Buy sia decisamente diverso ed innovativo rispetto alle sopra
citate tipologie contrattuali.

Affitto con riscatto, preliminare ad effetti anticipati e contratto di vendita con patto di riservato dominio
(o con riserva di proprietà) sono formule legate ad un unico comune denominatore: il concetto di rateizzazione
del pagamento del prezzo del bene, con conseguente onere per il venditore di fare da banca all'acquirente.

Ben diversa è la filosofia del Rent to Buy nei paesi anglosassoni, che Andrea Russo ha fedelmente tradotto
nel mercato italiano: creare un programma preparatorio all'acquisto finalizzato ad offrire all'acquirente
il tempo necessario per allinearsi ai parametri previsti dal mondo bancario per la concessione del finanziamento
necessario per completare l'acquisto.

Senza pertanto chiedere al venditore di fare da banca ma semplicemente da incubatore.

Il tutto però con la costante assistenza del Consulente Finanziario, la cui presenza è fondamentale non solo
per garantire l'ottenimento del mutuo, ma anche per anticiparlo rispetto alla durata del programma Rent to Buy,
solitamente fissata in tre anni.

Fatta questa importante premessa, la seguente tabella risulterà molto utile per qualificare correttamente le diverse
tipologie contrattuali.
 


RENT TO BUY ORIGINALE = PRELIMINARE COLLEGATO AL CONTRATTO DI LOCAZIONE

Il Rent to Buy Originale si realizza usando uno schema contrattuale complesso, costituito da due contratti tipici
(ovvero previsti e regolamentati dal nostro Codice Civile) tra loro collegati: il preliminare di compravendita
ed il contratto di locazione.

Questo modello contrattuale è quindi normato dal Codice Civile e dalle leggi sulla locazione.
La sua solidità giuridica è pertanto ancor più "granitica" del Rent to Buy con riscatto normato con la legge 164/2014.

Entrambi i singoli contratti vengono registrati presso l'Agenzia delle Entrate; il preliminare deve però, tassativamente,
essere anche trascritto, con l'intervento del Notaio, per garantire l'acquirente in caso di fallimento o morte del venditore
o nel caso in cui il bene venga aggredito da una ipoteca giudiziale o da un pignoramento.

La delicatezza, nella realizzazione di questo schema contrattuale, consiste nella definizione delle clausole che collegano
i due contratti, le quali devono essere meticolosamente studiate al fine di:

  • non far perdere ai contratti il loro carattere di tipicità;

  • creare un sistema di paracadute ed ammortizzatori che consenta alle parti di gestire comunque in modo Win-Win
    e senza contenzioso eventuali situazioni critiche che si potrebbero verificare in un arco temporale di tre anni;

  • non movimentare, in alcun modo, la fiscalità sulla vendita prima del rogito notarile.

Su quest'ultimo punto mi sento in dovere di avvisare che l'utilizzo di due contratti tipici collegati è un presupposto
fondamentale ma non esaustivo al fine di evitare di movimentare la fiscalità già alla stipula dei contratti anziché,
come è del resto logico e corretto che sia, al rogito notarile.

Non è infatti da trascurare il pericolo che lo schema contrattuale del Rent to Buy Originale possa forzatamente
essere assimilato al contratto di locazione con patto di futura vendita impegnativo per entrambe le parti,
con le tragiche conseguenze fiscali che questa diversa tipologia contrattuale comporta, così come di seguito
accuratamente esposto.

Ciò che conta non è il nome che attribuiamo ai contratti, ma il loro contenuto e soprattutto la reale volontà delle parti.

Con un contratto preliminare di compravendita collegato ad un contratto di locazione possiamo infatti realizzare
sia un programma preparatorio all'acquisto, sia una vendita con pagamento rateizzato; possiamo inoltre creare
uno schema contrattuale chiuso, che preveda cioè come unico epilogo possibile il trasferimento della proprietà
del bene, così come possiamo creare uno schema contrattuale aperto, che preveda quindi più possibili epiloghi
tra cui anche, ma non solo e non necessariamente, il trasferimento della proprietà.

E' logico ed evidente che nella compravendita Rent to Buy sia da escudere qualsiasi intento elusivo: non si vuole
rinviare la tassazione di una vendita già conclusa ma semplicemente affrontare la corretta tassazione nel momento
in cui questa vendita, di cui oggi stiamo solamente costruendo i presupposti affinché si possa effettivamente realizzare,
si concretizzerà grazie all'ottenimento di un mutuo o al verificarsi della vendita di un immobile usato.

Appare altresì logico e corretto che il venditore dichiari il proprio ricavo e vi paghi le relative imposte solamente
nel momento in cui lo ha effettivamente percepito. Così come è giusto che l'acquirente paghi le proprie imposte sulla
compravendita solamente nel momento in cui la riesce effettivamente a concretizzare, grazie all'ottenimento del mutuo.

Tutto questo, per quanto logico e condivisibile che sia, rischia di essere messo in discussione se non vi sono
dei contratti assolutamente perfetti.

Sia ben chiaro che per metterli a punto non è sufficiente un accuratissimo studio, ci vuole anche
una grande esperienza, che nel nostro caso va dal 2009 ad oggi.

Le clausole contrattuali che utilizziamo si sono il frutto dell'evoluzione maturata negli anni e sono oggi
molto più complete e perfette rispetto a quelle che utilizzavamo nel 2009, quando siamo partiti come pionieri.

AFFITTI CON RISCATTO

Si possono realizzare usando due diverse tipologie contrattuali: il contratto di locazione con opzione di acquisto
ed il contratto di locazione con patto di futura vendita.

AFFITTO CON OPZIONE DI ACQUISTO

Prendiamo intanto in esame la tipologia più diffusa, solitamente realizzata con lo schema contrattuale
del contratto di locazione collegato al contratto di opzione di acquisto, con il quale viene concesso all'inquilino
il diritto potestativo di poter acquistare il bene, oggetto della locazione, entro una determinata data e ad un prezzo
prestabilito oggi, con l'accordo che, nel caso in cui andrà ad esercitare questo suo unilaterale diritto di opzione,
una parte dell'affitto pagato verrà scontato dal prezzo pattuito.

Saremmo anche qui in presenza, come nel Rent to Buy Originale, di due contratti tipici tra loro collegati
che non presentano, se correttamente realizzati, alcuna problematica di movimentazione immediata della fiscalità
sulla vendita e non sconfinano nella atipicità. Purché, lo ripeto, siano correttamente realizzati.

In alternativa si può anche usare un unico contratto di locazione che incorpori al suo interno il contratto di opzione
di acquisto, rinunciando quindi alla soluzione, più lineare, dei 2 contratti tipici collegati.

Ciò comporta, sotto il profilo giuridico, l'utilizzo di un contratto complesso, costituito da un negozio primario e da
un negozio accessorio. Quale sia il negozio primario e quale sia quello accessorio dipende da come viene impostato
il contratto e dal fatto che vi sia o meno un rapporto di funzionalità della locazione all'acquisto.

Tutto ciò, per quanto secondario possa apparire, diventa molto rilevante in sede di contenzioso: può determinare
la disciplina giuridica applicabile, quella sulla locazione o quella sulla vendita. E può altresì determinare la tipicità
o l'atipicità del contratto.

Nella tipologia contrattuale in esame il venditore non è assolutamente tutelato. Egli non può percepire alcuna caparra,
essendo l'opzione di acquisto un diritto esclusivo dell'inquilino e non un impegno formale.

E' invece il venditore ad impegnarsi, per tutta la durata del periodo di opzione, a non alienare il bene a terzi,
nella speranza che il suo inquilino poi effettivamente acquisti.

Non essendo prevista la possibilità di trascrivere il contratto di opzione di acquisto, è impossibile garantire l'inquilino
in caso di fallimento o morte del venditore o nel caso in cui il bene venga aggredito con una ipoteca giudiziale
o con un pignoramento.

L'acquirente non ha inoltre alcun paracadute nel caso in cui sia impossibilitato ad esercitare l'opzione di acquisto,
giusto ad esempio perché non riesce ad ottenere il mutuo.

Questo tragico evento ha buone probabilità di verificarsi perché c'è un gravissimo problema che gli operatori del settore
hanno spesso ignorato, generando qualche danno: la "locazione con opzione di acquisto" non genera equity!

L'equity è il livello di capitale proprio iniziale che chi oggi chiede un mutuo deve dimostrare di possedere
al mondo bancario nelle modalità dallo stesso richieste, che sono sostanzialmente due:
o liquidità depositata sul conto corrente o somme già corrisposte al venditore a titolo di caparra o acconto prezzo.

Il problema, nella tipologia contrattuale in esame, è che tutte le somme vengono corrisposte unicamente a titolo di canoni
di locazione che, al momento del riscatto, vanno a diminuire il prezzo pattuito.

Tali somme non vengono pertanto viste dal mondo bancario come un reale accantonamento sull'acquisto,
ma semplicemente come una decurtazione del prezzo pattuito: si acquista quindi con uno sconto ma,
dal punto di vista bancario, non si è generata alcuna equity.

Di fatto per l'istituto di credito il potenziale mutuatario sta ancora chiedendo un mutuo al 100%!

Tale meccanismo risulta oltretutto assai penalizzante sul piano fiscale per il venditore, costretto a pagare in pieno
le tasse su degli affitti che percepisce ma dovrà poi restituire scalandoli dal prezzo di vendita pattuito!

Queste problematiche fiscali, la mancata generazione dell'equity e la mancanza di trascrivibilità, sono state superate
con la moderna versione dell'affitto con riscatto: il Rent to Buy con riscatto, che ha di fatto mandato
questa tipologia contrattuale in pensione.

LOCAZIONE CON PATTO DI FUTURA VENDITA

L'altra tipologia contrattuale, molto meno utilizzata rispetto alla precedente, con cui si può realizzare
l'affitto con riscatto è il contratto di locazione con patto di futura vendita.

Qui il problema dell'equity non si pone, trattandosi sostanzialmente di un unico contratto "atipico" e "misto",
contenente sia gli elementi tipici del contratto di locazione, sia quelli del preliminare di compravendita;
le somme rateizzate che si versano vengono alla fine riqualificate come acconti prezzo,
generando così l'equity per il modo bancario.

Le problematiche sono qui innanzi tutto di natura fiscale, essendo stata questa tipologia contrattuale oggetto
dapprima della Risoluzione dell'Agenzia delle Entrate n. 338 del 01/08/2008 e successivamente
della Circolare Ministeriale 28/E/2011, con le quali l'Amministrazione Finanziaria ha lapidariamente precisato che
il momento impositivo, ai fini della tassazione sulla vendita, coincide con la data di stipulazione del contratto,
nonostante gli effetti traslativi si producano successivamente.

La nuova normativa contenuta nel decreto "Sblocca Italia" ha spostato il momento impositivo al rogito,
sia per questo contratto che per la vendita con riserva di proprietà, ma solo ed esclusivamente per gli immobili
destinati ad edilizia sociale. Per tutti gli altri il problema permane.

A prescindere da ciò c'è un altro motivo per il quale sconsigliamo vivamente l'utilizzo di questo modello contrattuale:
appartiene alla categoria dei contratti chiusi (vedasi tabella) che, oltre a movimentare la fiscalità sulla vendita
sin dalla data di stipula, non offrono alcun paracadute o ammortizzatore per gestire in modo Win-Win
e senza contenzioso eventuali situazioni critiche che si potrebbero verificare prima del rogito definitivo.

E' ovvio che un contenzioso che verte su un contratto come questo, "misto" ed "atipico",
può rivelarsi davvero devastante...

RENT TO BUY CON RISCATTO = CONTRATTO DI GODIMENTO IN FUNZIONE DELLA SUCCESSIVA ALIENAZIONE

E' la nuova tipologia contrattuale introdotta con l'artticolo 23 del Decreto Legge "Sblocca Italia" con la quale
è stato decisamente modernizzato l'affitto con riscatto, ormai totalmente obsoleto visti i grandi vantaggi
contenuti nel nuovo contratto di godimento in funzione della successiva alienazione dell'immobile.

Il primo importante elemento positivo è costituito dall'obbligo della trascrizione, con una durata della stessa
pari a quella del contratto sottoscritto ma entro il limite massimo di dieci anni.

Un secondo vantaggio, rispetto al tradizionale affitto con riscatto, deriva dall'aver previsto un meccanismo
di imputazione a pagamento del prezzo di una parte del corrispettivo per il godimento del bene, riqualificando
tali somme, al momento del rogito notarile, come acconto prezzo.

Si evita così di doverle portare in decurtazione del prezzo dichiarato in atto, superando quindi il problema
della mancata creazione dell'equity tipico dell'affitto con riscatto.

In questa nuova tipologia contrattuale la parte acquirente è apparentemente quella meglio garantita, salvo che
non si verifichino degli incidenti di percorso difficilmente gestibili in assenza dei paracadute e degli ammortizzatori
che solamente il Rent to Buy Originale è in grado di offrire, grazie alla presenza di due distinti contratti anziché
di un solo contratto unitario.

Le garanzie sono invece meno immediate per la parte venditrice, in assenza di un formale impegno all'acquisto
ed in presenza di una semplice opzione a favore del conduttore, da cui scaturisce l'impossibilità di prevedere
nel contratto una somma a titolo di caparra confirmatoria.

Ciò non toglie che il venditore possa comunque essere garantito, anche se in modo graduale, del reale intento
di acquisto tramite la corresponsione di un canone di godimento largamente superiore a quello di un normale affitto.

Questa tipologia contrattuale ripropone sostanzianzialmente la logica commerciale dell'affitto con opzione di acquisto,
ma ne prende le distanze sotto il profilo giuridico, che non ricade nell'ambito della disciplina sulla locazione,
rientrando questo contratto in una nuova tipologia a sè stante ed essendo regolato, per quanto compatibili,
con alcune norme sull'usufrutto espressamente richiamate.

Per quanto concerne la parte fiscale, che non era stata normata dal decreto convertito in legge, la nuova tipologia
contrattuale è regolamentata dalla Circolare n. 4/E pubblicata dall'Agenzia delle Entrate in data 19/02/2015.

Un ulteriore intervento legislativo è contenuto nel Decreto Legge n. 59 del 3 Maggio 2016, il quale ha aggiunto
il comma 2 bis all'art. 23 del Decreto Legge n. 133 del 12 Settembre 2014, prevedendo che "per il rilascio dell'immobile
il concedente può avvalersi del procedimento per convalida di sfratto, di cui al libro quarto, titolo I, capo II
del codice di procedura civile".

Con questo intervento sono adesso identiche le procedure di cui il proprietario del bene può avvalersi per ottenere
il rilascio dell'immobile in caso di inadempimento del conduttore, sia in caso di utilizzo del Rent to Buy Originale,
sia in caso di utilizzo del Rent to Buy con riscatto.

In pratica il proprietario non rischia nulla in più di un normale locatore.

Ma, alla luce della nostra pluriennale esperienza, ci sentiamo di affermare che in realtà rischia molto meno
perché l'affidabilità di un acquirente Rent to Buy è solitamente superiore a quella di un normale conduttore.

Ben più alti sono invece i rischi del proprietario nella tipologia contrattuale che segue, il preliminare ad effetti anticipati.

HELP TO BUY = PRELIMINARE AD EFFETTI ANTICIPATI

E' il nome con cui è stato ribattezzato il contratto preliminare ad effetti anticipati, di fatto già da tempo in uso
nonostante le problematiche fiscali che può comportare.

Esso non è infatti per nulla favorito dall'Amministrazione Finanziaria, la quale tende a considerare
tale fattispecie tassabile come il definitivo, estendendo l'interpretazione adottata
per il contratto di locazione con patto di futura vendita, ovvero che l'effetto traslativo viene differito
a mero scopo di garanzia del venditore in una modalità di pagamento rateizzato.

Indipendentemente dall'orientamento che può assumere la singola Agenzia delle Entrate, che peraltro non è uniforme
su tutto il territorio nazionale, incombe comunque su questa tipologia contrattuale la sentenza 33 del 10 Luglio 2009
emessa dalla Commissione Tributaria di Vercelli la quale, ritenendo "che le parti abbiano inteso, già con il preliminare,
dare un assetto definitivo del loro rapporto...", ha affermato che, sia pure ai soli fini tributari, l'atto in questione
debba essere considerato alla stregua di una vera e propria compravendita ed essere quindi assoggettato
all'imposta tradizionale.

Questa interpretazione trova sostegno nella natura giuridica di questo contratto, con il quale si immette il promissario
acquirente nella detenzione del bene anticipando gli effetti dell'atto definitivo e generando così
un contratto complesso che contiene al suo interno due contratti accessori, ovvero un contratto di comodato d'uso
(relativamente alla detenzione del bene) ed un contratto di mutuo (relativamente agli acconti corrisposti).
 
Ben diversa ed assai più lineare è invece la natura giuridica dello schema contrattuale del Rent to Buy Originale,
ove si immette il promissario acquirente nella detenzione del bene non per una anticipazione degli effetti
dell'atto definitivo, bensì in virtù di un separato contratto di locazione.

A confermare quanto sopra esposto è intervenuta anche l'AIDC (Associazione Italiana Dottori Commercialisti ed Esperti
Contabili), con la "Norma di comportamento n. 191", dove nel ribadire il problema della movimentazione immediata
della fiscalità sulla vendita nel contratto di locazione con patto di futura vendita, precisa che "I medesimi
effetti fiscali si manifestano nel caso del contratto preliminare ad effetti anticipati, quando le pattuizioni
nello stesso contenute prevedono, in modo vincolante per ambedue le parti, sia l'immissione immediata
del promittente acquirente nel pieno possesso e nel godimento del bene, come ne fosse proprietario,
sia il pagamento del saldo prezzo al momento della stipula dell'atto notarile di compravendita, senza la previsione
di condizioni contrattuali causali che ne determinino l'esecuzione".

A prescindere comunque dalle problematiche fiscali, sconsigliamo vivamente l'utilizzo di questo contratto
per il semplice fatto che appartiene anch'esso alla categoria dei "contratti chiusi" che non offrono
alcun paracadute o ammortizzatore per gestire eventuali situazioni critiche in modo Win-Win,
limitando i danni ed evitando il contenzioso.

I potenziali venditori non pensino che, in assenza di un contratto di locazione, le tempistiche per ottenere il rilascio
dell'immobile in caso di inadempimento contrattuale siano più brevi.

Contrariamente a quanto ingenuamente molti credono, è esattamente vero il contrario: in questa tipologia contrattuale
le cause durano anni!

A tal proposito leggasi, tra le domande e risposte frequenti, la pagina intitolata

Il prelimiInare ad effetti anticipati è un'altra versione del Rent to Buy?

I potenziali acquirenti, per contro, non si facciano allettare dal fatto che i versamenti rateizzati costituiscono
interamente acconti prezzo: l'affitto formalmente non c'è, ma in realtà lo si paga comunque sotto forma di un prezzo
maggiore rispetto a quello che si poteva ottenere acquistando con il Rent to Buy Originale o con l'acquisto tradizionale.

BUY TO RENT = VENDITA CON RISERVA DI PROPRIETA'

Con questo termine si è voluto forzatamente identificare due tipologie contrattuali contemplate dal nostro ordinamento
giuridico e tra loro concettualmente vicine:

  • la vendita con riserva di proprietà, detta anche vendita con patto di riservato dominio;

  • la vendita con condizione risolutiva, unilaterale nell'interesse del venditore, di inadempimento
    dell'obbligazione di pagamento del prezzo.

Sono sostanzialmente due contratti di vendita con pagamento rateizzato.

La differenza consiste nel fatto che mentre nella vendita con patto di riservato dominio l'effetto traslativo
(ovvero il trasferimento della proprietà) si produce solo con il pagamento dell'ultima rata,
nella vendita con condizione risolutiva l'effetto traslativo si produce già alla stipula, fermo però restando
che in caso di inadempimento nel pagamento del prezzo la proprietà ritornerà nuovamente al venditore.

Troviamo il nome Buy to Rent decisamente inappropriato e meramente finalizzato a dare un look più moderno
a dei contratti sicuramente non nuovi.
Chiamarli Buy to Rent porta la gente a pensare che possano essere una alternativa al Rent to Buy, cosa che invece
nella maniera più assoluta non sono, sia per la loro rigidità, sia per l'aggravio economico che comportano
movimentando immediatamente la fiscalità sulla vendita e costringendo l'acquirente a sostenere subito i costi
dell'atto definitivo, salvo che il notaio, in uno slancio di solidarietà con il venditore, non accetti anch'egli
un pagamento rateizzato.

Non sono quindi una risposta alle esigenze dell'acquirente che necessita di un programma preparatorio all'acquisto
che gli consenta di acquistare casa pur disponendo di una liquidità contenuta, che sarebbe assurdo erodere
per sostenere una imposizione fiscale immediata e le spese notarili per l'atto definitivo, stipulato senza peraltro
avere la certezza matematica di ottenere poi il mutuo!

Su questo aspetto si tenga inoltre ben presente che un eventuale mutuo finalizzato a consentire il saldo finale
del prezzo del bene, non sarebbe poi più nemmeno un mutuo prima casa: risulterebbe invece essere
un mutuo di liquidità, con richieste di equity e spread totalmente diversi e penalizzanti per il richiedente!

Il Buy to Rent non soddisfa nemmeno l'esigenza di chi necessita del programma preparatorio all'acquisto
per avere il tempo di alienare un immobile usato al fine di potersi poi intestare il nuovo come prima casa,
usufruendo dei relativi sgravi fiscali: con questi contratti le imposte si pagherebbero non solo subito,
ma anche come seconda casa!

In questi rigidissimi contratti l'unica applicazione che vediamo è quella di gestire una vendita rateizzata
di lunga durata, paragonabile a quella di un mutuo, in cui l'acquirente accetti di sottoscrivere un contratto rigido
e totalmente privo di paracadute unicamente perché l'intero importo della compravendita viene rateizzato
e non occorre pertanto richiedere alcun finanziamento bancario, avendo di fatto già ottenuta dal venditore,
disposto a fare da banca, la totale rateizzazione del pagamento.

Viene però da chiedersi quale può essere il venditore così disponibile: forse un privato che veda in un pagamento
così a lungo rateizzato una sorta di pensione integrativa, forse un parente dell'acquirente...

Smettiamo pertanto di chiamare Buy to Rent questi contratti, ingenerando confusione non solo nella gente comune
che cerca di comprare o di vendere casa, ma anche negli stessi professionisti del settore.

Chiamiamoli per quello che effettivamente sono: contratti di vendita con pagamento rateizzato!